Che cosa vuol dire che per una delibera serve l'unanimità?

Delibere condominiali che necessitano dell'unanimità, che cosa vuol dire?

 

La questione può apparire scontata ai più attenti conoscitori del diritto del condominio, ma non è così. Non tutti gli abitanti di un edificio in condominio si dedicano allo studio della materia e comunque è legittimo porsi il dubbio.

 

Partiamo, come si suole dire, dal principio; per l'adozione delle delibere assembleari il codice civile prevede due maggioranze:

a) quella dei presenti in assemblea (o comunque la maggioranza dei partecipanti al condominio, vedi art. 1117-ter c.c.);

b) quella parametrata in base ai valori millesimali.

 

 

 

Rispetto alla tipologia di convocazione, poi, è necessario uno specifico quorum deliberativo. A questo principio di carattere generale fanno eccezione quelle decisioni che devono sempre (cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione) essere assunte con un determinato quorum; è il caso della nomina/revoca dell'amministratore, dell'adozione/revisione del regolamento condominiale, ecc.

In questi casi il mancato raggiungimento di queste maggioranze rende impossibile decidere in merito sicché la decisione assunta senza la loro ricorrenza determina l'annullabilità della delibera (Cass. SS.UU. n. 4806/05).

Vi sono situazioni in cui non basta la maggioranza per deliberare su determinati argomenti: si pensi all'adozione di un regolamento contrattuale, alla deroga ad un criterio legale di ripartizione delle spese, alla decisione di modificare l'estetica dell'edificio ed in genere a tutte quelle delibere che riguardano direttamente i diritti dei singoli necessitano del loro consenso.

 

 

 

In questi casi si sente dire che la delibera, al di là di questa forma, assume in valore di un contratto; per farlo, quindi, dev'essere adottata con il consenso di tutti i condòmini. Si badi: il riferimento alla totalità dei condòmini ha come parametro di riferimento il numero complessivi dei partecipanti al condominio e non solamente quello dei presenti all'assemblea.

Una delibera adottata dall'unanimità dei presenti all'assemblea in linea teorica può essere illegittima o valida a seconda del rispetto dei quorum deliberativi riguardanti l'oggetto della decisione; una delibera adottata con il consenso tutti i partecipanti al condominio è (quasi) sempre valida anche se l'oggetto della decisione non è inserito nell'ordine del giorno.

Unica eccezione? Quelle decisioni su questioni mai derogabili, ad esempio quelle concernenti la sicurezza dell'edificio, il numero minimo dei condòmini necessari per obbligati la nomina dell'amministratore, ecc. (cfr. ad es. artt. 1138, quarto comma, c.c. e 72 disp. att. c.c.).

In questo contesto è bene ricordare che la decisione che necessita del consenso di tutti i condòmini può essere sostituita solamente da un'altra delibera che riporta lo stesso livello di adesione. Così, ad esempio, la deroga ad un criterio di ripartizione spese, a meno che non abbia carattere una tantum, sarà valida fintanto che non verrà nuovamente sostituita con un diverso accordo tra tutti i partecipanti al condominio.

 

 

 

Delibere condominiali che necessitano dell'unanimità, che cosa vuol dire? Ce lo ha domandato un nostro lettore che scrive:

Quando una delibera in un'assemblea di condominio richiede l'unanimità, si intende l'approvazione di tutti i presenti o di tutti i condomini compresi gli eventuali assenti?

La questione può apparire scontata ai più attenti conoscitori del diritto del condominio, ma non è così. Non tutti gli abitanti di un edificio in condominio si dedicano allo studio della materia e comunque è legittimo porsi il dubbio.

Partiamo, come si suole dire, dal principio; per l'adozione delle delibere assembleari il codice civile prevede due maggioranze:

a) quella dei presenti in assemblea (o comunque la maggioranza dei partecipanti al condominio, vedi art. 1117-ter c.c.);

b) quella parametrata in base ai valori millesimali.

 

 

 

Rispetto alla tipologia di convocazione, poi, è necessario uno specifico quorum deliberativo. A questo principio di carattere generale fanno eccezione quelle decisioni che devono sempre (cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione) essere assunte con un determinato quorum; è il caso della nomina/revoca dell'amministratore, dell'adozione/revisione del regolamento condominiale, ecc.

In questi casi il mancato raggiungimento di queste maggioranze rende impossibile decidere in merito sicché la decisione assunta senza la loro ricorrenza determina l'annullabilità della delibera (Cass. SS.UU. n. 4806/05).

Vi sono situazioni in cui non basta la maggioranza per deliberare su determinati argomenti: si pensi all'adozione di un regolamento contrattuale, alla deroga ad un criterio legale di ripartizione delle spese, alla decisione di modificare l'estetica dell'edificio ed in genere a tutte quelle delibere che riguardano direttamente i diritti dei singoli necessitano del loro consenso.

In questi casi si sente dire che la delibera, al di là di questa forma, assume in valore di un contratto; per farlo, quindi, dev'essere adottata con il consenso di tutti i condòmini. Si badi: il riferimento alla totalità dei condòmini ha come parametro di riferimento il numero complessivi dei partecipanti al condominio e non solamente quello dei presenti all'assemblea.

 

 

 

Una delibera adottata dall'unanimità dei presenti all'assemblea in linea teorica può essere illegittima o valida a seconda del rispetto dei quorum deliberativi riguardanti l'oggetto della decisione; una delibera adottata con il consenso tutti i partecipanti al condominio è (quasi) sempre valida anche se l'oggetto della decisione non è inserito nell'ordine del giorno.

Unica eccezione? Quelle decisioni su questioni mai derogabili, ad esempio quelle concernenti la sicurezza dell'edificio, il numero minimo dei condòmini necessari per obbligati la nomina dell'amministratore, ecc. (cfr. ad es. artt. 1138, quarto comma, c.c. e 72 disp. att. c.c.).

In questo contesto è bene ricordare che la decisione che necessita del consenso di tutti i condòmini può essere sostituita solamente da un'altra delibera che riporta lo stesso livello di adesione. Così, ad esempio, la deroga ad un criterio di ripartizione spese, a meno che non abbia carattere una tantum, sarà valida fintanto che non verrà nuovamente sostituita con un diverso accordo tra tutti i partecipanti al condominio.

 

 

 

 

dell'Avv Alessandro Gallucci Fonte condominioweb.com