Caro condòmino, agire di propria iniziativa ti può costar caro.

Sono rimborsabili solo le spese per gli interventi "urgenti" sulle parti comuni. Rimangono fuori quelli che, pur se urgenti, attengono alle singole proprietà esclusive

 

Il caso. I comproprietari di un fabbricato citavano in giudizio il proprietario di un immobile sito al primo piano del medesimo edificio per ottenerne la condanna al pagamento della quota considerata di sua spettanza, e anticipata dagli attori, per l'esecuzione delle opere di risanamento del fabbricato. Gli attori dichiaravano che l'immobile versava in gravissime condizioni statiche e che il convenuto si fosse al punto disinteressato della cosa che si erano visti costretti ad agire giudizialmente in via d'urgenza per accedere alla proprietà del predetto soggetto ed eseguire le necessarie opere di consolidamento. Il convenuto aveva contestato sia l'esecuzione dell'intervento che la ripartizione delle relative spese, deducendo, in ogni caso, che per la realizzazione delle opere sarebbe stata necessaria una delibera assembleare di approvazione. A seguito della morte del convenuto, la causa veniva riassunta dagli attori nei confronti degli eredi dello stesso.

 

 

La decisione. Il Tribunale territoriale ha in primo luogo rammentato che, ai sensi dell'art. 1134 c.c., «il condomino che ha fatto spese comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente»: il singolo condomino può dunque intervenire a tutela delle parti comuni e provvedere alle relative spese, ma, in assenza di una previa delibera assembleare o del consenso dell'amministratore, non può chiederne il rimborso, a meno ché si tratti di spese urgenti.

Ma quando una spesa (e/o l'intervento cui la spesa si riferisce) può qualificarsi come "urgente"? Richiamando un pacifico indirizzo interpretativo, il Tribunale ha chiarito che debbano considerarsi «urgenti, in base a quanto disposto dall'art. 1134 c.c., quei lavori che valgono a rimuovere un pericolo effettivo, anche se non imminente, alla stabilità dell'edificio, ovvero ad assicurarne la funzionalità. [...] l'urgenza va commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, e/o alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (cfr. Cass. 19/12/2011, n. 27519. E, specificamente, ha ricordato che la Suprema Corte ha considerato come urgenti - riconoscendo il diritto del condomino al rimborso delle relative spese - le opere di consolidamento di un fabbricato condominiale in ragione di un'ordinanza comunale che aveva imposto l'esecuzione dei lavori (il riferimento in motivazione è a Cass., 23 aprile 2010, n. 9743).

 

Pertanto, sulla scorta dei menzionati principi, il Tribunale ha ritenuto che, nel caso di specie, ai lavori fatti eseguire dagli attori potesse riconoscersi detto carattere d'urgenza ed indifferibilità, in virtù dell'esistenza di:

  • un verbale di diffida della Polizia Municipale, con cui veniva ordinato ai condomini del fabbricato «di non praticare il predetto edificio in quanto in condizioni di pericolo per la pubblica e privata incolumità e di eseguire con urgenza i lavori di riparazione necessaria riguardanti la muratura perimetrale ed i solai»;
  • un'ordinanza del Sindaco, in cui, «preso atto che il fabbricato presentava marcate lesioni verticali», si ordinava lo sgombero di una delle abitazioni fino all'eliminazione del pericolo;
  • un'ordinanza del medesimo Tribunale, che aveva disposto, in via cautelare, l'accesso alla proprietà del convenuto «per il tempo necessario alla realizzazione dei lavori di consolidamento»;
  • una relazione del C.T.U., che attestava l'avvenuta eliminazione della grave situazione di pericolo e dissesto che le competenti Autorità avevano accertato. Sotto tale profilo, la pretesa degli attori è stata dunque giudicata pienamente fondata.

 

La non rimborsabilità delle spese sulla proprietà esclusiva. Il Tribunale ha invece accertato che a fondamento della pretesa attorea erano state poste anche «una serie di opere [che], pur essendo nel loro insieme dirette ad eliminare la situazione di pericolo innanzi descritta, erano relative a proprietà esclusive dei singoli condomini», e che dunque non riguardavano esclusivamente parti comuni del fabbricato. Al riguardo, il giudice ha chiarito che «l'art. 1134 c.c. legittima il condomino ad eseguire i lavori urgenti inerenti le parti comuni del fabbricato, ma non anche quelli che, pur se urgenti, attengono alle singole proprietà esclusive. Ne deriva, di conseguenza, che non vi è nessun titolo, in base alla disciplina in materia di condominio, che possa abilitare gli attori a pretendere dal [convenuto] il pagamento di somme quale contribuzione a spese per lavori eseguiti non già su porzioni comuni dell'edificio, bensì in proprietà esclusiva di singoli partecipanti». (Si segnalano in proposito Trib. Monza, sez. I, 13 febbraio 2008, n. 453: «il condomino che, autorizzato dall'amministratore ad eseguire spese per le cose comuni, anticipi il relativo costo per conto del condominio, ha diritto alla restituzione di dette somme e, qualora l'autorizzazione dell'amministratore fosse contenuta in una scrittura privata, successivamente approvata dall'assemblea, tale diritto sussisterebbe pur quando i lavori eseguiti non riguardassero parti condominiali»; Cass. civ., 5 agosto 1983, n. 5264: «L'art. 1134 c.c. [...] trova applicazione solo nel caso in cui le spese si riferiscono alla riparazione di cose comuni e non pure allorché afferiscono ad opere dal condomino effettuate nell'ambito della sua proprietà singola al fine di accertare le cause del danno verificatosi (nella specie: infiltrazioni d'acqua) e la sua derivazione o meno dalla rottura di un impianto condominiale (nella specie: condotta fognaria)»).

 

Nel caso qui in commento, il Tribunale ha quindi eliminato dal computo dei lavori eseguiti le voci e le quantità afferenti le proprietà esclusive.

 

 

La riforma. Si rammenta infine che la riforma della disciplina condominiale, contenuta nella l. 11 dicembre 2012, n. 220, ha modificato anche l'art. 1134 c.c., che, rubricato ex novo Gestione di iniziativa individuale, ora recita: «Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente». In realtà, la novella ha confermato il principio generale dell 'esclusione del diritto al rimborso per le spese fatte dal condomino; tuttavia, utilizzando la locuzione «il condomino che ha assunto la gestione delle cose comuni» - in luogo di quella precedente «il condomino che ha fatto spese per le cose comuni» -, la norma sembrerebbe legittimare un intervento più ampio del condomino nella cura dei beni comuni, che si estenderebbe, al di là della singola spesa, alla loro "gestione", ossia ad un'attività di conduzione ed amministrazione degli stessi beni.

 

Non può però dimenticarsi che, come chiaramente evidenziato, «L'assetto organizzato del procedimento di assunzione delle obbligazioni di gestione del condominio depone contro la possibilità che il singolo condomino possa autonomamente prendere iniziative di amministrazione vincolanti, in termini di spesa, per gli altri partecipanti, altrimenti frantumando il sovrapposto principio di unificazione dell'insieme» (Scarpa , Condominio [riforma del], in Dig. Disc. Priv., sez. civ., VIII agg., 2013): il condomino che abbia sostenuto delle spese per la gestione delle parti comuni, senza alcuna autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, dovrà pertanto dimostrarne l'urgenza, ovvero la necessità di dare esecuzione all'intervento senza ritardo e, quindi, senza possibilità di avvertire tempestivamente gli organi istituzionalmente deputati alla gestione della cosa condominiale.

 

Non è infatti sufficiente che l'intervento sia necessario e che lo stesso debba essere realizzato in tempi brevissimi, pena l'esposizione del bene o dei condomini stessi a pregiudizio; occorre che le opere siano indifferibili a tal punto che non sia possibile convocare la compagine assembleare senza che insorga un concreto pericolo di danno.

 

 

 

di Marta Jerovante fonte CondominioWeb.com