Appalti in condominio: non solo cantieri edili

Parlare di appalto in condominio vuole dire prendere in considerazione diverse tipologie di lavori: dalla manutenzione degli ascensori alle pulizie, dall’antennista al giardiniere, dall’intervento edile a quello impiantistico.


A leggere la grande maggioranza dell'editoria "specializzata", sembra quasi che l'unico appalto possibile in condominio sia l'appalto di lavori edili, il cantiere di cui spesso - troppo spesso - i relatori più solenni si occupano quando sono chiamati a trattare di condominio.

Purtroppo c'è molto poco di solenne nel mondo condominiale; e ci sono molti altri tipi di appalto che non rientrano affatto nella categoria dei lavori edili, che quindi non sono classificabili come cantieri e sui quali - necessariamente - bisogna concentrare l'attenzione; con lo stesso livello di cura e di cautela che si usa, correttamente, quando si parla di cantieri edili, ma sapendo che la normativa sui cantieri è non applicabile, non pertinente, inutile per raggiungere lo scopo che è quello di tutelare l'amministratore di condominio e, con esso, i condòmini tutti. E senza dimenticare l'importanza della statistica: di cantieri edili, nello stesso condominio, ce ne può essere uno ogni qualche anno; di appalti non edili ce ne sono ogni singolo giorno.

 

 

RICONOSCERE LA TIPOLOGIA DI APPALTO

La normativa - che è individuabile soprattutto, ma non esclusivamente, nel d.lgs. 81/2008 e successive modifiche e integrazioni - differenzia profondamente gli oneri per il committente di un appalto, a seconda che l'appalto sia edile o meno. Pertanto è necessario, indispensabile, che si capisca fin da subito se il lavoro da appaltare rientri o meno nella categoria dei lavori "edili o di ingegneria civile" che impongono l'applicazione delle relative norme.

 

Se un lavoro sarà classificabile come edile (rif. allegato X d.lgs. 81/2008), il committente - chiunque esso sia, privato cittadino o capitano d'industria, datore di lavoro o non datore di lavoro - sarà titolare di obblighi dai risvolti penali: valutare l'idoneità tecnico professionale delle imprese secondo i parametri stabiliti dall'allegato XVII del decreto 81/2008 (si veda la tabella allegata); se le imprese esecutrici sono due o più, nominare il coordinatore per la sicurezza; se è stato nominato il coordinatore trasmettere agli organi di vigilanza la notifica preliminare; se c'è una pratica edilizia trasmettere in comune Durc, notifica e altri documenti, eccetera. Non è questa la sede per analizzare nel dettaglio la normativa sulla sicurezza dei cantieri edili, ma è importante ricordare sempre quanti e quanto pesanti siano - oltre agli obblighi per i tecnici specializzati - gli obblighi per un committente di opere edili. Il legislatore non è andato per il sottile: la signora Maria, che commissiona il rifacimento di pavimenti rivestimenti e impianti della sua cucina, è committente titolare di obblighi dal risvolto penale.

 

Completamente diverso deve essere l'approccio per un lavoro non edile (i lavori puramente impiantistici; le pulizie; il giardinaggio; gli spurghi; eccetera), perché completamente diversa è la legislazione sulla sicurezza del lavoro che li governa. E' stata fatta una precisa scelta legislativa: fuori dai lavori edili, il privato cittadino non ha obblighi legislativi in caso di appalti. In altre parole, solo quando è ravvisabile la presenza di un "datore di lavoro" il legislatore individua nel committente, ove appunto datore di lavoro, il destinatario di alcuni obblighi in tema di gestione di lavori in appalto. Questi obblighi attengono soprattutto all'art.26 del citato d.lgs. 81/2008, ma anche al dPR 177/2011 per eventuali lavori in "ambienti confinati" o luoghi sospetti di inquinamento. Approfondiamo separatamente le due casistiche, partendo dall'ultima.

 

 

AMBIENTI CONFINATI E LUOGHI SOSPETTI DI INQUINAMENTO

Dal 23 novembre 2011 è vigente il decreto del Presidente della Repubblica 14 settembre 2011, n.177, "regolamento recante norme per la qualificazione delle imprese e dei lavoratori autonomi operanti in ambienti sospetti di inquinamento o confinanti" (n.d.r. - la parola corretta è ‘confinati'). In questo testo vi sono risvolti impegnativi per i condomini che presentano luoghi classificabili come ambienti confinati o sospetti di inquinamento, quei luoghi cioè in cui possono svilupparsi gas tossici: nei condomini questi ambienti possono essere schematicamente individuati nei serbatoi, nelle cisterne, nelle fosse biologiche, nei pozzi, nelle vasche, nelle piscine, eccetera. Il dPR 177/2011 si occupa dei casi nei quali gli operatori si possono introdurre in questa tipologia di luoghi.

 

Il datore di lavoro committente - cioè l'amministratore di un condominio con presenza di dipendenti - in caso di lavoro in ambienti confinati dovrà valutare l'idoneità tecnico professionale della ditta esecutrice secondo gli approfonditi criteri dati dall'art.2 del nuovo regolamento, il cui mancato rispetto impedisce alle ditte di essere considerate "qualificate" a svolgere questa tipologia di lavori.

 

Altro obbligo, piuttosto pesante, per il datore di lavoro committente è quello di informare i lavoratori della ditta esecutrice, compreso il loro datore di lavoro, dei rischi presenti nella loro futura area di lavoro: un processo di informazione, di durata "non inferiore a un giorno", che riguardi le "caratteristiche dei luoghi in cui sono chiamati ad operare, su tutti i rischi esistenti negli ambienti, ivi compresi quelli derivanti dai precedenti utilizzi degli ambienti di lavoro, e sulle misure di prevenzione e emergenza adottate in relazione alla propria attività".

 

Ancora, il datore di lavoro committente dovrà individuare un proprio rappresentante, per ovvia opportunità diverso dalla ditta esecutrice, che sia adeguatamente formato, addestrato e reso edotto dei rischi dell'ambiente in cui si svolgerà il lavoro; questo rappresentante dovrà vigilare (presenziando per tutta la durata del lavoro) sulle attività degli esecutori, "con funzioni di indirizzo e coordinamento delle attività svolte dai lavoratori" e per limitare il rischio di interferenze con il personale del committente (cioè del condominio).

 

Ribadito che questo decreto impone obblighi ai condomini con dipendenti, il committente non datore di lavoro (cioè l'amministratore di condomini senza dipendenti) non potrà ignorare che il legislatore pretende risultati: quanto meno la verifica di idoneità tecnico professionale dovrà conformarsi (dipendenti o non dipendenti) ai criteri indicati dal decreto, in modo da individuare le ditte in grado di garantire davvero la sicurezza dei propri lavoratori. Il nuovo regolamento infatti prevede quanto segue: "Qualsiasi attività lavorativa nel settore degli ambienti sospetti di inquinamento o confinati può essere svolta unicamente da imprese o lavoratori autonomi qualificati in ragione del possesso dei seguenti requisiti": le ditte che ne sono prive non possono lavorare nel settore e il committente (che sia o no datore di lavoro) deve sempre accertarsi di essersi rivolto a una ditta qualificata.

 

 

ALTRI LAVORI NON EDILI

In tutti gli altri casi, appalti di lavori non classificabili come edili né in ambienti confinati o sospetti di inquinamento, i riferimenti legislativi sono le eventuali abilitazioni previste dalle leggi specifiche (iscrizione registro imprese di pulizia, abilitazione ex 46/90-37/08 per ditte impiantistiche, ecc.) e, per la sicurezza sui luoghi di lavoro, l'art.26 del d.lgs. 81/2008, erede diretto dell'art.7 del d.lgs. 626/94. Questo articolo 26 riguarda, ancora una volta, il datore di lavoro committente: non la signora Maria né l'amministratore di un condominio senza dipendenti, nello stesso solco tracciato anni prima dall'art.7 della "legge 626".

 

Quali sono gli obblighi di un amministratore di condominio con dipendenti in caso di affidamento lavori a ditta di pulizie, al "terzo responsabile" del riscaldamento centralizzato, all'antennista? L'art.26 richiede al committente la verifica di idoneità tecnico professionale degli appaltatori, la fornitura di dettagliate informazioni agli appaltatori sui rischi esistenti nel condominio, la promozione di cooperazione e coordinamento tra i datori di lavoro, la redazione di un documento (DUVRI) per la eliminazione o la riduzione delle interferenze tra i lavoratori dell'appalto. Se valutazione dei rischi e DUVRI hanno avuto persino troppi commenti negli ultimi anni, della verifica di idoneità degli appaltatori si è senz'altro parlato troppo poco. L'art.26 rimanda ai criteri di un decreto che - ahinoi - da 4 anni attende la luce; nell'attesa è considerata eseguita la verifica che ottenga dagli appaltatori:

 

1) copia del certificato CCIAA - che non è la visura del commercialista - che riporti nell'oggetto sociale anche la tipologia di lavoro oggetto di appalto;

2) una autodichiarazione sul possesso dei requisiti di idoneità tecnico professionale ai sensi dell'art.47 del dPR 445/2000. Nulla più. Nessun Durc - che invece è obbligatorio ottenere prima di affidare lavori edili - né altri documenti sulla sicurezza: i due documenti citati sono gli unici la cui mancanza espone un datore di lavoro committente alla sanzione per omessa verifica di idoneità degli appaltatori, in caso di ispezione di organo di vigilanza.

 

Addirittura, un amministratore di condominio senza dipendenti, cioè un committente non datore di lavoro, come la signora Maria è totalmente privo di obblighi giuridici in materia di appalti non edili (e non rientranti nei casi di cui al dPR 177/2001).

 

Questo non vuole dire che ci si possa disinteressare dell'argomento. Troppa giurisprudenza ci ha insegnato che l'affidamento di lavori a personale inidoneo trasforma il committente in datore di lavoro, in "responsabile" della sicurezza dei lavoratori; per cui la verifica di idoneità quanto meno secondo l'art.26 del d.lgs. 81/2008 va consigliata (ed eseguita) sempre, in ogni caso e per ogni condominio. Inoltre, i codici penale e civile ci sono da molto prima delle leggi sulla sicurezza sul lavoro, e gli articoli 589 cp, 590 cp e 2043 cc e seguenti sono più che sufficienti per farci dire che qualunque situazione che possa causare danno a terzi deve - necessariamente, se non obbligatoriamente - essere comunicata agli appaltatori: neminem laedere.

 

 

CONCLUSIONI

Le richieste delle leggi in materia di sicurezza sui luoghi di lavoro nei confronti di un committente di appalti.

 

Lavoro edile (obblighi sanzionati penalmente):il committente valuta l'idoneità tecnico professionale degli esecutori (si veda l'elenco a pag.3 di Millescale n.51), nomina il coordinatore per la sicurezza (se ci sono almeno due imprese anche non contemporanee), invia la notifica preliminare (se c'è il coordinatore), trasmette al comune la documentazione di legge (se c'è una pratica edilizia).

 

Lavoro non edile in ambienti confinati o sospetti di inquinamento (obblighi sanzionati penalmente):nel condominio con dipendente, l'amministratore quale datore di lavoro committente verifica l'idoneità tecnico professionale dell'impresa secondo il dPR 177/2011, fornisce informazione sui rischi dell'ambiente confinato, nomina un proprio rappresentante per seguire i lavori.

 

Lavoro non edile di altro tipo (obblighi sanzionati penalmente):nel condominio con dipendente, l'amministratore quale datore di lavoro committente verifica l'idoneità tecnico professionale degli appaltatori secondo l'art.26 del d.lgs. 81/2008, fornisce dettagliate informazioni sui rischi condominiali, redige un DUVRI per ogni appalto.

 

Lavori non edili in condominio senza dipendenti: non esiste sanzionabilità, ma abbondante giurisprudenza impone di verificare sempre l'idoneità tecnico professionale degli appaltatori e di fornire informazioni su eventuali rischi condominiali per il principio del neminen laedere.

 

 

Fonte Millescale.it