Affitti brevi o ad uso turistico: come aggiornare l’anagrafe condominiale.

Con l’aggiornamento della normativa, la comunicazione all'amministratore per l’aggiornamento dell’anagrafe condominiale viene meno: la palla passa direttamente alla questura.

Affitti brevi o ad uso turistico: come aggiornare l’anagrafe condominiale.
07 agosto 2019
WRITTEN BY Megafincas

Negli ultimi anni l’affitto di appartamenti per le vacanze ha preso sempre più piede tramite una formula contrattuale dedicata: l’affitto breve. Una soluzione comoda e conveniente sia per il turista che vuole fare un soggiorno anche della durata di un weekend, sia per il proprietario che si ritrova a non dover pagare tutti gli oneri di un contratto di affitto a lungo termine.

In pratica questa soluzione prevede che il proprietario locatore, conceda al turista conduttore un diritto di godimento personale dell’immobile locato, per un periodo non superiore ai 3 mesi, in cambio di un pagamento.

L’affitto ad uso abitativo per finalità turistiche è disciplinata dall'art. 53 del D.Lgs 79/2011 e rappresenta un tipico contratto di diritto privato, che è regolamentato essenzialmente dall'art. 1571 e ss. c.c. e dalla normativa regionale di riferimento in materia di turismo.

I proprietari di seconde case hanno generato un vero e proprio business attorno a questa tipologia di locazione, per via della convenienza rispetto ai contratti tradizionali di lunga durata.

Prima di tutto la convenienza arriva dai guadagni superiori rispetto al classico affitto di lunga durata, dopodiché un possesso dell’immobile relativamente breve degli affittuari e possibilità di rintracciarli tramite le piattaforme online, ed infine nessuna imposta di registro e bollo.

Nella pratica però, la gestione diventa più impegnativa per via della promozione costante dell’immobile, l’accoglienza e la disponibilità che il locatore deve garantire per gli inquilini che arrivano, la reperibilità per ogni esigenza ed imprevisto…insomma il proprietario si trova comunque a dover garantire un determinato servizio. Quando poi l’alloggio si trova all’interno di un condominio si sa che gli imprevisti non mancano mai.

In quest'ultimo caso è noto che il proprietario sia costretto ad eseguire un'attività di vigilanza ulteriore. Basti pensare, per esempio, ai controlli da compire soprattutto nel periodo estivo, negli edifici condominiali ubicati nelle località di mare, per evitare che i turisti "alloggiati" nell'immobile locato, con affitto breve, possano rinvenirsi in numero superiore a quello convenuto.

Molte volte, infatti, il contratto di affitto breve viene sottoscritto da uno o due turisti, mentre poi, di fatto, nello stesso appartamento gli "alloggiati" sono più del doppio.

E proprio in questi casi, di solito, si registrano le lamentele più comuni dei condòmini residenti che contestano il malcostume dei turisti "furbini", accusati di danneggiare le cose comuni, di disturbare la quiete condominiale, di trasgredire le regole per il conferimento dei rifiuti nei contenitori del condominio e così via.

Insomma, tutta una serie di problematiche, che esasperano troppo spesso i condòmini spingendoli a chiedere all'amministratore di comunicare, immediatamente, i riferimenti di tutti gli inquilini presenti nell'appartamento locato.

Ebbene, nell'ipotesi di un affitto breve ad uso turistico ci si domanda se l'amministratore di condominio abbia o meno l'obbligo di attivarsi ai sensi dell'art. 1130 c.c. per richiedere al proprietario le informazioni relative a tutti i turisti locatari, ai fini della regolare tenuta del registro di anagrafe.

Innanzitutto occorre precisare che anche in casi di brevi pernottamenti i locatori o sublocatori che locano immobili o parti di essi, con contratti per affitti brevi ed occasionali, con durata inferiore ai trenta giorni, rientrano negli obblighi di cui all'art. 109 del Regio Decreto n. 773 del 18/06/1931 (TULPS), così come stabilito dall'art. 19 del Decreto Sicurezza (D.L. 113/2018 convertito in Legge n. 132/2018 in vigore dal 04/12/2018).

In buona sostanza i proprietari locatori, ai sensi del comma 3 del suddetto art. 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza, entro le ventiquattro ore successive all'arrivo dei turisti affittuari, hanno l'obbligo di comunicare le generalità delle persone alloggiate nell'appartamento alle Questure territorialmente competenti, attraverso il portale "Alloggiati Web" gestito dalla Polizia di Stato.

In mancanza di comunicazione il proprietario che vìola gli obblighi di registrazione e comunicazione suddetti è punito, ai sensi dell'art. 17 del TULPS, con l'arresto fino a 3 mesi o con l'ammenda fino a 206 euro.

Ciò posto è ragionevole pensare che la comunicazione tempestiva del locatore alla Questura, ex art. 109 del TULPS, superi integralmente la modalità di comunicazione all'amministratore, per l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale di cui all'art. 1130 c.c., sollevando da qualsiasi responsabilità il proprietario, per non aver fornito i dati dei turisti, e l'amministratore, per non averli richiesti.

D'altronde, nel caso in cui l'amministratore dovesse formalmente procedere ai sensi dell'art. 1130 c.c., per l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale, dovrebbe dapprima inviare al proprietario una raccomandata a/r formale, con la richiesta dei dati dei turisti affittuari, ed in caso di omessa o incompleta risposta dovrebbe acquisire le informazioni necessarie addebitandone i costi ai responsabili, ma comunque non prima che siano decorsi trenta giorni dal ricevimento della raccomandata.

Nel frattempo il turista potrebbe essere stato già accolto e congedato dal locatore, fermo restando che i dati del turista potrebbero essere acquisiti, comunque, direttamente dalla Polizia di Stato, da parte dagli interessati, dietro presentazione di una richiesta motivata.

 

Avv. Michele Orefice

 

Fonte: https://www.condominioweb.com/aggiornamento-anagrafe-condominiale.16064

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