Aggiornamento ISTAT

Variazioni Annuali..

 

In questo articolo cercheremo di snocciolare ogni aspetto riguardante l'aggiornamento istat delle locazioni di immobili ad uso abitativo, puntando anche l'attenzione sulla nuova normativa della cedolare secca che prevede la rinunzia ad ogni forma di adeguamento.

 

Contratti di locazione liberi (4+4)
Per tali contratti l'indice al quale si può fare riferimento per l'adeguamento del canone annuo di locazione può anche essere diverso dall'indice Istat e addirittura di libera determinazione tra le parti.
Quindi non per forza deve essere preso il 75% dell'indice Indice Istat ma potrebbe essere anche preso il 100% o addirittura liberamente determinato dalle parti (l'art. 14 legge 431/78 ha abrogato l'art 24 della legge 392/78 che prevedeva un adeguamento annuo pari al 75% Istat).

 

Contratti a canone convenzionato
In questo tipo di contratti, che vengono stipulati sulla base di accordi territoriali che prevedono canoni calmierati, agevolati rispetto ai prezzi di mercato, di solito l'adeguamento annuo del canone viene fissati al 75% Istat, però si rimanda ai singoli accordi territoriali facilmente reperibili su internet nei siti dei vari Comuni.

 

Contratti di locazione turistici
Sono contratti richiamati nell'art 1 comma 2 lettera c della legge 431/98, per i quali non è prevista limitazione alcuna per quanto riguarda l'adeguamento del canone. É pur vero che vista l'esigua durata (di solito poche settimane o pochi mesi) non si rende necessario inserire alcun aggiornamento.

 

Contratti transitori (da 1 a 18 mesi) e Contratti per studenti
Per questi tipi di contratti si rimanda, come per i contratti a canone convenzionato, agli accordi territoriali stipulati tra le associazioni degli inquilini e dei proprietari e depositati in Comune. Infatti non è prevista alcuna normativa in merito.
Mancato pagamento dell'aggiornamento del canone
Il mancato pagamento dell'aggiornamento del canone di locazione, protratto per lungo tempo, può essere motivo di risoluzione del contratto in quanto può costituire un inadempimento contrattuale.

 

AGGIORNAMENTO ISTAT CEDOLARE SECCA (art. 3 D.Lgs. 23/2011 comma 11)
Quanto detto sopra è tutto vano se si opta per la cedolare secca. Infatti in questo caso non può essere previsto nessun tipo di aggiornamento ne riferendosi all'indice Istat, ne ad altri indici o prevedendo un aggiornamento annuo a forfait.
Per i vecchi contratti stipulati prima che si potesse optare per la cedolare secca, la clausola che prevede l'aggiornamento diventa quindi inefficace. Inoltre l'opzione della cedolare secca non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

 

di Luca Tonzani