Che cosa accade se chi affitta una casa non è il vero proprietario?

Ho preso in affitto un'abitazione da una persona che si è sempre palesata come il padre del proprietario; siccome i rapporti sono stati fin da subito corretti non ho avuto la benché minima idea di chiedergli di giustificarmi i suoi poteri di rappresentanza.

 

Dopo qualche tempo ho scoperto che la situazione non era quella descritta perché mi ha chiamato il figlio, cioè il proprietario, chiedendomi di liberare l'appartamento in quanto non aveva dato a suo padre l'autorizzazione ad affittarlo e comunque non ha guadagnato un euro da quella locazione.

 

Che cosa devo fare e che cosa rischio?

Il fatto che abbiamo appena descritto, accaduto ad un lettore di Condominioweb.com, è un fenomeno più diffuso di quello che ci si possa immaginare.

Molto spesso i genitori acquistano case per figli che, poi, magari si trasferiscono fuori da quella città. Per non lasciare l'immobile vuoto, allora, quella casa si trasforma in un investimento, ossia in un bene da locare.

Se il tutto avviene nell'armonia familiare, nessun problema; i grattacapi sorgono quando vengono fuori problematiche come quella appena descritta.

Vediamo che cosa si può fare prima della firma del contratto e che cosa si rischia dopo se prima s'è prima ci si è affidati, in buona fede, alle parole di chi ha affittato.

Il contratto di locazione scade ma il conduttore non se ne va. Cosa accade?

 

 

Prima della locazione

Se accade di trattare la locazione di un appartamento (o comunque di un'unità immobiliare) con persone che si dicono rappresentanti dei proprietari, è buona norma domandare di prendere visione la delega per far ciò.

Ai sensi dell'art. 1393 c.c.:

Il terzo che contratta col rappresentante può sempre esigere che questi giustifichi i suoi poteri e, se la rappresentanza risulta da un atto scritto, che gliene dia una copia da lui firmata.

Sebbene sia buona norma domandare di prendere visione della procura, non esiste un obbligo di legge in tal senso. Quando la Cassazione, era il mese di giugno del 2014, è tornata sull'argomento ha affermato che "le norme in tema di rappresentanza non impongono al rappresentante di indicare gli estremi della procura nel contratto concluso in nome e nell'interesse del rappresentato, neppure nel caso di conclusione di contratti a forma vincolata. La giustificazione dei poteri del rappresentante è prevista dall'art. 1393 cod. civ. come conseguenza della richiesta, che il terzo è facoltizzato a fare in qualsiasi momento (sia prima, sia dopo il contratto), per precostituirsi la prova che l'atto rientra nei poteri conferiti dal rappresentato. Nel caso di contratto avente ad oggetto beni immobili, poiché la forma della procura deve risultare da atto scritto, ai sensi dell'art. 1392 cod. civ., il terzo ha facoltà di pretendere che il rappresentante gli consegni una copia della procura" (Cass. 23 giugno 2014, n. 14215).

Il contratto concluso dal rappresentante in nome e nell'interesse del rappresentate

Il contratto firmato senza l'esistenza della procura è inefficace (ossia non produce effetti quindi verso il vero proprietario e come se non esistesse), ma può essere ratificato dal rappresentato (cfr. art. 1399 c.c.). In caso contrario, il rappresentante risponde dei danni verso il terzo ed il rappresentato per l'eccesso di potere.

Leggasi: il proprietario ha diritto ad avere i canoni di locazione riscossi dal suo rappresentante, ed il conduttore che lascia l'appartamento ha diritto ad ottenere il risarcimento di tutti i danni subiti a causa del "finto contratto".

 

 

dell'Avv Alessandro Gallucci fonte CondominioWeb.com