Focus animali in condominio: regolamenti ed accesso a parti comuni

Animali in condominio, ecco cosa devi sapere

 

È da ritenersi illegittimo un'eventuale divieto generalizzato di tenere animali nel proprio appartamento; il regolamento condominiale, difatti, non può comunque andare a ledere il diritto di ciascun condomino a godere in modo pieno ed esclusivo dell'appartamento in proprietà ai sensi dell'art. 1138 IV° comma c.c. e, dunque, di vivere con un animale da compagnia nell'ovvio rispetto delle regole di buon vicinato.

 

 

 

 

Ratio della norma.

La legge di riforma del condominio (legge 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013) ha introdotto, all'articolo 1138 del Codice civile, il 5° comma, il quale prevede che «le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici».

La norma recepisce i princìpi che la giurisprudenza ha elaborato nel tempo, proprio con riferimento alla disposizione contenente il divieto di detenzione di animali negli spazi privati.

La riforma, infatti, si è chiaramente espressa a favore degli animali in condominio sostituendo nel testo dell'articolo l'espressione animali da compagnia con quella di animali domestici.

Ma il problema non è stato completamente risolto, infatti anche la definizione di animale domestico non trova corrispondenza nei libri o nei trattati giuridici e, quindi, per comune sentire, anche il porcellino o la gallina potrebbero essere considerati tali e, quindi, detenuti legittimamente in condominio

 

 

 

 

Il regolamento di condominio. Niente animali con voto unanime.

Occorre distinguere l'ipotesi in cui la clausola sia contenuta in un regolamento assembleare da quella in cui essa faccia parte di un regolamento contrattuale. Al riguardo, si precisa che il regolamento di natura assembleare, in base all'articolo 1138, 4° comma, del Codice civile, approvato dall'assemblea dei condòmini con il voto non della totalità, ma solo della maggioranza dei proprietari, non può contenere clausole che limitino o pongano, comunque, menomazioni al diritto di proprietà dei condòmini.

Fra le clausole in questione devono ritenersi incluse quelle recanti il divieto di tenere negli appartamenti animali domestici, posto che tali disposizioni incidono, limitandola, sulla facoltà di godimento degli appartamenti.

 

Pertanto, in base al principio di libertà del singolo condomino di poter godere e disporre come meglio crede della proprietà esclusiva, la detenzione degli animali domestici rientra nelle facoltà di godimento dell'immobile da parte del proprietario.

Dunque, il divieto non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali approvati dalla maggioranza dei partecipanti, ma solo in un regolamento di natura contrattuale, dal momento che solamente con il consenso unanime è possibile limitare le facoltà comprese nel diritto di proprietà.

 

 

 

 

 

Il regolamento contrattuale.

Infatti, proprio l'articolo 1138, al quarto comma, prevede che le disposizioni contenute in questo tipo di regolamento «non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni» (intendendosi come tali i regolamenti di natura contrattuale). Se, infatti, i proprietari possono prevedere, in applicazione delle facoltà derivanti dal generale principio di autonomia contrattuale, delle regole in grado di comprimere i diritti dei singoli sulle parti di loro esclusiva proprietà (regolamento contrattuale), lo stesso non può dirsi per quei regolamenti di natura assembleare che, come tali, devono rispettare i dettami contenuti dall'articolo 1138, ovvero limitarsi a disciplinare l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la gestione e la tutela del decoro architettonico dell'edificio e dell'amministrazione dello stabile.

Per meglio dire, la differenza tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare è nel fatto che quest'ultimo non può imporre limiti alla proprietà individuale mentre è legittimo, nei regolamenti contrattuali, l'inserimento di clausole che impongono divieti o che di fatto incidono sui diritti dei condomini, poiché "tali disposizioni hanno natura contrattuale, in quanto vanno approvate e possono essere modificate con il consenso unanime dei comproprietari, dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica" (Cass. n. 3705/2011).

 

 

 

 

Clausole contenute nel regolamento contrattuale e divieto di retroattività della norma.

In materia di clausole contenute in un regolamento contrattuale, una recente sentenza della Corte di cassazione, N. 5657/2015, ha statuito che «le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sulle parti di loro esclusiva proprietà, purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto».

Ovviamente, il principio richiamato vale per l'acquirente, ma ancor più per il conduttore (nel caso di contratto l'unità immobiliare venga data in locazione).

Sull'argomento è opportuno precisare che la norma approvata con la riforma (art. 1138, 5 comma. c.c.), oltre a non essere annoverata tra quelle inderogabili del Codice civile, non può nemmeno essere applicata retroattivamente nel caso in cui si ponga in contrasto con una clausola contenuta in un regolamento di natura contrattuale.

Sicché il relativo divieto dovrà continuare a essere rispettato dai componenti del condominio.

 

 

 

 

Uso di parti comuni dell'edificio condominiale. La responsabilità del proprio animale domestico.

Un altro tema spesso causa di dibattiti è l'accesso dell'animale domestico nelle parti comuni del condominio. Secondo il Codice civile (art. 1117), sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio: il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.

Ciò significa che ogni condomino ha il diritto di usufruire di tali parti seppur sempre nel rispetto delle normative igienico-sanitarie e del decoro urbano. Premesso quanto esposto, il condominio può richiedere che l'animale domestico (es. cane) mantenga il guinzaglio e/o la museruola nelle parti comuni dell'edificio, ma non può negare l'accesso a zone comuni quali l'ascensore o le scale, spesso fonte di discussione.

Nel caso venga contestata una mancanza di igiene o di decoro, i condomini dovranno dimostrare con prove rigorose che l'animale è causa di deterioramento e/o sporcizia delle cose (muro, ascensore, cortile o altro), o che sia portatore di malattie, con documentazione fotografica affidabile e/o con perizia di parte.

A tutela dell'animale sarà utile esibire un certificato di un veterinario che ne attesti la buona salute.

 

 

 

 

Ed ancora, è opportuno evidenziare che gli animali non possono essere lasciati liberi di circolare negli spazi comuni senza le dovute cautele sopra indicate; i proprietari degli animali debbono comportarsi in modo tale da non ledere o nuocere alla quiete e all'igiene degli altri conviventi dello stabile; gli animali non possono essere abbandonati per lungo tempo sul balcone o nelle abitazioni perché si potrebbe ipotizzare il reato di "omessa custodia" (articolo 672 del Codice penale).

Sul punto è opportuno sottolineare che nessun condomino è autorizzato, per quanto si possa sentire disturbato dalla presenza di un animale, a maltrattarlo, perseguitarlo o ucciderlo.

Se un condominio o un vicino rivelasse l'intenzione di nuocere a un animale domestico, anche se non di proprietà, può presentare una denuncia per minaccia alle competenti autorità.

Viceversa, è sempre prevista la responsabilità civile ex articolo 2052 del Codice civile e penale dei proprietari, in caso di danni o lesioni a persone, animali o cose nonché l'obbligo di stipulare, in caso di animali pericolosi, una polizza di assicurazione di responsabilità civile per danni causati da proprio cane contro terzi.

 

 

 

 

 

dell'Avv Maurizio Tarantino Fonte  condominioweb.com