Appartamento a piano terra e spese per l'ascensore

In condominio, se non è diversamente stabilito dai titoli d'acquisto, anche i proproetari di unità immobiliari a piano terra devono pagare le spese per l'ascensore.

 

Il proprietario dell'unità immobiliare ubicata al piano terra di un edificio in condominio deve partecipare alle spese riguardanti l'ascensore?

La domanda se la pongono in tanti: la risposta, stando solamente alla legge, è positiva, salvo particolari casi.

Vediamo che cosa bisogna fare per sapere se l'amministratore che inserisce nel piano di ripartizione delle spese riguardanti l'ascensore anche i proprietari dei piani terreni sta facendo la cosa giusta oppure sta sbagliando.

Per fare ciò, pare utile una piccola premessa sulla natura delle spese condominiali.


Spese condominiali

I proprietari di unità immobiliari ubicate in condominio devono partecipare alle spese di gestione e conservazione delle parti comuni per il solo fatto di essere tali.

Ciò perché, si dice in dottrina e giurisprudenza, le obbligazioni condominiali sono obbligationes propter rem.

La figura della obbligazione propter rem sussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo. La connessione tra il diritto e l'obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d'essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi (cuius comoda eius et incomoda).

Le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).

 

 


Spese condominiali e condominio parziale

Chiaramente se una cosa non è di proprietà di tutti i condomini, si pensi all'edificio con più scale, le spese devono essere ripartite solamente tra gli interessati.

A sancire questo principio, che è alla base della figura del così detto condominio parziale, è il terzo comma dell'art. 1123 c.c. che recita:

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Nel caso di più scale con più ascensori, quindi, i condomini saranno tenuti a pagare le spese relative all'impianto di ascensore della loro scala di riferimento.

 

 

Spese e uso differente dei beni comuni

Non tutti i condomini utilizzano le parti comuni allo stesso modo: chi abita all'ultimo piano userà l'ascensore con più frequenza di chi abita al primo.

A nulla vale il fatto che il condomino è un'atleta o comunque non utilizzi realmente l'ascensore.

Norma di riferimento è il secondo comma dell'art. 1123 c.c., a mente del quale:

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Ciò che conta non è l'uso realmente fatto ma l'uso potenzialmente fattibile.

In tal senso la Cassazione ha specificato che la norma appena citata stabilisce una ripartizione delle spese in questione in misura proporzionale non già al valore della proprietà di ciascun condomino ma all'uso che ciascun condomino può fare di una determinata cosa comune - riguarda il caso in cui la cosa comune (più esattamente il servizio comune) sia oggettivamente destinata a permettere ai singoli condomini di goderne in misura diversa (inferiore o superiore al loro diritto di comproprietà sulle parti comuni); e, a tal fine, si deve avere riguardo all'uso che ciascun partecipante può farne, cioè al godimento potenziale e non al godimento effettivo, e, quindi, non all'uso che effettivamente ne faccia o non ne faccia (Cass. n. 13161/91).

L'art. 1124 c.c. dedicato alla manutenzione di scale ed ascensore rappresenta un'applicazione specifica del principio contenuto nel secondo comma dell'art. 1123 c.c.

 

 

Ascensore e piano terra

In questo contesto, quindi, i condomini proprietari di unità immobiliari ubicate al piano terreno, se gli atti d'acquisto ed il regolamento contrattuale non dicono nulla di diverso, devono essere considerati comproprietari dell'ascensore ai sensi dell'art. 1117 c.c. e pertanto partecipare alle spese di manutenzione.

Anche se di fatto non lo utilizzano mai?

Sì, com'è stato affermato dal Tribunale di Milano, infatti, l'ascensore è una parte comune anche per i proprietari delle unità condominiali site al piano terra poiché essi possono trarre utilità dall'impianto, che è idoneo a valorizzare l'intero immobile e normalmente permette di raggiungere più comodamente parti superiori che sono comuni a tutti (Trib. civ. Milano. sez. VIII, 16 marzo 1989 in Archivio delle locazioni e del condominio, 1989, pag. 515).

E che cosa dire dei proprietari dei locali commerciali o comunque di abitazioni con ingresso indipendente ed esclusivo?


Secondo la giurisprudenza (cfr. App. Bologna, 1 aprile 1989), sì, salvo diversa disposizione del regolamento condominiale.

D'altra parte, ragionando in termini pratici, se il proprietario del negozio è anche comproprietario del tetto (o lastrico) e se qui può installare un'antenna o altro, perché non dovrebbe essere anche comproprietario dell'impianto di ascensore che, è evidente, gli tornerebbe utile?

Chiaramente alla scarsa utilizzazione (quante volte mai lo userà?) corrisponderà una minima percentuale di spesa.

Infine, se l'ascensore viene installato ex novo dopo la costruzione dell'edificio, i condomini del piano terra possono decidere di non partecipare alla spesa e quindi all'uso dell'impianto (art. 1121 c.c.).