Condominio, le novità in otto punti...

Ragguaglio sulla riforma.

 

Garanzia sulle somme gestite
Eliminato l'obbligo di copertura
Secondo la versione precedente del disegno di legge, l'amministratore doveva prestare idonea garanzia (senza precisare se fosse necessaria una fideiussione) per le responsabilità e gli obblighi derivanti dal suo incarico, per un valore non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale. La norma era stata contestata dalle sigle degli amministratori. Ora dal nuovo testo sparisce ogni riferimento alla garanzia.

 

Decisioni sulle parti comuni
Non serve più l'unanimità
La sostituzione delle parti comuni, o la modifica della loro destinazione d'uso, può essere deliberata dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti i due terzi dell'edificio. La deliberazione va redatta con atto pubblico a pena di nullità. I condòmini che vedono ridotto il proprio diritto, possono chiedere un'indennità. Si potrà così, ad esempio, destinare a parcheggio il cortile o modificare la destinazione della portineria.

 

Bilancio e contabilità
Cassa e competenza
Il rendiconto deve essere redatto secondo il criterio di cassa e competenza e accompagnato da una relazione esplicativa. Condòmini e inquilini possono sempre visionare i giustificativi di spesa e farne una copia. Confermato l'obbligo per l'amministratore di aprire un conto corrente intestato al condominio, ma sparisce la norma che permetteva all'assemblea di limitare i prelievi o di imporre la firma congiunta di un condòmino.

 

Inquilini in assemblea
Voto sulle materie «ordinarie»
Gli inquilini hanno diritto di voto nelle deliberazioni riguardanti: 1) il godimento delle cose e dei servizi comuni; 2) l'amministrazione ordinaria. Inoltre, sono obbligati a concorrere in solido con i proprietari nelle spese relative. Gli usufruttuari, invece, votano sulle riparazioni straordinarie. Durante le consultazioni, alcune associazioni di amministratori avevano chiesto di limitare il diritto di voto agli inquilini.

 

Contrasto alla morosità
Azione entro quattro mesi
L'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa (decreto ingiuntivo) dei crediti dovuti al condominio entro quattro mesi dall'approvazione del bilancio esecutivo, a meno che l'assemblea lo dispensi. Se non lo fa, risponde dei danni. Nel testo precedente, l'inerzia dell'amministratore impediva ai creditori di agire nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti: ora il vincolo di solidarietà rimane.

 

Maggioranze più semplici
Meno equivoci con i quorum
In seconda convocazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Identica, inoltre, la maggioranza necessaria per votare le innovazioni ex articolo 1120, comma 1, la ricostruzione dell'edificio e gli interventi straordinari di notevole entità: per tutte serve la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio.

 

Esecuzione delle delibere
Possibile diffidare il professionista
Se l'amministratore non esegue una deliberazione dell'assemblea, ogni condòmino può inviargli una diffida: dopodiché, trascorsi 30 giorni, il condòmino che l'ha diffidato potrà procedere con l'esecuzione. Entro il termine dei 30 giorni, comunque, l'amministratore può opporsi per iscritto; ma, contro questa opposizione, il condòmino potrà rivolgersi al tribunale, che provvederà in via d'urgenza sentite le parti.

 

Ispezioni negli alloggi
Accessi in caso di fondati sospetti
Se c'è il sospetto non infondato che in un appartamento ci siano impianti od opere che non rispettano le norme di sicurezza, ci si può rivolgere all'amministratore. Questi chiede al proprietario di accedere nell'alloggio insieme a un tecnico nominato d'accordo con il richiedente. Se non ci si mette l'accordo sull'accesso o sul tecnico, la parola passa al tribunale. Se poi i sospetti si rivelano infondati, chi ha chiesto le verifiche paga le spese.