Assemblea di condominio, condòmini apparenti e anagrafe condominiale

All'assemblea di condominio possono partecipare solamente i condòmini e non anche chi appaia tale sulla base di un reiterato comportamento.

 

I così detti condòmini apparenti  non sono benvenuti in riunione e la loro convocazione e presenza rende invalidabile la successiva deliberazione assembleare.
Questa, in breve sintesi, la decisione della Suprema Corte di Cassazione resa con la sentenza n. 8824 del 30 aprile 2015.
Si tratta di una presa di posizione non nuova, ma che comunque si pone (è il caso di dire) in apparente contrasto con la decisione delle Sezioni Unite n. 5035 del 2002, ma anche con le norme dettate in materia di anagrafe condominiale.

 


Vediamo perché.
Nel 2002, risolvendo il contrasto inerente l'applicabilità del principio dell'apparenza in ambito condominiale, le Sezioni Unite affermarono che "l'ipotesi non contenziosa del rapporto va mantenuta distinta da quella contenziosa. Le esigenze di celerità, praticità e funzionalità, addotte a giustificazione dell'applicazione dell'istituto dell'apparenza del diritto, valgono per l'ipotesi non contenziosa del rapporto, quando, cioè, l'apparente condomino non solleva alcuna contestazione provvedendo al pagamento degli oneri condominiali. In tal caso le violazioni dei rispettivi doveri (quelli di correttezza e di informazione a carico del condomino apparente e quelli di consultazione dei registri immobiliari a carico dell'amministratore) non rilevano; in particolare l'amministratore non è tenuto ad effettuare alcuna indagine, mediante consultazione dei pubblici registri (che può essere anche costosa e a volte, complessa, con grave nocumento per la gestione condominiale) circa il vero proprietario dell'unità immobiliare, potendo oltre tutto il problema essere affrontato anche in termini di adempimento del terzo (art. 1180 c.c.)" (Cass. 8 aprile 2002 n. 5035).

 


La sentenza riguardava l'adempimento delle obbligazioni condominiali, ma il principio espresso, ad avviso dello scrivente, poteva essere esteso a tutti rapporti non contenziosi tra condominio e condòmino.
A questa impostazione si è aggiunta la novella del codice civile apportata dalla legge n. 220/2012 (la riforma del condominio). L'art. 1130 n. 6 c.c. impone all'amministratore la tenuta del registro di anagrafe condominiale (Riforma del condominio: che cosa cambia per l'amministrare qualora fosse approvata?), con specifica indicazione del proprietario, dei dati catastali dell'unità immobiliare, ecc. ecc.

 


Il condomino ha l'obbligo di collaborare alla regola tenuta di questi registri e l'amministratore può attivarsi in caso di inerzia o incompletezza delle informazioni. E se il Tizia, condomino, erroneamente o volutamente, indica Caio, suo marito, quale proprietario dell'immobile senza ingenerare alcun sospetto su una differente situazione?
L'amministratore non ha obbligo di verifica dei dati formalmente completi, in quanto in relazione all'anagrafe condominiale vale il principio di affidamento rispetto alle informazioni fornite.

 

Secondo la giurisprudenza, si veda in tal senso la sentenza n. 8824, in commento, anche rispetto alla partecipazione all'assemblea non può valere il principio dell'apparenza stante la possibilità di consultare i pubblici registri per avere certezza del reale proprietario, sicché la convocazione del così detto condomino apparente rende la deliberazione annullabile.
La pronuncia riguarda un caso sorto prima dell'entrata in vigore della riforma e quindi prima dell'introduzione del registro di anagrafe condominiale. Ad avviso di chi scrive, quanto meno rispetto alla convocazione dell'assemblea, nel caso di presenza di informazioni, l'affidamento dell'amministratore rispetto alle comunicazioni dei condòmini dovrà essere ritenuto sufficiente per non ritenere invocabile l'omessa convocazione in casi simili.

 

 

 

 

dell'Avv Alessandro Gallucci Fonte condominioweb.com