Definizioni degli interventi edilizi

Esistono diversi tipi di interventi edilizi, che si differenziano tra quelli che si attuano su edifici esistenti e quelli relativi alla costruzione di nuovi immobili.

 

Nell'ambito dell'attività edilizia esistono differenti categorie di lavori edili, che si possono differenziare tra quelli che si attuano su edifici esistenti e quelli relativi alla costruzione di nuovi immobili.

 

ediliziaLa loro definizione risulta importante perché, in base alla categoria di intervento in cui ricadono, per attuarli è necessario presentare la richiesta di un titolo abilitativo piuttosto che un altro.
Un altro ambito in cui risultano fondamentali è quello delle detrazioni Irpef, perché in base alla tipologia di intervento è possibile o meno usufruire del bonus fiscale.

 

Tuttavia a volte sorgono dubbi e incertezze sulla tipologia di intervento con la quale si ha a che fare. Ad esempio, restando nell'ambito delle detrazioni fiscali, è pacifico che esse sono ammissibili per gli interventi di manutenzione straordinaria e non per quelli di manutenzione ordinaria, ma quali lavori fanno parte di una categoria e quali dell'altra? Se si sostituiscono sanitari, piastrelle e tubazioni del nostro bagno, è manutenzione ordinaria o straordinaria?
Cerchiamo, quindi, di fare chiarezza, facendo un riepilogo dei diversi interventi edilizi.

 

Normativa di riferimento

Le definizioni dei diversi interventi edilizi sono contenute nell'art. 3 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, il D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001.

Al comma 1 sono elencati i seguenti interventi:
- manutenzione ordinaria;
- manutenzione straordinaria;
- restauro e risanamento conservativo;
- ristrutturazione edilizia;
- nuova costruzione;
- ristrutturazione urbanistica.

 

 

Interventi di manutenzione ordinaria

Sono definiti così gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Pertanto lavori come la tinteggiatura delle pareti, la sostituzione dei pavimenti, o la riparazione dell'impianto idraulico o elettrico sono interventi di manutenzione ordinaria.

Per ciò che concerne l'ambito delle detrazioni del 50% (ex 36%), tali interventi non sono ammessi quando avvengono su singole unità immobiliari, ma solo su parti comuni di edifici condominiali.
Pertanto, se si procede alla tinteggiatura della facciata condominiale o alla ripavimentazione del cortile, è possibile richiedere le detrazioni. Se gli stessi interventi vengono attuati per un villino privato, invece, non è possibile.

 

 

Interventi di manutenzione straordinaria

Sono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Quindi in questa categoria rientra una vasta casistica di interventi che vanno dal rifacimento completo del tetto di copertura alla medesima quota di quello esistente, al rifacimento di un servizio igienico, con sostituzione dei sanitari e messa a norma degli impianti.

Per il completamento di queste opere sono spesso previsti interventi, come la tinteggiatura, che rientrano nella casistica della manutenzione ordinaria e che, prese da sole non sarebbe suscettibili di bonus fiscali ma che lo diventano nell'ambito di interventi più complessi.

 

 

Interventi di restauro e risanamento conservativo

Sono gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.

Insomma, lo scopo del restauro è quello di provvedere alla manutenzione ed alla conservazione di un manufatto storico, quale può essere un antico edificio. Tuttavia, vista la complessità dell'argomento e le numerose teorie in materia, non è opportuno darne una definizione in poche righe.

 

 

Interventi di ristrutturazione edilizia

Generalmente si indica con il termine ristrutturazione qualunque tipo di intervento compiuto su un edificio esistente, di grande o di modesta entità, ma più precisamente essa consiste negli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica.

In particolare l'ultima tipologia annoverata nella definizione, quella della demolizione e ricostruzione di un edificio secondo determinati criteri, ci fa capire quale può essere l'entità di un intervento di ristrutturazione.

 

 

Interventi di nuova costruzione

Sono considerati tali gli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti.

Per cui possiamo considerare interventi di nuova costruzione, la realizzazione di edifici, interrati o fuori terra, su lotti liberi, o l'ampliamento di edifici esistenti che comporti la modifica della sagoma, l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, come campers, roulottes o case mobili, utilizzati come abitazione o luogo di lavoro, la realizzazione di infrastrutture ed impianti, e comunque la realizzazione di tutte quelle opere che comportino la trasformazione di un suolo esistente.

 

 

Interventi di ristrutturazione urbanistica

In questo caso si tratta di interventi rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
Insomma opere di una certa consistenza, che comportano anche ingenti investimenti economici.

 

 

Titoli autorizzativi e categorie di intervento

Come detto, la definizione degli interventi edilizi è importante per sapere quale tipo di titolo abilitativo è necessario richiedere per poter iniziare i lavori.

Per gli interventi di attività libera, nei quali possiamo far rientrare sia la manutenzione ordinaria che la manutenzione straordinaria, ma solo nel caso in cui non si intervenga su parti strutturali, è sufficiente una semplice comunicazione (C.I.L. o C.I.L.A.).

Per gli interventi in cui si va ad intervenire sulle parti strutturali si ricorre invece alla S.C.I.A.

La vecchia D.I.A. è richiesta ancora in molti comuni per questo tipo di interventi, così come per gli interventi di ristrutturazione radicale con demolizione e ricostruzione con rispetto della sagoma preesistente.

Il Permesso di Costruire è necessario in tutti gli altri casi.

 

 

dell'Arch. Carmen Granata fonte LavoriinCasa.it