I limiti all'uso del cortile condominiale in assenza di regolamento

Oltre alla naturale e principale funzione di dare aria e luce ai locali di proprietà esclusiva che vi prospettano, il cortile si presta a molteplici forme d'uso secondarie ed accessorie, finalizzate al godimento e al servizio comune del bene. In questo contributo si cercherà di analizzare alcuni aspetti relativi all'utilizzo del medesimo assenza di specifiche norme previste dal regolamento condominiale

 


Definizione di cortile
Nell'accezione tecnica del termine, il cortile è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria, luce ed accesso agli ambienti circostanti. Tuttavia la giurisprudenza, "avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti che vi prospettano", ha avuto modo di precisare che "nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alla facciata dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione" (Cass. civ. 9.6.2000 n. 7889).

 


L'ampiezza di tale definizione consente di considerare cortile anche quello spazio antistante l'edificio che si frappone tra esso e la pubblica via; allo stesso modo sono equiparabili al cortile i c.d. pozzi luce, ossia quegli spazi "di piccole o piccolissime dimensioni, che servono prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (bagni, gabinetti, disimpegni, servizi, etc.)" (Cass. civ. 7.4.2000 n. 4350). Più in generale, è possibile distinguere tra cortile interno, ossia quell'area scoperta interamente circondata dal fabbricato cui esso serve e cortile esterno, che indica quella zona compresa tra il fabbricato e, ad esempio, la recinzione prospiciente la strada pubblica.

 



Affinché possa parlarsi di cortile comune, è necessario che lo stesso "sia strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano" (Cass. civ. (Cass. civ. 2.8.2010 n. 17993), con la conseguenza che, in termini generali, la presunzione di comproprietà "non può operare con riferimento ad immobili non confinanti direttamente con il cortile" (Cass. civ. 21.11.2014 n. 24681), salvo quanto eventualmente previsto negli atti di compravendita o nel regolamento contrattuale. Così, ad esempio, se sul cortile dovessero affacciarsi solamente due delle otto unità immobiliari che compongono il condominio, quel cortile dovrebbe essere considerato bene accessorio a quelle unità, salvo il caso di diversi usi a vantaggio di altri condomini. Ovviamente, il cortile può dirsi comune non solo quando è a servizio di più unità immobiliari dello stesso edificio, ma anche nel caso in cui insista tra più edifici appartenenti a proprietari diversi (Cass. civ. 14.12.2014 n. 26776; Cass. civ. 21.9.2011 n. 16117). Ciascun edificio prospiciente il cortile potrà costituire, a sua volta, un condominio; in questo caso, sarà configurabile un "supercondominio", come espressamente previsto dall'art. 1117-bis c.c., introdotto ex novo dalla legge n. 220/2012.

 



Oltre alla naturale e principale funzione di dare aria e luce ai locali di proprietà esclusiva che vi prospettano, il cortile si presta a molteplici forme d'uso secondarie ed accessorie, finalizzate al godimento e al servizio comune del bene; tra queste, vi rientra certamente il transito e il parcheggio dei veicoli (Cass. civ. 15.6.2012 n. 9875).
Solitamente è la volontà delle parti ad imprimere una particolare destinazione d'uso al bene comune, disponendo che lo stesso possa essere utilizzato in un determinato modo piuttosto che in un altro o per realizzare specifiche funzioni. Tali norme possono essere contenute nel titolo, cioè nel contratto d'acquisto del locale in condominio, o inserite nel regolamento allegato al titolo ed accettato da tutti (regolamento contrattuale). In assenza di disposizioni specifiche, il limite al godimento della cosa comune s'identifica con riferimento alla destinazione attuale della cosa, desunto dall'uso fattone in concreto dai compartecipi (Cass. civ. 21.1.2009 n. 1547). L'individuazione delle concrete modalità d'uso del cortile sono demandate, di volta in volta, ai condomini in sede di assemblea, nel rispetto dei principi di cui all'art. 1102 c.c.

 

 

 

 

dell'Avv Giuseppe Donato Nuzzo Fonte condominioweb.com