Condominio e parti comuni: diritti e doveri dei condomini

A quattro mesi dall’approvazione della riforma del condominio, una lunga serie di sentenze della Cassazione o dei ricorsi presentati dai singoli residenti fanno intendere come la questione sia ancora in via di sviluppo.

 

Ricordiamo come con la riforma, sono stati modificati gli articoli dal 1117 al 1138 del Codice civile relativi al condominio e parti comuni; ma cerchiamo oggi di approfondire la questione facendo luce sui diritti e doveri dei condomini.

 

Quando si parla di condominio ci si riferisce al fatto che il condominio nel suo complesso possiede tutti i beni comuni: scale, androni, cortili, pianerottoli, facciate, tetto, impianti comuni di riscaldamento, acqua, elettricità, eccetera. Dei singoli beni appena elencati, ogni condomino ne è proprietario per la sua quota, espressa in millesimi, e può farne l'uso che vuole, senza rovinarli o ledere i diritti degli altri. Ma andiamo con ordine e cerchiamo di capire cosa si il condominio e quali siano le parti di esso da intendersi comuni.

 

 

IL CONDOMINIO
Si parla di condominio quando l'edificio è diviso almeno in due proprietà esclusive appartenenti almeno a due diversi proprietari. Nel caso in cui ci si trovasse di fronte ad un edificio appartenente interamente al medesimo proprietario non è da ritenersi in condominio. Le norme sul condominio si applicano anche ai residence ed ai c.d. supercondomini, ovvero a quei complessi costituiti da più corpi di fabbrica autonomi.

 

 

LE PARTI COMUNI DI UN CONDOMINIO
Sono da ritenersi parti comuni di un condominio tutte quelle parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui questo sorge, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili e le facciate. Sono parti comuni anche le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune. E l'elenco potrebbe essere anche molto più lungo. In generale bisogna tener presente che le parti comuni del condominio non possono essere divise. E' possibile derogare al principio generale se la parte comune si presta comunque ad una divisione tale da non rendere più incomodo l'uso della stessa cosa anche ad uno solo dei condomini e soltanto con il voto unanime dei partecipanti all'assemblea condominiale.

 

 

DIRITTI E DOVERI DEI CONDOMINI
Ogni condomino può esercitare il suo diritto sulle parti comuni in misura proporzionale al valore della sua proprietà. I diritti, oltre che con l'uso delle parti comuni, si esercitano partecipando in assemblea con un proprio voto il cui peso è commisurato al valore millesimale della propria unità esclusiva. Il dovere del condomino è quello di partecipare alle spese necessarie, anche in questo caso in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare esclusiva. Ovviamente il condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese, neanche rinunciando ai relativi diritti. Nel caso in cui il condomino intenda staccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, può farlo se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso resta comunque tenuto al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Per quanto riguarda invece le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, queste sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore millesimale delle singole proprietà esclusive. Questa regola generale può essere derogata solo da una valida convenzione a cui hanno aderito tutti i condomini. Quando invece un bene comune serve solo una parte dell'edificio, le relative spese sono sostenute solo da quel gruppo di condomini che ne usufruiscono.

 

 

L'AMMINISTRATORE
Quando i condomini che occupino un edificio sono più di 8, è sempre obbligatorio nominare un amministratore.
Questi resta in carica un anno, rinnovabile tacitamente di un altro anno, ma può essere revocato in ogni tempo per il semplice venir mendo del rapporto fiduciario. Vediamo qui di seguito gli obblighi che spettano all'amministratore:


•Dare corso alle delibere dell'assemblea e convocarla annualmente per
l'approvazione del rendiconto;
•Far osservare il regolamento di condominio;
•Riscuotere le quote condominiali, anche con azioni giudiziarie e pagare i fornitori;
•Adempiere agli obblighi fiscali;
•Tenere e curare l'anagrafica dei condòmini;
•Tenere e curare il registro dei verbali, quello di nomina dell'amministratore e quello della contabilità
•Disciplinare l'uso delle parti comuni;
•Compiere gli atti conservativi;
•Tutelare gli interessi legali del condominio;
•Rendere conto del proprio operato all'assemblea;
•Rappresentare legalmente il condominio;
•Convocare l'assemblea dei condòmini;
• Curare il rispetto delle norme tecniche degli impianti;
•Redigere il bilancio preventivo di gestione;
•Consentire l'accesso agli atti da parte dei conòmini;
•Aprire il c/c condominiale ed effettuare movimenti tracciati;
•Esporre in luogo accessibile le sue generalità complete;
•Procedere ai passaggi di consegne gratuitamente;

 

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro che hanno il godimento dei diritti civili; che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; coloro che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; coloro che non sono interdetti o inabilitati e il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;coloro che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado e che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. Da notare che questi ultimi due requisiti non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

 

 

 

Fonte VostriSoldi.it