Il costruttore che mantiene la proprietà di alcuni appartamenti deve pagare le spese

Chi paga le spese necessarie alla gestione e conservazione delle parti comuni di un edificio in condominio?

 

La risposta al quesito, nel pensiero comune, è semplice e diretta: le spese condominiali debbono essere pagata da chi abita l'unità immobiliare.

In realtà, sebbene questa risposta non sia del tutto sbagliata, è più corretto affermare che il responsabile per l'adempimento delle obbligazioni condominiali è il proprietario (è per la parte di sua spettanza l'eventuale usufruttario) e che gli altri eventuali soggetti (inquilino, comodatario, ecc.) sono obbligati solamente nei confronti del primo.

In tal senso è stato detto che " le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione". (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323)

L'art. 1123 specifica che ogni condomino è tenuto a contribuire in misura proporzionale al valore millesimale della sua proprietà e che tale criterio di suddivisione dei costi può essere derogato solamente da un accordo tra tutti gli interessati (art. 1123, primo comma, c.c.).

Chiarite le questione di carattere generale è utile trattare di una fattispecie che, soprattutto nei condomini di recente costruzione è molto usuale. Che cosa accade se il costruttore, proprietario di diverse unità immobiliari, le quali per scelta o per fattori contingenti sono rimaste nella sua disponibilità, non paga le spese inerenti la gestione delle cose comuni? Quali sono le sanzioni cui può andare incontro?

Al riguardo la risposta varia a seconda della ragione addotta dall'imprenditore per non concorrere nei costi di conservazione.

 

 

Inadempimento per scelta personale

Qualora il costruttore decidesse di non partecipare alle spese sulla base di un proprio personale convincimento di non essere tenuto a farlo, non si porrebbero problemi: l'amministratore, sulla base dell'ultimo rendiconto approvato, potrebbe agire giudizialmente per ottenere il versamento del giusto dovuto.

 


Esonero dalla spese contenuto nel regolamento contrattuale dallo stesso costruttore predisposto

In casi come quello della previsione regolamentare di esonero dalle spese condominiali, s'è di fronte, senza ombra di dubbio (per il caso di redazione del regolamento da parte dello stesso imprenditore), ad una clausola così detta vessatoria. Ciò vuol dire che il condominio, in persona dell'amministratore, dovrebbe agire in giudizio per ottenere la declaratoria d'inefficacia della clausola stessa. Fino ad allora, però, il costruttore potrebbe effettivamente non pagare alcunché.

 


Decisione d'esonero presa dall'assemblea o dai condomini

Qualora, infine, i condomini all'unisono (è indifferente se in sede assembleare o meno) decidessero di esonerare l'imprenditore dalle spese condominiali la decisione dovrebbe essere considerata legittima in virtù di quanto s'è detto in linea generale con riferimento al primo comma dell'art. 1123 c.c.

 

 

dell'Avv. Alessandro Gallucci