Cortile Condominiale ed Assegnazione dei parcheggi.

In un condominio composto da 6 appartamenti (2 piani rialzati, 2 primi piani, 2 secondi piani, senza ascensore) con 6 posti auto nel cortile adiacente, ogni appartamento ha un posto auto. Il problema è che sono stati “assegnati” in maniera arbitraria in base a chi ha comprato casa per primo

 

La mia domanda, quindi, è se esiste una legge che regolamenta il parcheggio dove viene specificato che i posti auto più vicini al portone d'ingresso vanno a chi abita nei piani più alti e quelli più lontani a chi abita nei piani più bassi, in maniera tale che ognuno dei condòmini percorra la stessa strada dal parcheggio alla propria abitazione.


Rispondono: l'avvocato Enrico Morello e Valentina Napoli

R. L'assegnazione dei parcheggi condominiali è una delle questioni da sempre al centro del dibattito delle assemblee. Talvolta, non è facile stabilire quale regola vada applicata alle singole circostanze, in quanto la conformazione degli spazi comuni da adibire per il parcheggio degli autoveicoli può essere diversa a seconda dei condomini interessati.
La disciplina dell'utilizzo di queste aree comuni, è da ritrovare, innanzitutto nell'art. 1102 c.c. rubricato, appunto, "uso della cosa comune", secondo il quale tutti i condòmini facciano un uguale uso della cosa comune. Questo significa che il parcheggio è consentito a condizione di non impedire agli altri condòmini l'accesso ai locali di proprietà individuale, di non comportare una diminuzione apprezzabile dell'aria e della luce nelle unità immobiliari circostanti o una situazione di pericolo.


Il parcheggio condominiale può essere di diverse tipologie, ed è possibile individuare i box auto, i parcheggi delimitati da strisce ed i parcheggi liberi.La natura di questi dipende dalle direttive stabilite in fase di costruzione, anche se nulla vieta all'assemblea, in virtù dei nuovi poteri che la Riforma del Condominio le ha attribuito, di modificare gli spazi comuni come ritiene più opportuno.
L'assemblea, tuttavia, non può subordinare il diritto di parcheggio alla titolarità di una quota millesimale minima, ma la possibilità di parcheggiare deve essere consentita a tutti i condòmini, sia pure a turno. Fondamentale è, infatti, che tutti i condòmini abbiano gli stessi diritti sul posto.


Per adibire a parcheggio il cortile, è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentano almeno i 667 millesimi. È sufficiente la maggioranza qualificata per trasformare un cortile condominiale in parcheggio, anche se non tutti i proprietari sono d'accordo. È quanto emerge dalla sentenza n. 9877/2012 della Corte di Cassazione: non è necessaria l'unanimità per modificare il regolamento di condominio, poiché le norme che disciplinano l'utilizzo e la fruizione delle cose comuni non hanno natura contrattuale e possono essere modificate con la maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136 comma 5° c.c.


Il regolamento condominiale può sempre vietare la sosta ed il parcheggio nel cortile comune, purché il divieto valga per tutti i condòmini e non solo per alcuni. Nel caso in cui lo spazio da adibire a parcheggio non consenta a tutti di avere un posto auto, l'assemblea può deliberare l'uso turnario dei parcheggi. La Cassazione ha affermato, infatti, che all'assemblea spetta il potere di disciplinare i beni ed i servizi comuni, al fine di una migliore utilizzazione, scegliendo il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui non sia sufficiente il numero dei posti auto condominiali.


Per rispondere al caso oggetto di quesito, invece, occorre far riferimento ad un'altra sentenza della Suprema Corte, la n. 26226/2006, che ha dapprima ritenuto illegittima la delibera condominiale che assegnava i posti auto in funzione dei millesimi di proprietà (poiché è necessario garantire a tutti i proprietari il pari uso del parcheggio), per poi proseguire nello stabilire che nel caso di "diversa comodità" (e anche in caso di insufficienza di posti), al fine di non ledere il principio del pari uso da parte di tutti i condòmini del bene comune previsto dall'art. 1102 c.c., il criterio da seguire, nel disaccordo delle parti, è quello della turnazione.

 

 

 

Fonte quotidianodelcondominio.it