Acquisto immobile con usi civici: il Notaio che non li individua risarcisce il danno e la banca non può procedere al pignoramento

Per usi civici la dottrina intende i "diritti costituiti sulla proprietà altrui, pubblica o privata, e spettanti ad una collettività di persone". Diritti che non si possono alienare o prescrivere.

 

La fattispecie concreta.

Una banca ha concesso un mutuo fondiario a garanzia del quale ha iscritto ipoteca sull'appartamento del richiedente.

Poiché, però, il debitore non ha rispettato il piano di ammortamento, non riuscendo a pagare l'importo residuo di circa diecimila euro, la banca, dopo aver notificato il precetto, ha iniziato il pignoramento dell'immobile ipotecato.

Nel corso della procedura esecutiva è emerso che l'immobile era gravato da usi civici, e quindi impignorabile. Pertanto, la procedura è stata dichiarata inammissibile dal giudice dell'esecuzione.

Successivamente la banca ha agito nei confronti del notaio rogante il contratto di mutuo in quanto non aveva individuato gli usi civici.

Il notaio, quindi, si è costituito deducendo, per quanto qui interessa, che dai rogiti antecedenti non risultava la sussistenza del vincolo.

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La decisione del Tribunale.

Il Giudice di primo grado ha ritenuto che la responsabilità del notaio emergesse dalla circostanza che la presenza degli usi civici fosse emersa "dalla semplice consultazione delle visure catastali"; e ciò denotava una negligenza del notaio.

In particolare, il Tribunale ha sottolineato che "è principio ormai pacifico che rientri tra gli obblighi del notaio, che sia richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, lo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti ed in particolare il compimento delle cosiddette 'visure' catastali e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvo espresso esonero del notaio da tale volontà per concorde volontà delle parti".

In relazione a tale obbligo, inoltre, "il notaio non può invocare la limitazione della responsabilità prevista per il professionista dall'art. 2236 cod.civ. con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, in quanto tale inosservanza non è riconducibile ad una ipotesi di imperizia, cui si applica quella limitazione, bensì a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell'art. 1176, secondo comma, cod. civ., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve".

 

 

L'orientamento giurisprudenziale.

Il Giudice ha, quindi, aderito all'orientamento giurisprudenziale dominante che ritiene che "In relazione all'obbligo di espletare la visura dei registri immobiliari in occasione di una compravendita immobiliare, il notaio non può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall'art. 2236 cod. civ. con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà (nella specie, per l'arretrato in cui versavano le Conservatorie all'epoca della stipula e per la necessità di esaminare le annotazioni provvisorie di cui al cd. "mod. 60"), in quanto tale inosservanza non è riconducibile ad un'ipotesi di imperizia, cui si applica quella limitazione, bensì a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell'art. 1176, secondo comma, cod. civ., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve" (Cass. Civ., sez. III, Sent. 27 ottobre 2011, n. 22398).

Inoltre, il "notaio che, chiamato a stipulare un contratto di compravendita immobiliare, ometta di accertarsi dell'esistenza di iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli sull'immobile, può essere condannato al risarcimento del danno in favore del venditore in forma specifica, mediante la cancellazione del vincolo, con il pagamento della somma necessaria a tal fine per il compimento delle richieste formalità, a prescindere dal consenso del terzo creditore ipotecario" (Cass. Civ., sez. III , sent. 19 giugno 2013, n.15305 ).

Nel caso, poi, che il notaio rogante "non adempia l'obbligazione di verificare l'esistenza di iscrizioni ipotecarie relative all'immobile compravenduto, dichiarando come libero un bene che risulta, invece, gravato da ipoteca e sottoposto a procedura esecutiva, il risarcimento del danno conseguente può essere disposto anche in forma specifica, mediante condanna del notaio alla cancellazione della formalità non rilevata, a condizione, tuttavia, che vi sia la possibilità di ottenere, a tal fine, il consenso del creditore procedente e che il relativo incombente non sia eccessivamente gravoso, sia per la natura dell'attività occorrente, che per la congruità, rispetto al danno, della somma da pagare. È onere del giudice di merito, il quale intenda condannare il notaio al risarcimento in forma specifica, motivare il proprio provvedimento, dando conto della sussistenza di tali presupposti" (Cass. Civ., sez. III , sent. 16 gennaio 2013, n.903).

Il notaio, però, non risponde "quando l'errore sia stato causato da una condotta negligente del conservatore dei registri immobiliari, che abbia reso di fatto impossibile l'individuazione dell'iscrizione ipotecaria con l'uso dell'ordinaria diligenza professionale" (Cass. Civ., s ez. III, sent. 28 settembre 2012, n. 16549)

 

 

Conclusione.

La decisione esaminata e quelle richiamate rendono evidente l'importanza di verificare prima di acquistare un immobile la presenza di eventuali usi civici in quanto Tale regime "necessariamente comporta la nullità di qualsiasi ipotesi di trasferimento che veda coinvolti soggetti privati, e ciò indipendentemente dalla circostanza che la stessa risulti riconosciuta in pronunce emesse da organi giudiziari ordinari.

Come ripetutamente affermato in giurisprudenza, i beni aggravati da usi civici debbono essere, infatti, assimilati ai beni demaniali.

La particolarità del regime a cui sono sottoposti i beni in esame determina che, al di fuori dei procedimenti di liquidazione dell'uso civico e prima del loro formale completamento, la preminenza del pubblico interesse che ha impresso al bene immobile il vincolo dell'uso civico ne vieta ogni circolazione (cfr., in tal senso, Cass. Civ., Sez. III, 28 settembre 2011, n. 19792; T.R.G.A., 17 ottobre 2005, n. 284) e, pertanto, ogni atto di cessione tra privati di un tale bene - pur se riconosciuto come intervenuto - è affetto da nullità (Cass.Civ., Sez. III, 3 febbraio 2004, n. 1940).

In altre parole, in materia di terreni soggetti ad uso civico non possono costituirsi proprietà private senza un titolo proveniente dall'autorità che ha il potere di disporne (principio questo a cui si riconnette, tra l'altro, anche l'irrilevanza di stati di prolungato possesso - Trib. Cassino, 7 aprile 2010; App. Roma, Sez. IV, 8 novembre 2006)" (T.A.R. Lazio, Roma, Sez. I Ter, sent. 7 febbraio 2013, n. 1369).

 

 

 

dell'Avv Gian Luca Ballabio fonte CondominioWeb.com