Estate senza Sorprese in Condominio

L'amministratore non è un dipendente del condominio; egli è il mandatario della compagine, insomma una persona che agisce in nome e per conto dei condomini per la gestione delle parti comuni: parola di Cassazione (Sezioni unite, sentenza numero 9148/08).


Ma, al di là del rapporto giuridico e salvo che si tratti di un condominio ubicato in una località di villeggiatura (in quel caso il periodo estivo è quello di maggior lavoro), arrivata l'estate, anche l'amministratore va in vacanza. Il contratto di mandato, però, non prevede periodi di ferie: l'accordo sancito con la nomina assembleare contempla la gestione annuale e continuativa del condominio. Insomma, sia gennaio o agosto l'amministratore "deve esserci".



La realtà dei fatti è diversa e di per sé il periodo di ferie non rappresenta certo un inadempimento. Ciò detto, è utile domandarsi: che cosa succede in questi casi?

 

Bastano pochi semplici accorgimenti: i condomini avranno garantita l'erogazione dei servizi e l'amministratore potrà godersi le - si spera - meritate vacanze. Vediamo come.

 

Adempimenti in agenda
Il mandatario che va in ferie deve assicurarsi di aver saldato tutte le utenze in scadenza e deve predisporre i pagamenti di quelle che scadranno nel periodo. Luce, acqua, gas, fatture per le imprese fornitrici: tutte cose che non stanno ad aspettare il termine della villeggiatura. Pagare in ritardo significa vedersi addebitati gli interessi di mora e, nei casi più gravi, la sospensione del servizio. L'amministratore deve fare in modo che ciò non accada (o almeno che ciò non accada per sua colpa). Ergo: prima delle vacanze deve assicurarsi che tutto sia predisposto per evitare brutte sorprese ai condomini.

 

L'estate è il periodo prediletto per le vacanze. Ma estate non significa anche indistruttibilità degli impianti. A luglio come a dicembre l'autoclave può rompersi, l'ascensore bloccarsi a un piano, eccetera. Nel periodo feriale basta una telefonata all'amministratore, che per legge è l'unico, salvo urgenza (articolo 1134 Codice civile), al pari dell'assemblea a poter ordinare interventi sulle parti comuni. E in quello festivo o durante le ferie? Il mandatario potrebbe essere irraggiungibile per qualche giorno. È cosa utile quindi per i condomini (e per lui stesso) che l'amministratore predisponga un cartello sul quale siano indicati i numeri di tutti i manutentori delle parti comuni.



La sua assenza unita all'irreperibilità e alla necessità di ottenere l'immediato ripristino del servizio - nei casi ad esempio di urgenza - giustificano l'ordine d'intervento da parte del singolo condomino. A ogni buon conto, per quanto sia giusto riposare dal lavoro, le peculiarità di certe professioni impediscono di rendersi del tutto introvabili anche solo per pochi giorni. È bene, quindi, evitare la totale irreperibilità per poter far fronte a imprevisti per i quali è necessario l'intervento diretto dell'amministratore. Detta diversamente: è giusto lasciare un recapito dove risultare rintracciabili anche solamente qualche ora al giorno. Per essere ancora più sicuro, il mandatario della compagine potrebbe, con l'autorizzazione dell'assemblea, nominare un sostituto (articolo 1717 Codice civile). La pratica, tuttavia, ci dice che questa opzione non è (quasi) mai utilizzata.

 

Il vademecum
È utile, infine, che all'inizio di ogni periodo estivo l'amministratore invii a tutti i condomini (o magari affigga in bacheca) un vademecum, ricordando di rispettare il silenzio nelle le ore di riposo (ad esempio giochi nelle parti comuni, lavori eccetera), di collocare i condizionatori in modo tale da non recare pregiudizio al decoro (allegando anche regole precise su collocazioni possibili e altre vietate); e comunque tutte quelle indicazioni utili per evitare emissioni rumorose intollerabili e più in generale di evidenziare tutti quegli accorgimenti necessari per fare in modo che il periodo di vacanza sia tale per tutti.



Indicazioni che prescindono dalle ferie dell'amministratore e in un contesto di piena civiltà non dovrebbero nemmeno essere date. Il condizionale, in casi del genere, è un triste obbligo.

 

 

dell'Avv. Alessandro Gallucci fonte Il Sole 24 Ore