Certificato di agibilità e commerciabilità di un immobile

In che modo può incidere la presenza o meno del certificato di agibilità in occasione di una compravendita e cosa è bene specificare a riguardo nel preliminare.

 

La compravendita di un immobile può avvenire anche se non è stato rilasciato il certificato di agibilità. Infatti l'atto può essere valido anche se il fabbricato è privo di questo requisito e non è obbligatorio menzionarlo nella compravendita nemmeno nel caso questo certificato esista.

Per rinfrescare la memoria ricordiamo che il certificato di agibilità è un documento che attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell'edificio e viene rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale dietro richiesta e consegna della documentazione attestante tali requisiti. L'agibilità può definirsi anche per silenzio-assenso una volta che viene presentata l'istanza con tutti gli allegati necessari. Si tratta quindi di una vera a propria attestazione di idoneità dell'edificio ad essere utilizzato ai fini abitativi, commerciali, industriali, ecc.

 


Influenza del certificato di agibilità sulla commerciabilità

Nonostante il certificato di agibilità non incida sulla possibilità di commerciare l'immobile, esso è tuttavia un presupposto per potervi svolgere le normali attività umane. Inciderà quindi in maniera rilevante sulla compravendita.

Infatti la mancanza di agibilità potrebbe influire sul consenso dell'acquirente ad accettare di comprare un immobile che non presenti i requisiti per il suo utilizzo. Oppure la parte acquirente potrebbe continuare ad essere interessata all'acquisto, ma ponendo come condizione l'abbassamento del prezzo.

 


Casi di vendita senza agibilità

La compravendita di un immobile privo di agibilità, seppur a rigor di logica sembri non avere un senso, può comunque trovarlo in situazioni particolari. Si pensi ad esempio alla vendita di un fabbricato al rustico, in conseguenza alla quale l'acquirente si assume l'impegno a terminarne le opere di finitura e a richiedere il certificato di agibilità alla fine dei lavori.

Altra situazione che si può verificare è la vendita di un fabbricato dichiarato inagibile e che viene acquistato per poi procedere con opere di ristrutturazione o demolizione con nuova costruzione, in seguito alle quali il nuovo proprietario richiederà il certificato di agibilità.

 


Certificato di agibilità e contratto preliminare

La stipula di un contratto preliminare che disciplini tutti gli aspetti controversi della compravendita di un immobile è una condizione fondamentale per garantire contemporaneamente gli interessi dell'acquirente e del venditore. Fra i vari aspetti da prendere in esame è quindi buona regola chiarire fin da subito anche la questione relativa al certificato di agibilità.

Se viene trasferito un fabbricato già dichiarato agibile, sarà opportuno che il promittente venditore lo dichiari nel preliminare. La prova dell'esistenza del certificato di agibilità è data dall'esibizione del certificato stesso, o nel caso prima citato del silenzio-assenso è sufficiente che venga esibita l'istanza presentata corredata del timbro del Comune e degli allegati necessari e che inoltre sia trascorso il tempo previsto (30 giorni nel caso in cui sia stato rilasciato e acquisito alla pratica edilizia il parere dell'ASL, 60 giorni se non è stato rilasciato il parere dell'ASL e lo stesso sia stato sostituito da un'autocertificazione).

Ricordiamo che nel caso di vendita di un immobile privo di certificato di agibilità l'acquirente può chiedere la risoluzione del contratto se il venditore abbia assunto anche implicitamente l'impegno a richiederlo. Tuttavia la richiesta di risoluzione può essere rifiutata dal giudice qualora l'agibilità si dimostri facilmente ottenibile da parte del nuovo proprietario. In questo caso l'acquirente può comunque chiedere il risarcimento dei danni subiti.

vendita immobileSe invece il preliminare è relativo ad un fabbricato non ancora dichiarato agibile, nel contratto preliminare sarà utile regolamentare i rapporti tra la parte venditrice ed acquirente al fine di evitare spiacevoli contestazioni. Dovranno quindi emergere quali sono le intenzioni delle parti a riguardo.

Innanzitutto si dovrà chiarire se la stipula del rogito definitivo sarà subordinata al rilascio dell'agibilità. In questo caso si potranno tutelare gli interessi sia della parte acquirente, che si troverà in possesso di un immobile vivibile ed utilizzabile, sia della parte venditrice che potrà vendere l'immobile a prezzo pieno e senza avere contestazioni in merito. Si dichiarerà dunque la volontà delle parti di trasferire un immobile agibile.

Se si decide di trasferire un immobile privo di agibilità, nel caso di un fabbricato al rustico si dovrà chiarire chi si farà carico del completamento delle opere o nel caso di un fabbricato da ristrutturare chi si farà carico dei lavori. Inoltre bisognerà stabilire a chi spetterà redigere la pratica finalizzata all'ottenimento dell'agibilità quando i lavori saranno terminati, avendo cura di eseguire anche gli allegati necessari. In questa situazione è altresì importante precisare i termini sia per il completamento delle opere che per l'ottenimento dell'agibilità.

 

 

 

 

dell'Arch. Sara Martinelli fonte LavoriinCasa.it