Appartamenti condominiali rumorosi: quali rimedi?

Immissioni rumorose tra concetto di tollerabilità e incidenza sul valore immobiliare

 

Un problema particolarmente avvertito in condominio è quello delle immissioni rumorose, questione che spesso porta i contendenti sui banchi delle aule giudiziarie.

 

 

 

 

Il concetto di tollerabilità. La norma principale èl'art. 844 cod. civ., per il quale «Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi».

Nel contesto condominiale, al fine di accertare la concreta sussistenza dell'effetto lesivo dell'immissione, la valutazione della "normale tollerabilità" deve tenere conto, caso per caso, sia della peculiarità dei rapporti condominiali, sia delle destinazioni urbanistiche e del regolamento condominiale nonché, in via prioritaria, del primario bene della salute (art. 32 Costituzione) che, nell'ambito della tutela dei diritti assoluti assicurata dagli artt. 2043 e 2058 c.c., deve essere protetto contro qualsiasi attività possa menomarlo (Cass. Civ., 11 aprile 2006 n. 8420).

Premesso ciò, la normale tollerabilità deve essere intesa come soglia oltre la quale l'immissione diventa illecita: se sono superati i limiti dettati dalla normativa speciale (in materia di aria, acqua, rumore, ecc.), l'evento immissivo è sicuramente intollerabile.

Tuttavia, giova ricordare che è possibile che l'immissione sia comunque ritenuta intollerabile anche nell'eventualità in cui i richiamati limiti vengano rispettati (In tal senso Cass. civ., 25 gennaio 2006, n. 1418; Cass. civ., 17 gennaio 2011, n, 939).

Pertanto, in presenza di immissioni eccedenti la normale tollerabilità, su istanza del singolo condomino, il Giudice può individuare e imporre in via coercitiva i mezzi necessari (es. coibentazioni/insonorizzazioni acustiche, intubazioni, ecc.) per ricondurre l'attività aggressiva nei limiti del diritto e può risarcire, anche in via "equitativa" (per danno da "stress"), i danni subiti (Cass. Civ., 2 giugno 2005 n. 8999).

 

 

 

 

Il rapporto tra le norme di legge e le disposizioni del regolamento del condominio.

In tale contesto è stato evidenziato che le possibili attività immissive incontrano un duplice limite: la normale tollerabilità e le previsioni regolamentari: per meglio dire, in tema di immissioni rumorose, è possibile che il testo del regolamento condominiale contempli disposizioni in grado di valutare le ore di assoluto riposo (ad es. nelle ore… qualsiasi rumore o suono, naturale o artificiale, dovrà essere attenuato in modo tale da non arrecare alcun pregiudizio ai vicini).

È peraltro anche possibile che le clausole regolamentari introducano disposizioni più severe della normativa di cui all'art. 844 c.c., imponendo divieti assoluti e tassativi di svolgimento di determinate attività.

Difatti, in un precedente giurisprudenziale (Cass. Civ., 14 novembre 1978 n. 5241) è stato osservato che qualora "i condomini, con il regolamento di condominio, abbiano disciplinato i loro rapporti reciproci, in materia di immissioni, con norma più rigorosa di quella dettata dall'art. 844 c.c., che ha carattere dispositivo, della liceità o meno della concreta immissione si deve giudicare non alla stregua del principio generale posto dalla legge, bensì del criterio di valutazione fissato nel regolamento".

Per meglio dire, nei rapporti tra le proprietà individuali in un edificio in condominio, per costante orientamento giurisprudenziale, si devono osservare le regole dei rapporti di vicinato purché siano compatibili con i principi del condominio in base ai quali ciascun condomino può servirsi delle parti comuni purché non ne alteri la naturale destinazione, non pregiudichi la stabilità, la sicurezza ed il decoro architettonico del fabbricato, non arrechi danno alle singole proprietà esclusive e non impedisca agli altri partecipanti di fare parimenti uso delle cose comuni (tra le tante Cass. civ., 11 novembre 2005; 27 febbraio 2007, n. 4617; 14 aprile 2004, n.7044; 5 giugno 2003, n. 8978).

Ne consegue che il regolamento condominiale rappresenta lo strumento che disciplina l'utilizzo delle cose comuni, la ripartizione delle spese e le norme da osservare per la tutela del decoro dell'edificio ecc.; nel nostro caso, a tutela dei condomini, il regolamento può anche contenere norme sulle immissioni.

È frequente che il citato regolamento contenga norme convenzionali di assoluto e rigoroso rispetto del silenzio (sul punto il Tribunale di Milano con la sentenza n. 5465 del 3 maggio 2016 ha precisato che Il rumore dovuto al disturbo dei vicini in condominio deve cessare e comporta il risarcimento dei danni per insonorizzazione, e anche per l'ammontare dei canoni e degli oneri accessori che il proprietario della casa affittata avrebbe incassato se il rapporto fosse proseguito per la normale durata e non si fosse interrotto a causa del disturbo.

Ne consegue che il regolamento di condominio può prevedere limiti più restrittivi rispetto alla legge).

 

 

 

 

L'incidenza del rumore sul valore immobiliare. Gli aspetti legati alla rumorosità possono avere effetti negativi sul valore dell'unità abitativa; in particolare nell'ipotesi di compravendita immobiliare.

In proposito, dal punto di vista giurisprudenziale è stato più volte ribadito che la rumorosità costituisce vizio inerente all'appartamento compravenduto e che dì tale vizio dovesse rispondere la società alienante ai sensi dell'art. 1490 ss. c.c. (Cass. 22 agosto 1998, n. 8338).

A riguardo è stato determinante il ragionamento della Corte di Cassazione con la sentenza n. 8577 del 2005, ove è stato evidenziato che "in materia di appalto avente ad oggetto la costruzione di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, l'indagine volta a stabilire se i difetti costruttivi ricadano nella disciplina dell'art. 1669 cod. civ., che comporta la responsabilità extracontrattuale dell'appaltatore, ovvero in quella posta dagli artt. 1667 e 1668 cod. civ. in tema di garanzia per le difformità e i vizi dell'opera".

Anche nella giurisprudenza di merito è pacifico che il mancato rispetto dei requisiti previsti dalla normativa vigente (sull'isolamento acustico) costituisce grave difetto.

Difatti tali difetti incidono notevolmente sulla funzione abitativa e sulla possibilità di godimento e di utilizzazione delle singole unità abitative, anche perché estesi a tutto il complesso immobiliare (Trib. Modena, 20.04.2010).

Di particolare importanza è stata la pronuncia del Trib. di Tribunale di Firenze con la sentenza del 21 novembre 2016 in merito alle responsabilità da vizi di insonorizzazione.

Sul punto il giudice fiorentino ha precisato che l'azione di risarcimento dei danni proposta dall'acquirente, ai sensi dell'art. 1494 cod. civ., non si identifica né con le azioni di garanzia, di cui all'art. 1492 cod. civ. , né con quella di esatto adempimento, in quanto può estendersi a tutti i danni subiti dall'acquirente, e quindi non solo a quelli relativi alle spese necessarie per l'eliminazione dei difetti accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione del bene o al lucro cessante per la mancata rivendita dello stessoNe consegue che l'azione di risarcimento può essere proposta in via alternativa, o anche cumulativa, rispetto alle azioni di adempimento, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto.

 

 

 

 

L'esclusione della responsabilità. L'esposizione ad immissioni sonore intollerabili non costituisce di per sé prova dell'esistenza di un danno alla salute, la cui risarcibilità è subordinata all'accertamento dell'effettiva esistenza di una lesione fisica o psichica, che deve essere dimostrata dal soggetto che chiede il risarcimento.

In un precedente giurisprudenzialela Suprema Corte ha rigettato la richiesta di risarcimento avanzata dal proprietario di un edificio contro le immissioni acustiche provenienti dai campanacci e dai belati delle pecore che pascolavano nelle vicinanze della sua casa.

Secondo gli ermellini il risarcimento del danno non patrimoniale richiede sempre la prova di una violazione che abbia determinato in concreto una lesione la quale, andando oltre la suddetta soglia di tollerabilità, ne renda significativamente apprezzabile la portata e costituzionalmente meritevoli di ristoro (Cass. Sentenza n. 17013 del 20 agosto 2015).

In altro e recente precedente, la Corte ha avuto modo di evidenziare che non può essere corrisposto il risarcimento ai proprietari che lamentano l'insorgenza di ansia e depressione per le immissioni rumorose provenienti dall'ex abitazione del custode se nella realtà il locale non è più abitato e viene usato sporadicamente per le riunioni condominiali.

Nel caso specifico, a seguito della CTU, era stato accertato che lo scorrere dell'acqua nei sanitari del bagno dell'alloggio del custode, le emissioni sonore provenienti dal televisore e il vociare di persone presenti nei locali, venivano percepite da soggetti con "caratteristiche della personalità ossessivo-compulsiva", per "una certa difficoltà nella gestione dei conflitti, degli affetti e delle emozioni", che, pur non sfociando in una vera e propria patologia, venivano vissute come pericolose o potenzialmente dannose.

 

 

 

 

Tale situazione ha portato all'esclusione del diritto al risarcimento del danno in quanto mancava un nesso causale tra le immissioni rumorose e il malessere (Cassazione con la sentenza n. 661 del 12 gennaio 2017).

 

 

 

 

dell'Avv Maurizio Tarantino Fonte  condominioweb.com