Condominio: l’ampliamento della nozione di parte comune

La definizione che il nuovo art. 1117 c.c. fornisce delle “parti comuni” è più articolata ed ampia e, al contempo, chiarisce la volontà del legislatore di considerare comuni tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, salvo poi elencarne alcune, ma anche in questo caso, solo a titolo esemplificativo e non esaustivo.

 

Il testo novellato chiarisce infatti al punto 1) la condominialità di "tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune": il nuovo concetto di parti comuni a tutti i condomini comprende perciò ogni bene, impianto o servizio che possa essere utile a soddisfare gli interessi dell'intera collettività condominiale e di ciascun partecipante al condominio.

Nulla di nuovo in ordine all'elemento rilevante ai fini della presunzione di condominialità di un bene, di un impianto o di un servizio comune: ciò che rileva è la destinazione all'uso o al godimento comune, secondo i principi da tempo affermati in dottrina e in giurisprudenza, a prescindere dal fatto che, in concreto, il bene possa esser utilizzato da tutti i condomini o solo da taluni.

Le parti comuni, infatti, non spiegano una utilità autonoma, ma strumentale al godimento delle singole unità immobiliari: esse non offrono mai un utile fine a se stesso, ma in funzione del godimento delle unità immobiliari, sia che mirino ad una utilità oggettiva (il suolo, i muri maestri, il tetto, il lastrico solare, la facciata, ecc.), sia che prestino una utilità soggettiva (le scale, l'ascensore, il riscaldamento, ecc.).

 

Anche nella sua originaria formulazione, l'art. 1117 c.c. non contemplava l'edificio come tutto unico in quanto prendeva in considerazione non già il fabbricato in sé, ma i diversi beni che lo componevano: i piani e le porzioni di piano da una parte e le cose, gli impianti ed i servizi di uso comune dall'altra. Alle cose, agli impianti ed ai servizi comuni la norma non riconosceva una funzione autonoma, ma strumentale rispetto al godimento delle unità immobiliari.

 

Nulla in tal senso è stato modificato nel nuovo testo, dove il dato significativo del precetto non è l'elenco delle parti comuni, ma l'enunciazione esplicita dell'attribuzione in ragione della funzione, espressa tramite il richiamo al loro vincolo strumentale.

 

Viene ribadito il concetto secondo cui le cose, gli impianti e i servizi, elencati espressamente o individuati per relationem ("tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune"), non sono considerati in modo unitario, ma separatamente, quali singoli beni legati in modo strumentale alle unità immobiliari facenti parte del complesso condominiale.

 

 

 

 

Fonte Avv. Mariagrazia Monegat - Avvocato in Milano- Assocond-Conafi