Balconi, infiltrazioni e danni

Che cosa succede se sul balcone dell'abitazione soprastante si manifestano infiltrazioni d'acqua? Chi ne è responsabile e chi può chiedere i danni?

 

Per rispondere ai quesiti non si può non partire dalla distinzione tra balcone incassato e balcone aggettante.

Il primo è rappresentato da quella particolare tipologia di struttura che non fuoriesce dalla facciata dell'edificio.

 

Questa tipologia di balconi, afferma la Cassazione, può essere considerata "alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.). Per la verità, è possibile applicare, mediante la interpretazione estensiva, la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all'art. 1125 all'ipotesi non contemplata dei balconi soltanto quando esiste la stessa ratio. Orbene, la ratio consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone - come il soffitto, la volta ed il solaio - funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore" (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

 

Diverso il caso del balcone aggettante, esso, a parlare sono sempre i giudici di legittimità "costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., da ultimo, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076)" (così Cass. 30 luglio 2004, n. 14576). Da non perdere: In condominio innaffiare le piante sul balcone diventa un reato.

 

Dal questa brevissima disamina della giurisprudenza in materia di balconi (la legge sul punto è silente), si possono trarre le seguenti conclusioni:

a) i balconi incassati, nella parte relativa al piano di calpestio, sono in proprietà comune tra il proprietario del piano superiore ed inferiore;

b) i balconi aggettanti sono sempre di proprietà del proprietario dell'unità immobiliare della quale costituiscono un prolungamento, salvo il caso degli elementi decorativi della parte inferiore e frontale.

 

In questo contesto di carattere generale s'inserisciìe la problematica delle infiltrazioni; è utile ricordare che i danni da infiltrazioni rappresentano un'ipotesi di danni da cose in custodia disciplinata dall'art. 2051 c.c., il quale prevede una forma di responsabilità obiettiva a carico del custode del bene.

La particolare conformazione dei balconi, è necessario dirlo, incide sulla responsabilità verso terzi; spieghiamoci meglio.

Nel caso di balcone incassato l'infiltrazione proveniente dal piano superiore reca danno al piano inferiore perché il proprietario di questa unità immobiliare dev'essere considerato proprietario di quella parte di balcone e come tale è legittimato a chiedere eliminazione della causa del danno e risarcimento del medesimo.

Non è così per il caso di balcone aggettante; esso, infatti, è tutto di proprietà del proprietario dell'unità immobiliare della quale rappresenta un prolungamento. Le macchie che si manifestano sul sottobalcone, quindi, non rappresentano in sé causa di danno per il proprietario dell'appartamento al piano inferiore. Il danno inizierà ad esserci quando l'infiltrazione dal balcone si sposterà in una parte di proprietà esclusiva dell'unità immobiliare sottoposta.

 

 

 

dell'Avv Alessandro Gallucci fonte CondominioWeb.com