Talora Fido disturba o sporca. I regolamenti possono vietare di tenere bestiole negli appartamenti di proprietà esclusiva?

Ecco, caso per caso, come hanno deciso i giudici

 

La detenzione di animali negli alloggi in condominio
Non ci sono dubbi sul fatto che se ogni singola persona potesse farlo, sceglierebbe di vivere in una propria "oasi", senza dover essere costretto ad intrattenere rapporti con altri estranei, e senza dover sottostare a nessuna regola e a nessun regolamento di condominio. La vita moderna, però, ha concentrato la popolazione in città sempre più grandi e caotiche imponendo una convivenza sia nelle strade che nelle case. Ognuno quindi è costretto a vivere con gli altri in quanto muri e solai sono sempre meno insonorizzati, per cui le immissioni possono essere dirette o indirette a seconda che dipendano da fatto altrui o fattori naturali.

 

Ma il fatto altrui può consistere anche in manifestazioni normali della vita quotidiana quali per esempio, il pianto di un bambino, il suono di una chitarra o, ancora, il più frequente abbaiare di un cane.
Molte persone, infatti, hanno l'abitudine di convivere con un animale domestico nella propria casa. La presenza di questi animali, di solito non comporta nessun inconveniente ma quando, invece, i proprietari degli animali non si preoccupano o non riescono ad impedire che i loro animali infastidiscano in vario modo i vicini, esplode spesso una reazione di questi ultimi, provocando litigi ed incomprensione che spesso diventano insanabili ed irrimediabili.

 

 


Le fonti del regolamento condominiale

Prima di analizzare le diverse interpretazioni giurisprudenziali che si sono susseguite nel corso degli anni, è necessario brevemente ricordare che le fonti del regolamento condominiale sono due: il contratto e la deliberazione assembleare; in base a tali fonti viene posta la distinzione tra il c.d. regolamento contrattuale e quello non contrattuale.
Regolamento di natura contrattuale - Tale tipo di regolamento viene predisposto dall'originario unico proprietario o costruttore dello stabile condominiale. In tal caso il regolamento si dice di origine esterna e viene definito contrattuale perché è richiamato in ogni singolo atto di trasferimento, pur se non materialmente inserito nel testo negoziale, ed approvato dal compratore, il quale manifesti, in maniera inequivoca, nello stesso atto di vendita ovvero successivamente con separato atto scritto, la volontà di accettarne le clausole.

 

Queste ultime, per effetto dell'accettazione ad opera del compratore, diventano per relationem parte integrante del contenuto del contratto, traendo la loro forza vincolante dalla volontà dei contraenti.

 

Il regolamento contrattuale prevale sulle norme del codice civile e sulle relative disposizioni di attuazione, salvo che si tratti di norme espressamente dichiarate inderogabili.

 

 

 

Il regolamento non contrattuale

Tale tipo di regolamento è formato dall'assemblea è detto anche di origine interna, essendo caratterizzato da un processo formativo che è interno sin dalla sua fase iniziale, e che trae impulso dall'iniziativa di uno o più condòmini. L'art. 1138, 2° co., c.c., prevede che ciascun condomino possa prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

 

La breve distinzione suesposta è molto rilevante ai fini dell'argomento che stiamo affrontando perché mentre un regolamento di orgine contrattuale può legittimamente limitare i diritti dei singoli condòmini sui piani di proprietà esclusiva, per i regolamenti non contrattuali si applica invece il divieto contenuto dall'art 1138 ult. comma c.c., per cui non sarà possibile ledere i diritti che i singoli condomini hanno iure domini riguardo il loro asppartamento.

 

 


Limitazione di diritti dei condòmini

Le norme dei regolamenti condominiali pongono delle limitazioni all'uso delle proprietà, riducendo la naturale esplicazione del diritto di proprietà. Le pattuizioni, contenute nel regolamento predisposto dall'originario proprietario accettato con l'atto di acquisto, che comportino restrizioni delle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva dei singoli condòmini ovvero di quelle relative alle parti condominiali dell'edificio, devono essere espressamente e chiaramente denunziate, con la conseguenza che non devono ritenersi valide quelle pattuizioni che, con formulazione del tutto generica, limitino il diritto dei condomini di usare, godere o disporre dei beni condominiali e attribuiscano all'originario proprietario il diritto non sindacabile di apportare modifiche alle parti comuni.

 

Da quanto esposto deriva che il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, ove accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, vincola tutti i successivi acquirenti non solo con riferimento alle clausole che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche a quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca.

 

I divieti e i limiti di destinazione delle cose di proprietà individuale nel regime condominiale possono essere formulati nei regolamenti sia mediante elencazione delle attività vietate sia mediante riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare: peraltro, specialmente in quest'ultimo caso, tali limiti e divieti, al fine di evitare ogni possibilità di equivoco in una materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condòmini, devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dare luogo a incertezze.

 

Va altresì considerato che la maggioranza assembleare non può limitare o escludere il diritto di ciascun condomino di servirsi delle cose comuni nella maniera più conveniente, potendo una tale limitazione derivare solo da un regolamento predisposto dall'originario unico proprietario e richiamato in tutti gli atti di acquisto dei condòmini.

 

L'art. 1138, ultimo comma, cod. civ. contiene due diverse norme, di cui una generica e l'altra specifica. La prima esclude che i regolamenti condominiali possano menomare i diritti spettanti a ciascun condomino in base agli atti di acquisto o alle convenzioni. La seconda dichiara inderogabili le disposizioni del codice concernenti la impossibilità di sottrarsi all'onere delle spese, l'indivisibilità delle cose comuni, il potere della maggioranza qualificata di disporre innovazioni, la nomina, la revoca e i poteri dell'amministratore, la posizione dei condòmini dissenzienti rispetto alle liti, la validità e l'efficacia delle assemblee, l'impugnazione delle relative delibere.

 


La prima di tali norme riguarda, dunque, i principi relativi alla posizione del condominio rispetto ai diritti dei condòmini sulle parti comuni e sui beni di proprietà individuale e la disciplina di tali diritti, se non è modificabile da un regolamento comune deliberato a maggioranza, può essere invece validamente derogata da un regolamento contrattuale. La seconda norma, invece, concerne le disposizioni relative alla dinamica dell'amministrazione e della gestione condominiale. L'inderogabilità di queste ultime norme è assoluta e, pertanto, la relativa disciplina non può subire modifiche neppure in base a regolamenti contrattuali o ad altre convenzioni intercorse fra le parti.

 

 


La giurisprudenza di merito

Nonostante la tematica sia particolarmente delicata, sia la giurisprudenza di merito che, soprattutto, quella di legittimità non hanno profuso, nel corso degli anni un reale e cospicuo approfondimento di questa problematica.
La prima sentenza che si riscontra, risale al lontano 1968, dove il Tribunale di Parma in data 11 novembre statuì che l'assemblea condominiale non poteva, nemmeno con voto di maggioranza, imporre il divieto di detenere animali in casa. Inoltre, il regolamento, a meno che non sia di natura contrattuale, non può essere vincolante in quanto le disposizioni che vietano e limitano un godimento particolare delle cose di proprietà esclusiva, sono prive di efficacia nei confronti di coloro che non le abbiano espressamente ed anticipatamente accettate. In sostanza con questa pronuncia il Tribunale affermò il seguente principio: l'assemblea non poteva disporre dell'uso delle proprietà esclusive del singolo condominio, ma disciplinare esclusivamente l'uso di cose o servizi comuni.

 

Tale principio fu successivamente ribadito dal Tribunale di Messina, il quale statuì che la delibera assembleare di approvazione del regolamento condominiale presa a maggioranza è invalida nella parte in cui vieta ai condomini la possibilità di detenere animali perché limitativa dei diritti e dei poteri dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive. Da ciò si desume che il possesso di animali all'interno di un condominio, può essere vietato solo se il proprietario si sia contrattualmente obbligato a non detenere animali avendo accettato con la sottoscrizione del rogito anche contestualmente il regolamento condominiale ad esso allegato. Il cosiddetto regolamento condominiale contrattuale non può contenere il divieto assoluto di possedere qualsiasi animale, i quali non creano alcun disturbo per la comunità condominiale in quanto tale disposizione sarebbe radicalmente nulla ed assurda nei confronti del condomino il quale subisce una giustificata limitazione.

 

Successivamente in data 12 maggio 1990, la Pretura di Campobasso ha statuito che anche se il regolamento contenga un divieto di detenere animali, tale divieto non è sufficiente per irrogare sanzioni ai condòmini, in quanto vi si dovrà previamente accertare l'effettivo pregiudizio causato alla collettività dei condòmini sotto il profilo della quiete e dell'igiene.

 

Come quindi sopra preannunciato anche se il regolamento nulla preveda a proposito di detenzione di animali, nel caso in cui esso disturbi o provochi danni al vicino, è sempre possibile disporre un allontanamento coatto, in quanto i miagolii e i latrati notturni sono considerati ai sensi dell'art. 844 c.c. delle immissioni sonore le quali, superando le normali tollerabilità, possono dare adito ad un allontanamento dell'animale stesso. Su tale principio si è espresso il Tribunale di Piacenza il quale ha disposto che la detenzione di un animale può integrare la fattispecie ex art. 844 ed è suscettibile di applicazione in tutte le ipotesi di immissioni che abbiano carattere materiale mediato o indiretto e provochino una situazione intollerabile.


Pertanto in mancanza di un regolamento condominiale contrattuale che vieti la detenzione di animali, la legittimità di tale detenzione deve essere comunque accertata in base ai criteri previsti dall'art. 844 c.c. per cui, le molestie devono essere tali da concretizzare fonti di disturbi intollerabili.
Altri giudici di merito, invece, ritengono che allorquando esiste una norma regolamentare che vieti la detenzione di animali molesti, la sola immissione rumorosa già da sé viene considerata molesta per cui è superfluo accertare il grado di tollerabilità della stessa. Nel caso di specie il Tribunale di Napoli ha disposto in sede di provvedimento di urgenza ex art. 700 c.p.c. l'allontanamento degli animali molesti ed il loro affidamento al canile municipale disponendo il divieto assoluto di ritorno.

 

Infine, di recente, il Tribunale di Piacenza, con sentenza n. 354 del 10 aprile 2001, ha statuito che la detenzione di animali in un condominio, nelle singole proprietà esclusive, può essere vietata solo se il proprietario dell'immobile si sia contrattualmente obbligato a non detenere animali nel proprio appartamento, non potendo altrimenti un regolamento di tipo non contrattuale, quand'anche approvato a maggioranza, stabilire limiti, costituenti oneri reali ovvero servitù a carico dei condòmini relativamente alle loro proprietà esclusive, essendo la scelta di tenere animali o meno, nell'ambito della singola proprietà, estrinsecazione del diritto dominicale.

 

 


La giurisprudenza di legittimità

Analizzando ora le pronunce espresse dalla Corte di Cassazione, rilevante appare la sentenza n. 12028 secondo la quale il divieto di detenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati a maggioranza, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condòmini sulle singole porzioni del fabbricato, sicché in difetto di un'approvazione unanime le disposizioni anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quei condòmini che abbiano concorso con il loro voto favorevole alla relativa approvazione, giacché le manifestazioni di voto non essendo confluite in un atto collettivo valido ed efficace, costituiscono atti unilaterali atipici inidonei, ai sensi dell'art. 1987 c.c., a vincolare i loro autori, nella mancanza di una specifica disposizione legislativa che ne preveda l'obbligatorietà.

 

Sulla base di tale principio, le norme contenute in un regolamento di natura assembleare sono praticamente inutili; deve inoltre ritenersi invalida l'eventuale delibera di approvazione del regolamento di condominio, presa a maggioranza dei condòmini, nella parte in cui vieta la possibilità di detenere animali perché limitativa dei diritti e poteri dei condòmini sulle loro proprietà esclusive. Ed ancora la detenzione di animali in un condominio può essere vietata solo se il proprietario dell'immobile sia contrattualmente obbligato a non detenere animali nel proprio appartamento in quanto un regolamento di tipo non contrattuale non può, quand'anche approvato a maggioranza, stabilire limiti ai diritti e ai poteri dei condòmini sulla loro proprietà esclusiva salvo che l'obbligo o il divieto imposto riguardino solo l'uso, la manutenzione e le modifiche delle proprietà esclusive e siano giustificati dalla tutela degli interessi generali.

 

 


I regolamenti comunali

Gli argomenti di cui sopra sono stati anche disciplinati da alcuni regolamenti comunali.

 

Per esempio, il comune di Genova ha approntato il regolamento per l'igiene del suolo e dell'abitato, il quale dispone, all'articolo 63, il divieto di tenere nelle abitazioni animali da cortile, cani e gatti; stabilisce inoltre che sui terrazzi possono essere tenuti solo colombi viaggiatori; nei giardini, simili o anche animali da cortile previo nulla osta rilasciato dall'ufficio comunale competente, il quale deve previamente valutare l'idoneità dell'ubicazione dell'edificio condominiale e soprattutto il fatto che gli animali non rechino molestie al vicinato. Il successivo art. 64 del reg. cit., stabilisce che nei centri abitati del Comune è proibita la detenzione nelle abitazione, uffici, negozi, cortili e cantine di cani o altri animali che arrechino disturbo alla pubblica quiete con insistenti latrati e guaiti, o presentino pericolo per la pubblica incolumità.

 

In caso di permanenze, anche momentanee, di suddetti animali, presso balconi e terrazze, i proprietari sono tenuti ad assumere accorgimenti necessari perché questi non provochino sporcizie, danni o arrechino molestie ai passanti, pena il ricovero presso canili a spese del contravventore a seguito di un'ordinanza del Sindaco.

 

 


Il contenzioso in materia di tenuta di animali e poteri di intervento dell'amministratore

La problematica in esame non solo mina quasi definitivamente i rapporti tra i condòmini, ma pone in risalto la qualità ed i poteri dell'amministratore relativamente alla capacità di ottenere inderogabilmente l'osservanza di clausole regolamentari che disciplinano l'uso di proprietà individuali. In linea di massima la legittimazione attiva dell'amministratore si limita a poteri rappresentativi. Nell'ambito di tali attribuzioni lo stesso può agire in giudizio in rappresentanza del condominio senza che occorra una preventiva deliberazione assembleare che lo autorizzi. Tra i poteri-doveri che la legge conferisce all'amministratore è ricompreso il compito di far osservare le norme del regolamento condominiale (art. 1130, n. 1 c.c.).

 

Qualora l'oggetto della controversia esorbiti dai limiti individuati dall'art. 1130 c.c. ed incida su obblighi o diritti esclusivi dei singoli condòmini, la rappresentanza di diritto dell'amministratore va senz'altro esclusa. In tali casi l'amministratore è stato ritenuto legittimato ad agire senza ottenere preventiva autorizzazione assembleare per far osservare la norma regolamentare relativa al divieto della detenzione di animali nelle unità immobiliari esclusive dei singoli condomini.

 

L'amministratore può quindi agire in giudizio senza l'autorizzazione dell'assemblea per ottenere il rispetto di clausole regolamentari che disciplinano l'uso di proprietà individuali perché tale azione rientra nei compiti che la legge gli attribuisce. Il limite a tale potere quindi è costituito dall'oggetto.


Qualora il regolamento del condominio non disponga nulla in proposito è dubbio se il potere-dovere attribuito all'amministratore dall'art. 1130, n 1, c.c., di curare l'osservanza del regolamento, concerna solo le cosiddette norme regolamentari vere e proprie o se viceversa si estenda anche ai divieti di destinazione della proprietà esclusiva e ad altre limitazioni di uso della proprietà esclusiva.
Sul punto la Corte di Cassazione ha affermato con sentenza n. 1131 del 11 febbraio 1985 che le norme del regolamento edilizio che impongono divieti di destinazione ed altre limitazioni similari all'uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva concorrono ad integrare la disciplina delle cose comuni dell'edificio in quanto dirette ad impedire un uso abnorme delle stesse in conseguenza di situazioni e comportamenti che non si esauriscano nello stretto ambito delle proprietà esclusive.
Ne consegue, quindi, che anche in caso di violazione di tali prescrizioni l'amministratore del condominio, indipendentemente dal conferimento di uno specifico incarico con deliberazione della assemblea dei condòmini (la quale può spiegare rilevanza come mera sollecitazione), ha, a norma dell'art. 1130 c.c., il potere di farne cessare il relativo abuso e, quindi, la relativa legittimazione processuale, senza che possa trovare limiti in autonome iniziative giudiziarie dei singoli condòmini.

 

In merito al potere di intervento dell'amministratore vanno però fatte le seguenti distinzioni:


a) se l'immissione intollerabile perviene da un impianto condominiale comune, sia pure mediante l'abuso di un condomino, l'amministratore deve intervenire in quanto rientra fra i suoi compiti anche quello di vigilare sul miglior uso delle cose comuni ai sensi dell'articolo 1130 del Codice civile; se non interviene, l'amministratore incorre nel reato di cui all'articolo 650 del Codice di procedura civile;


b) se, invece, le immissioni vengono provocate al di fuori degli impianti condominiali, legittimato a proporre l'azione inibitoria è il condomino danneggiato, salvo che le immissioni non danneggino tutti indistintamente i partecipanti al condominio, nel qual caso quest'ultimo può agire attraverso l'amministratore;


c) se la persona danneggiata chiede il riconoscimento del proprio diritto al godimento pieno ed esclusivo del bene leso dalle immissioni moleste, l'azione da proporre è la manutenzione del possesso prevista dall'articolo 1170 del Codice civile; in tal caso è sufficiente l'esistenza di immissioni superiori alla normale tollerabilità, da accertare anche con il ricorso alla competente Autorità comunale.


d) se, invece, il diritto azionato è quello della salute, la tutela urgente è assicurata dallo strumento cautelare previsto dall'articolo 700 del Codice di procedura civile: in questo caso, è necessario, peraltro, il "periculum in mora", ossia che la situazione che si vuole cautelare sia minacciata da un pregiudizio imminente e irreparabile. Attualmente sono diversi i criteri per stabilire il livello della "normale tollerabilità".