Domande e Risposte: La Manutenzione Ordinaria e Straordinaria di Ascensore, Muri e Canna Fumaria

La Ripartizione delle Spese per la gestione delle parti comuni e delle proprietà esclusive

 

Cara signora Pallara, il regolamento di condominio stabilisce che "le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'ascensore sono ripartite tra i condomini che hanno diritto all'uso secondo le tabelle allegate". In un suo articolo lei afferma che per le spese dell'ascensore si prevede il concorso di tutti, nel silenzio del regolamento condominiale. In questo caso quale disciplina è valida?
Marco Bernabei, Anzio (Roma)


L'ascensore è ricompreso tra le parti di proprietà comune a tutti i condomini se l'impianto è stato installato nell'edificio al momento della costruzione. Lo stabilisce in linea generale l'art. 1117 del codice civile. Quando non è installato nell'edificio "all'atto della sua costruzione e vi venga installato successivamente per iniziativa di tutti o parte dei condomini, l'ascensore non costituisce proprietà comune di tutti, bensì appartiene in proprietà a quei condomini che l'hanno impiantato a loro spese, salvo la facoltà degli altri, di partecipare successivamente all'innovazione" (Cass. civ. 18 novembre 1971, n. 3314).


Per superare la presunzione legale di comunione occorre accertare che alcuni partecipanti non possono beneficiare del servizio. Come? Consultando il regolamento condominiale e gli atti di acquisto delle singole unità immobiliari. Ecco cosa ha previsto la Cassazione (sentenza 6 novembre 1986, n. 6499): "In tema di condominio degli edifici, la disciplina di cui agli artt. 1123, 1125 c. c. sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con patto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale, ove abbia natura convenzionale, e sia di conseguenza vincolante nei confronti di tutti i partecipanti. Pertanto, con riguardo alla ripartizione delle spese per la manutenzione degli ascensori, deve ritenersi valida ed operante la disposizione del suddetto regolamento, che preveda il concorso di tutti i condomini, inclusi quelli abitanti al piano terreno, in base ai millesimi delle rispettive proprietà". Quindi, se di natura contrattuale, oltre a contenere norme che possono derogare al principio di ripartizione, il regolamento può anche stabilire altre deroghe.


Dalla descrizione fornita dal nostro lettore sembrerebbe che il regolamento fissi una disciplina diversa rispetto a quella legale, escludendo dalle spese alcuni dei partecipanti, che non sono compresi nelle tabelle millesimali ascensore. Questa norma è dunque valida e operante, derogando quella generale.

 



Le spese per il muro...
Un giardino privato è cintato da un muro che insiste su un terreno comune. Chi sostiene le spese di manutenzione?
P. M., Sassari


Per la Cassazione (sentenza 19/1/85, n. 145): "La circostanza che un muro di sostegno di un giardino di proprietà esclusiva sovrasti un sottostante terreno di proprietà condominiale, adibito a passaggio, non è di per sé sufficiente all'inclusione del muro fra le parti comuni, con le relative conseguenze in ordine all'onere delle spese di riparazione". L'opera, che ha funzione di contenimento del giardino e di tutela degli interessi del proprietario, "può essere compresa fra le indicate cose comuni solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione a servizio di tutti i condomini, in quanto necessaria a consentire detto passaggio".



 

...e La canna fumaria
Un condomino ha effettuato lavori di riparazione alla canna fumaria comune: poteva farlo?
Elisabetta T., Latina


Nella parte comune il condomino può modificare il percorso, la consistenza, il servizio della canna fumaria che lo serve, purché sia assicurata la funzione a tutti i partecipanti (Tribunale di Roma 17/3/1988, n. 4112), e deve farsi carico delle riparazioni e degli eventuali danni provocati.

 

 

 

 

di Patrizia Pallara fonte IlSalvagente.it