Portineria Vuota da Affittare

Da una domanda a mille risposte...

 

Partiamo da un caso proposto da un inquilino di un Condominio:


Il portinaio dello stabile in cui abito se ne è andato.
Poiché sono interessata a prendere in affitto il suo appartamento per mia madre, desidero sapere se posso e a chi devo inoltrare la domanda di richiesta di locazione.
Vorrei anche sapere se per questi casi esistono regole particolari.

 

Ecco la risposta:


Se un portinaio lascia libero il suo appartamento, è possibile che uno dei condomini possa richiederlo in locazione, purché tale locale risulti fra i beni comuni dello stabile e non di proprietà esclusiva.
Questa seconda ipotesi, abbastanza rara, si verifica negli stabili che un tempo erano di un unico proprietario il quale, anche se aveva frazionato, si era riservato il possesso della portineria.
I giudici hanno affrontato più volte il problema, ma non sono riusciti a definire una regola universale.
Perciò occorre vagliare caso per caso.
Tenendo comunque conto che il primo passo da fare è verificare che la soppressione del servizio di portierato sia avvenuta nel rispetto delle regole.

 

 

I LOCALI SONO BENI IN COMUNE


Quando il servizio di portierato è previsto dal regolamento e i locali goduti dal portiere sono comuni, la sua soppressione è considerata un'innovazione, perché comporta la modifica alla destinazione dei locali.
Perciò deve essere deliberata da una maggioranza di condomini presenti in assemblea, che rappresenti almeno due terzi del valore dell'edificio (articolo 1136, comma 5, del Codice civile), almeno secondo la Cassazione (sentenza 2585/1988).

 

 

PROPRIETÀ ESCLUSIVA


Quando il servizio non è previsto nel regolamento condominiale e i locali di alloggio del portiere non sono comuni, ma di proprietà esclusiva, la sua soppressione non costituisce un'innovazione della cosa comune, perché tale decisione non implica una modifica materiale dei beni comuni e della loro destinazione.
E neppure un atto di straordinaria amministrazione.
Perciò può essere approvata dalla maggioranza dei condomini intervenuti, che rappresentino almeno 500 millesimi (articolo 1136, comma 2).

 

 

MODIFICARE IL REGOLAMENTO


Un'altra opportunità, sanzionata dal più recente orientamento della Cassazione (sentenza 3708/1995) è prendere in considerazione soltanto la modifica del regolamento, sopprimendo il servizio di portierato.
Senza però considerare il problema della destinazione dei locali.
Così, a differenza del primo caso, basterebbe la maggioranza indicata nel comma 2 dell'articolo 1136 del Codice civile.

 

 

UN USO "INDIRETTO"


Non è però detto che una volta decisa la soppressione del servizio di portierato i locali debbano essere destinati alla locazione a favore di un singolo condomino.
L'assemblea potrebbe infatti decidere di destinarli a un diverso uso comune, trasformandoli per esempio in un deposito o in una sala riunioni.
In linea di massima i giudici non sono favorevoli all'uso indiretto dei beni comuni, (come la locazione a terzi), poiché così viene meno il diritto degli altri condomini all'uso diretto degli stessi, come vorrebbe il Codice civile.
Secondo alcune sentenze, solo se i locali non sono utilizzabili dai condomini è possibile destinarli a un uso indiretto.
Se, per esempio, si tratta di locali che si prestano per la custodia delle biciclette o delle moto, qualcuno potrebbe impugnare la delibera che li ha destinati a essere affittati senza che ci fosse l'unanimità dei consensi.

 

 

L'ASSEMBLEA DECIDE


In ogni caso tocca poi all'assemblea deliberare le condizioni del contratto di locazione (tipo di contratto, durata, ammontare del canone e delle spese) e decidere, nel caso in cui ci fossero richieste da parte di più condomini o aspiranti inquilini, a chi assegnare i locali.

 

 

GESTIRE IL CONTRATTO


Il contratto non presenta caratteristiche diverse rispetto a quelle di un qualsiasi altro contratto di locazione.
Se è a uso abitativo si può scegliere la formula dell'equo canone (che rende pochissimo) oppure i patti in deroga.

 

 

CAMBIO D'USO DEI LOCALI


Se però si vuole destinare i locali del portinaio a un uso diverso da quello abitativo (per esempio un ufficio con sportello aperto al pubblico), il cambio di destinazione urbanistico-edilizio deve essere accompagnato da un mutamento di classificazione catastale.

Questo implica un aumento della rendita catastale, con conseguente innalzamento di Ici e Irpef. Inoltre, la durata minima di questi contratti è di sei anni.

 

 

RIPARTIRE LE SPESE ACCESSORIE


Nella maggior parte dei casi, nella tabella condominiale non vengono attribuiti valori millesimali ai locali della portineria, proprio perché sono considerati beni comuni.
Con la loro locazione, però, sorge per l'inquilino il diritto, fissato negli articoli 9 e 10 della legge n. 392/1978, di conoscere i criteri di ripartizione delle spese.
Di norma, quindi, prima di concedere in locazione i locali della portineria, occorre che vengano calcolati i millesimi di competenza.

 

 

CONTRATTI LUNGHI


Se si stipula un contratto la cui durata supera i nove anni, questo diventa un atto di straordinaria amministrazione, e quindi deve essere autorizzato dall'assemblea dei condomini con una delibera approvata da una maggioranza che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo dello stabile, come stabilito dal comma 1 dell'articolo 1108 del Codice civile.
Perciò, per fare un esempio, se un contratto di dieci anni venisse concluso dall'amministratore senza che questi abbia ricevuto l'autorizzazione da parte dei condomini, questi ultimi potrebbero agire in giudizio per chiederne la dichiarazione di inefficacia.

 

 

FINE DEL CONTRATTO


Anche per deliberare sulla cessazione del contratto è necessario che la decisione di inviare la disdetta venga approvata dalla medesima maggioranza che ha deciso di stipulare il contratto di locazione.

 

 

L'IMPORTO DEL CANONE


Dato che l'ex portineria è un bene di proprietà comune, tutti i condomini hanno diritto di vedersi riconosciuta la quota del canone corrispondente ai loro millesimi di comproprietà.
Per esempio, non sarebbe possibile realizzare un fondo, dove accantonare i canoni percepiti per fare fronte alle spese straordinarie.
L'utilizzo di tale fondo, infatti, comporterebbe una lesione del diritto di comproprietà.
E sarebbe parimenti contrario alle norme che sono in vigore anche l'utilizzo del fondo per spese, come per esempio quelle sostenute per la manutenzione dell'ascensore, che dovrebbero essere suddivise con un criterio diverso da quello millesimale.

 

 

REGOLARSI COL FISCO


I canoni di locazione dei beni comuni costituiscono un reddito immobiliare che ciascun condomino dovrebbe indicare nella dichiarazione dei redditi, in ragione della sua quota millesimale ai fini Irpef.
Attenzione: se la quota incassata è inferiore alle 50mila lire, il condomino non ha l'obbligo di dichiararla.