Decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri condominiali e accordo transattivo.

Quali i poteri dell’amministratore?

 

Ai sensi dell'art. 63, primo comma, disp. att. c.c.

" Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione".

Si tratta di una speciale azione che consente all'amministratore di recuperare (si suppone) in breve termine tutte le somme che il condomino moroso non ha versato e che sono state approvate dall'assemblea. E' indifferente che il rendiconto posto alla base del ricorso per ottenere il decreto sia quello preventivo oppure il consuntivo. L'azione può essere proposta solamente contro il proprietario (o eventualmente l'usufruttuario cedi Cass. n. 14883/11) ma mai contro il conduttore. E' pacifico in giurisprudenza, infatti, che " la legge n. 392 del 1978 (cosiddetta dell'equo canone) disciplina i rapporti tra il locatore ed il conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio negli edifici, sicché l'amministratore ha diritto - ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 cod. proc. civ. e 63 disp. att. stesso codice - di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condominio, restando esclusa una azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari" (Cass. 12 gennaio 1994 n. 246).

Ciò detto soffermiamoci su quanto ci domandavamo nel titolo dell'articolo.

Che cosa accade se il condominio, per mezzo dell'amministratore, chiede ed ottiene un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ed il condomino, vistoselo notificare, nella consapevolezza della giustezza delle somme richiestegli, piuttosto che pagare subito (o proporre dilatoriamente opposizione) proponga una transazione?

Quali sono i poteri del legale rappresentante del condominio in ordine ad una richiesta del genere?

La questione non ha specifici riferimenti normativi per cui dev'essere trattata a livello di principi generali. Secondo quelle che sono le comuni indicazioni in materia di poteri dell'amministratore condominiale, egli deve agire in modo tale che sia garantita la normale erogazione dei servizi e che tutti i condomini versino quanto dovuto. Il fatto di ricorrere ad un decreto significa che la via stragiudiziale è stata infruttuosa in relazione all'ultimo scopo. Ottenuto il decreto, tuttavia, è sempre bene ricordare che la materiale apprensione del denaro non è così immediata. Le lungaggini delle procedure esecutive potrebbero portare al trascorrere di molti mesi prima di "vedere qualcosa". Se la transazione si limita ad una rateizzazione dell'intera somma dovuta non si pongono problemi: l'amministratore avrà diritto di decidere liberamente con l'unico limite di non fare in modo che ciò rechi danno al condominio. Se, invece, il debitore, proprio in virtù della transazione pretende un trattamento di favore, la situazione cambia.

Ad avviso di chi scrive è impossibile, salvo revisione del rendiconto con votazione unanime l'accollo di una parte del debito alla compagine. Quanto alle spese legali (sulla quali molto spesso i debitori tentano di ottenere riduzioni), spetterà all'avvocato decidere se rinunciarvi. Resta inteso che la rinuncia del procuratore deve comportare anche la rinuncia al pagamento di una quota delle stesse verso il condominio.

 

di Alessandro Gallucci fonte CondominioWeb.com