Chi paga le spese per i pezzi di ricambio della caldaia?

Lo scorso mese si è rotto il cronotermostato dell'impianto di riscaldamento dell'appartamento che ho in affitto: ho chiamato il proprietario che mi ha detto che la spesa spetta a me e di sostituirlo con uno simile. È giusto?

 

Nel condominio in cui vivo si sono rotti alcuni componenti idraulici della caldaia. L'amministratore ha chiesto le quote per poter far effettuare l'intervento di manutenzione e le ha suddivise in base ai millesimi di proprietà: è giusto?

Sono il nudo proprietario di un appartamento in condominio: l'amministratore chiede delle somme perché è necessario sostituire il bruciatore della caldaia centralizzata. La spesa spetta a me oppure all'usufruttuario?

Queste le domande che spesso leggiamo sul nostro forum cui forniremo una risposta spiegandone le ragioni.

 

 

Proprietario, conduttore e spese di manutenzione

Che cosa dice la legge in merito alle spese di manutenzione dell'appartamento e dei suoi impianti?

Norma di riferimento è l'art. 1576 c.c., rubricato Mantenimento della cosa in buono stato locativo, che recita:

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

 

Rispetto al concetto di piccole riparazioni bisogna guardare all'art. 1609 c.c. che recita:

Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'art. 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.

 

La Cassazione, pronunciandosi sul concetto d'interventi di piccola manutenzione, ha specificato che "non rientrano tra le riparazioni a carico dell'inquilino a norma dell'art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni della struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà, e pertanto le spese delle relative riparazioni gravano sul locatore che, ai sensi dell'art. 1575 c.c., comma 2 deve tenere costantemente l'immobile in stato da servire all'uso convenuto (Cass. n. 271/89)" (Cass. 28 novembre 2007 n. 24737).

Il caso del cronotermostato è leggermente differente in quanto esso non è una parte interna dell'impianto, ma un componente direttamente utilizzabile dal conduttore. Per comprendere chi debba pagare, quindi, è necessario valutare la causa della rottura di tale componente; se si tratta di rottura dovuta all'uso, non v'è dubbio che debba pagare l'inquilino. Se il pezzo da sostituire s'è rotto in ragione della sua vetustà o per caso fortuito, invece, la spesa è a carico del proprietario. Nel primo caso l'inquilino potrà scegliere marca e modello, purché compatibile con l'impianto esistente.

Nel caso in cui l'amministratore o l'assemblea nell'ambito delle rispettive competenze decidano la sostituzione di un componente della caldaia, la spesa dovrà essere ripartita tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà, trattandosi d'un costo inerente la manutenzione di un impianto comune (art. 1123, primo comma, c.c.), salvo diversa convenzione.

La tabella del riscaldamento, laddove presente, serve per ripartire le spese d'uso dell'impianto, identificandosi con queste le spese per il combustibile.

Imputazione spesa sostituzione bruciatore tra nudo proprietario ed usufruttuario

Una premessa sull'argomento è necessaria. Ai sensi dell'art. 67, ultimo comma, disp. att. c.c. proprietario ed usufruttario sono solidamente responsabili, verso il condominio, per le spese di gestione e conservazione delle cose comuni.

Ciò non esclude che nei rapporti interni - o comunque se l'amministratore intenda agire contro chi di dovere, al di là del vincolo di solidarietà - si possa individuare il titolare dell'obbligo di contribuzione.

Gli artt. 1004 e 1005 c.c. ci dicono che sono a carico dell'usufruttario le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria nonché le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, mentre il nudo proprietario paga le spese necessarie ad effettuare le riparazioni straordinarie.

Nel caso del bruciatore, quindi, è necessario individuare la causa del danno per comprendere chi debba pagare per la sua sostituzione.

 

 

 

dell'Avv Alessandro Gallucci fonte CondominioWeb.com