I criteri dell'addio al centralizzato

Bollette del riscaldamento troppo care, stanze sempre fredde in inverno o, all'opposto, troppo calde. In condominio si discute (e si litiga) spesso su caldaia, termosifoni e temperature.

 

 

 

Tutte le voci suddette incidono per circa il 40% delle spese totali ed - in questa stagione di impianti spenti - potrebbero far venire la tentazione a qualcuno di "distaccarsi" dal riscaldamento centralizzato, installando una caldaietta autonoma.

 

Legittimità
Secondo la Cassazione (da ultimo, sentenza 11857 del 27 maggio) il distacco è legittimo quando l'interessato dimostra che dalla sua scelta non derivano né aggravi di spese per gli altri condomini né squilibri termici pregiudizievoli per l'erogazione del servizio. Inoltre, non è necessaria l'autorizzazione o l'accettazione da parte degli altri condomini ed è nulla una delibera negativa (si vedano anche le sentenze 6481/2011, 6923/2001, 1775/1998 e 1597/1995).

 


In precedenza, invece, la Cassazione non ammetteva la rinuncia e il distacco, considerando che l'impianto centrale era normalmente progettato, dimensionato e costruito in funzione dei volumi complessivi dell'edificio, cui doveva assicurare un equilibrio termico di base. Di conseguenza, lo squilibrio termico determinato dal distacco si poteva eliminare solo con un aggravio delle spese di esercizio e di conservazione per i condomini che continuavano a servirsi dell'impianto (sentenza 6269/1984).


Il pregio della sentenza di fine maggio è di specificare che per "squilibrio termico" non si deve intendere la differente temperatura che potrebbe esserci nell'appartamento "distaccato", anche se questo dovesse comportare una maggior spesa per gli altri. La Corte non precisa però che cosa si debba intendere per squilibrio termico, nozione che dovrà essere elaborata in base agli ultimi orientamenti della tecnica (si veda l'articolo a destra).

 


Riferimenti normativi
Tutti i casi esaminati finora dalla Cassazione fanno riferimento a fatti avvenuti prima del Dlgs 192/2005 e al Dpr 59/2009, i due testi di riferimento sul contenimento dei consumi energetici. In queste leggi il distacco non viene vietato, ma viene equiparato alla ristrutturazione di un impianto termico. La conseguenza è che, anche al distacco, vanno applicati i criteri, le condizioni e le modalità per migliorare le prestazioni degli edifici fissate per le ristrutturazioni: sostanzialmente, non si dovrebbe verificare un incremento dei consumi energetici.


Inoltre, parlando della trasformazione di un impianto centralizzato in tanti impianti autonomi, il Dpr 59/2009 specifica che in tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a quattro è preferibile il mantenimento di impianti termici centralizzati laddove esistenti. Le cause tecniche o di forza maggiore per passare a tanti impianti autonomi devono essere dichiarate in una specifica relazione tecnica.


Ora: è chiaro che la trasformazione del centralizzato è cosa diversa dal distacco, ma i due casi non sono poi così distanti. Di fatto, se i condomini si distaccano uno dopo l'altro - magari a breve distanza di tempo - si arriva allo stesso risultato di una trasformazione. Ecco perché alcuni interpreti ritengono che anche il distacco dal centralizzato sia "sconsigliato" dalla legge e possa avvenire solo in presenza di cause tecniche o di forza maggiore documentate. Tutto questo, è bene precisarlo, secondo le norme nazionali: dove invece le regioni hanno dettato una disciplina specifica di recepimento della direttiva europea 2002/91/CE, vale questa.

 

 

La decisione
La situazione, dunque, è piuttosto complicata. Un condomino insoddisfatto del servizio potrebbe pretendere di distaccarsi in base alla giurisprudenza recente (e costante) della Cassazione. Un altro - se è ben informato - potrebbe opporsi prospettando le norme più recenti sul risparmio energetico negli edifici. E magari un altro ancora potrebbe chiedere all'amministratore di convocare un'assemblea che vieti il distacco (mossa che la Cassazione ha sempre bocciato).


L'unico modo per evitare inutili discussioni è agire con razionalità. Se qualcuno non è contento del riscaldamento, l'assemblea dovrebbe prima di tutto incaricare un bravo termotecnico di effettuare una diagnosi energetica. Con una spesa di poche centinaia di euro si potrebbe capire se l'impianto è ben bilanciato (magari negli anni sono stati aggiunti caloriferi in alcuni alloggi), se la caldaia è vecchia e va sostituita e se davvero il distacco è l'unico modo per risparmiare. Il più delle volte si scoprirà che la termoregolazione con contabilizzazione del calore consente di pagare secondo i propri consumi mantenendo i vantaggi una caldaia unica.

 

 

Dalla diagnosi all'intervento


IL PRIMO PASSO
Se ci sono lamentele sul riscaldamento, e se  non si riesce a risolverle regolando l'impianto,  è bene far mettere all'ordine del giorno e votare in assemblea il conferimento di un incarico a un tecnico qualificato perché faccia una diagnosi energetica all'edificio. Meglio scegliere un professionista conosciuto e attivo su piazza da tempo.


LA DIAGNOSI ENERGETICA
Una volta ottenuta la diagnosi energetica, si saprà esattamente da dove deriva il problema: potrebbe essere colpa di una vecchia caldaia (che consuma troppo), di una cattiva regolazione dell'impianto (che funziona a pieno regime anche nelle giornate più miti) o di una cattiva coibentazione (che lascia al freddo gli inquilini dell'ultimo piano).

IL CONSENSO
Individuata la soluzione corretta, è fondamentale «costruire il consenso», convincendo gli altri condomini a votare i lavori necessari. Se è stata fatta a regola d'arte, la diagnosi energetica indicherà anche una stima di massima della spesa e i tempi di recupero dell'investimento.

CAPITOLATO E PREVENTIVI
Prima di affidare i lavori, bisogna far preparare un capitolato - magari dallo stesso tecnico che ha redatto la certificazione - e raccogliere più preventivi da diverse imprese.

LE MAGGIORANZE RIDOTTE
La decisione di installare le valvole termostatiche con contabilizzazione del calore può avvenire con una maggioranza agevolata (articolo 26, comma 5, legge 10/1991). La norma, però, è poco chiara: secondo l'Anaci basta la maggioranza per teste degli intervenuti in assemblea, la Confappi chiede quella ordinaria (1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi in seconda convocazione). Proprio perché il tema è controverso, conviene comunque raccogliere la maggioranza più ampia possibile, ricordando che la decisione - una volta assunta - è vincolante per tutti, anche chi era assente o ha votato contro.

GLI ALTRI QUORUM
Gli altri interventi per il risparmio energetico (articolo 26, comma 2, legge 10/1991) possono essere votati a maggioranza semplice delle quote millesimali - cioè la maggioranza dei millesimi degli intervenuti in assemblea, secondo la lettura maggioritaria - ma devono essere "suggeriti" una diagnosi o una certificazione energetica. Senza questo documento, il cambio di caldaia si decide con le maggioranze ordinarie, quindi metà +1 degli intervenuti e metà dei millesimi.

 

di Cristiano Dell'Oste