Blatte in condominio. Oneri e doveri a carico dell'amministratore di condominio.

Interventi periodici di deblattizzazione. Una breve guida per evitare problemi.

 

La lotta contro le blatte rappresenta ancora oggi uno degli interventi di disinfestazione più richiesti nei condomini. Le blatte sono in grado di sfruttare molto bene le condizioni ambientali caldo-umido create dall'uomo all'interno delle abitazioni. Se i pozzetti fognari del condominio sono infestati dalle blatte e molto probabile che qualcuna possa entrare nell'appartamento e li riprodursi. È allora molto importante, sin da quando è iniziata la stagione primaverile, effettuare interventi periodici di deblattizzazione per evitare problemi.

 

 


Il Comune e il condominio. In alcune città sono state emanate delle ordinanze specifiche per la disinfestazione. Nel piano di prevenzione però sono interessati anche condomini ed amministratori. In particolare, gli assessori all'ambiente hanno precisato che per contrastare il diffondersi di animali infestanti, con particolare riferimento alle blatte, è necessaria una collaborazione dei cittadini con l'amministrazione, per il rispetto delle norme in materia di igiene pubblica.

Esemplare il caso degli interventi di disinfestazione condotti regolarmente sulle aree pubbliche della città, che a poco valgono se analoga cura non si applica ai terreni e ai fabbricati di proprietà privata. Con queste ordinanze viene ingiunto ai privati e agli amministratori di condominio di procedere alla disinfestazione da blatte a altri animali infestanti così da non vanificare l'efficacia degli interventi pubblici degli addetti comunali.

 

 

 

 

L'ordinanza di Bari del 16 maggio 2013 e le regole di deblattizzazione. Secondo tale provvedimento, tutti gli amministratori condominiali, nonché i proprietari dei singoli fabbricati ciascuno per le rispettive competenze, devono: "provvedere periodicamente alla deblattizzazione delle reti fognarie e delle fosse settiche condominiali; avvisare prontamente l'amministratore dello stabile in caso di infestazione del proprio appartamento affinché faccia controllare gli altri appartamenti e le parti comuni; accertarsi che la fossa biologica usata in precedenza venga rimossa o riempita di terra e inertizzata, per evitare che divenga luogo di annidamento di blatte".

Tuttavia, nonostante lo sforzo del Comune, l'ordinanza in esame non è stata molto apprezzata dall'associazione dei condomini per due ordini di ragioni: sanzioni in caso di inosservanza delle disposizioni comunale e nel caso di utilizzo di prodotti non conformi a quelli indicati nell'ordinanza; l'assenza di interventi mirati da parte dell'amministrazione comunale nelle strade, fogne e marciapiedi.

 

 

 

 

L'ordinanza di Lecce del 29 aprile 2016 contro la proliferazione delle blatte. Anche in questo casol'atto amministrativo si riferisce a degli interventi programmai sulla fogna pubblica; in caso di inosservanza, le operazioni richieste ai cittadini risulterebbero inutili e onerose, dal momento che si parla di sanzioni che vanno da €50,00 a €500,00. Quanto al condominio, rispetto alle spese che devono essere sostenute, è necessario che gli amministratori di condominio, prima di ordinarle, le facciano approvare dall'assemblea. Invero, l'amministratore di condominio potrebbe ordinare le tre deblattizzazioni, imposte dal provvedimento amministrativo tra marzo e ottobre, con un proprio provvedimento.

Infatti, per il tenore dell'ordinanza comunale e delle relative sanzioni per i casi di inosservanza, il provvedimento può passare come una manutenzione straordinaria urgente. In una circostanza simile, l'amministratore può chiedere ai condomini le somme, in base a un proprio provvedimento, e poi le riferirà alla prima assemblea utile. I condomini dotati di un consiglio dei condòmini dovranno investire tale organo della problematica. L'amministratore di condominio, poi, deve farsi carico di produrre una certificazione che attesti l'esecuzione dell'attività di deblattizzazione o il riconoscimento, da parte della ditte, dell'assenza di colonie di blatte e deve inviare tale certificazione all'ufficio protocollo del Comune.

 

 

 

 

L'assenza di disposizioni comunali. L'assemblea e i doveri dell'amministratore. In mancanza di regolamentazione, ricordiamo che l'amministratore ha tra i suoi compiti quello di disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini.

In presenza di opere di disinfestazione delle parti comuni, dal punto di vista giurisprudenziale, sull'argomento, si riviene un principio di una particolare sentenza della Corte di Cassazione del 3 dicembre 2010 n. 24654 secondo cui "sebbene queste spese siano normalmente precedute dal preventivo annuale approvato dall'assemblea, la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare: sia perché per le attività comprese nell'ordinaria gestione condominiale l'appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere; sia perché, come si ricava dall'art. 1135 cod. civ., u.c. l'amministratore - almeno in caso di urgenza (come ritiene Cass., Sez. 2^, 18 maggio 1994, n. 4831) o anche al di là di questa ipotesi (secondo l'orientamento seguito da Cass., Sez. 2^, 18 agosto 1986, n. 5068) - deve e può predisporre gli atti e le opere di manutenzione e di esercizio dei servizi comuni anche quando quel preventivo non vi sia e l'assemblea non si sia pronunciata".

Per meglio dire, secondo tale orientamento, l'amministratore potrebbe, di sua iniziativaincaricare una ditta (individuata con i specifici requisiti indicate dalla legge 82/1994 per l'esecuzione dell'intervento di deblattizzazione. Difatti la manutenzione ordinaria non ha una definizione compiuta, ma riguarda tutte quelle opere ed interventi che si rendano utili al miglior godimento delle parti comuni ed al loro mantenimento in efficienza rispetto ai normali usi.

In questo contesto, pare evidente che la disinfestazione serva a tale scopo e non rappresenti un'opera straordinaria che, se non urgente, dev'essere per forza di cose deliberata dall'assemblea. Il provvedimento dell'amministratore, che ordinando la disinfestazione chiede le somme per poter pagare la ditta, può essere contestato nei modi e nei termini di cui all'art. 1133 c.c. L'amministratore che anticipa la somma richiesta può rendicontarla alla fine dell'anno per chiederne la refusione.

Per quanto riguarda, la ripartizione delle spese, salva diversa convenzione, vige il caposaldo del primo comma dell'art. 1123 c.c. secondo cui le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

 

 

 

 

Il problema delle maggioranze. Può accadere che anche una singola unità abitativa abbia la necessità di compiere un'operazione di disinfestazione. A questo punto ci si chiede quale sia la procedura corretta da seguire. Il Tribunale di Romacon sentenza n. 202 dell'8 gennaio 2016 ha stabilito, a tal proposito che: senza il consenso unanime di tutti i condòmini l'assemblea non può approvare un intervento di disinfestazione all'interno delle singole unità immobiliari del condominio. Per tali ragioni ha dichiarato nulla la delibera assembleare nella parte in cui autorizzava la disinfestazione di tutti gli appartamenti di proprietà esclusiva che compongono il condominio per "infestazione da blatte", perché secondo il giudice romano non è sufficiente il voto unanime dell'assemblea, se alla stessa non hanno partecipato tutti i proprietari degli appartamenti che compongono il condòminio. Infatti, trattandosi di un intervento destinato ad incidere sul diritto di proprietà esclusiva, è necessario il consenso unanime di tutti i condomini.

 

 

 

 

dell'Avv Maurizio Tarantino Fonte  condominioweb.com