Il Portiere di condominio

Nomina, trattamento, licenziamento

 

Un' argomento di grande interesse in materia di condominio negli edifici è quello inerente il rapporto di lavoro con il portiere. Le norme del codice civile di cui agli artt. 1117 e ss.,non affrontano in alcun modo l'argomento. L'unico riferimento è quello contenuto nell'art. 1117 c.c. secondo il quale, se non è specificato diversamente dal titolo ( atto d'acquisto o regolamento contrattuale), si devon considerare di proprietà comune i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere (art. 1117, n. 2, c.c.); per il resto, nulla. Vediamo ora quali sono le maggioranze necessarie per la deliberare l'istituzione del servizio di portierato? Quali quelle utili alla sua soppressione?

 

Nomina del Portiere
Sulle maggioranze non esistono dati certi a parte il fatto che, per una decisione del genere, essendo una questione riguardante il miglior godimento delle parti comuni, non è necessario il consenso di tutti i condomini, ossia l'unanimità.

A seconda degli interventi indispensabili per rendere l'edificio idoneo all'accoglimento del portiere si potrà parlare:

a)d'innovazione, ad esempio perché si varia la destinazione d'uso dei locali comuni a pian terreno, e quindi saranno necessarie le maggioranze di cui al quinto comma dell'art. 1136 c.c.;
b)di semplice delibera d'istituzione del servizio, per la quale, anche se non vi è nessun margine di certezza si può affermare che è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.

 

Soppressione del Portierato
Per quello che riguarda la soppressione del servizio di portierato la Corte di Cassazione, nella più recente pronuncia in materia, ha avuto modo di specificare che se un servizio condominiale (nella specie: portierato) è previsto nel regolamento di condominio, la sua soppressione comporta una modificazione del regolamento che deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza stabilita dall'art. 1136 comma 2 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio) richiamato dall'art. 1138 comma 3 (Cass. 29 marzo 1995 n. 3708 in Arch. locazioni 1995, 849). Se, invece, il servizio non è contemplato dal regolamento, poiché la semplice soppressione dello stesso non rappresenta innovazione (infatti per farlo non è necessario intervenire sulle parti comuni), sarà sufficiente la maggioranza sopraindicata.

 

Trattamento e Licenziamento del Portiere
Vediamo qual'è la procedura più corretta per licenziare il portiere del nostro condominio.

Per i portieri, di cui alla lettera A dello stesso art. 17 CCNL, che non usufruiscono dell'alloggio, il preavviso richiesto è di 45 giorni.

Il preavviso non deve esser per forza motivato, a meno che il portiere, entro 15 giorni dal ricevimento della raccomandata di licenziamento, domandi per iscritto i motivi, che gli dovranno essere comunicati sempre per iscritto dallo stesso amministratore entro sette giorni dalla richiesta.

Per licenziare il portiere di un condominio che usufruisce dell'alloggio all'interno dello stabile, si deve dare un preavviso tramite lettera raccomandata di tre mesi ( che sarebbe opportuno far precedere dall'invio di un rimprovero scritto ) con decorrenza dal primo o dal sedicesimo giorno di ogni mese, oltre alla corresponsione del relativo TFR (Trattamento di Fine Rapporto) previsto dall'art. 105 del contratto collettivo.

Benché il licenziamento del portiere possa essere deciso in totale autonomia dall'amministratore, a condizione che vi sia una giusta causa in base alla legge 11 maggio del 1990 n. 108, è opportuno che l'amministratore non sfrutti tale autonomia e che semmai lo stesso provveda in ogni caso a sentire il parere dell'assemblea di condominio con delibera adottata a maggioranza ordinaria che sarà comunque dovuta anche per l'eventuale riassunzione del portiere licenziato dall'amministratore ( Cass. sent. n. 4437 del 13.8.1985) essendovi infatti la possibilità a che si innesti una questione giudiziaria sulla mancanza di giusta causa e che potrà portare l'amministratore a trovarsi nella situazione di dovere riassumere il portiere o di pagare un risarcimento del danno subito e pari ad un minimo di 2,5 ad un massimo di 6 mensilità dall'ultima retribuzione globale di fatto.

Il licenziamento del portiere che presti servizio in un supercondominio deve essere deliberato dall'assemblea alla quale siano stati invitati tutti i comproprietari del complesso (Cass. sent. n. 7286 del 08/08/1996).

Per quanto riguarda la durata del rapporto, la cessazione (o il licenziamento), il trattamento economico, le norme cui fare riferimento sono quelle legislative e contrattuali che regolano i rapporti di lavoro (es. legge n. 604 del 1966 sulla giusta causa per il licenziamento, contratto collettivo nazionale per determinazione della durata, della retribuzione ecc.).