Il diritto di proprietà? Protetto da norme e tutele

Necessario equilibrio tra regolamenti restrittivi e uso dei beni

 

Clausola limitativa dei diritti
I condomini possono liberamente deliberare all'unanimità i diritti condominiali loro spettanti, sia riguardo i beni individuali, sia riguardo i beni comuni, ma le limitazioni non devono comprimere del tutto l'esercizio del diritto di proprietà, altrimenti la clausola è nulla. Il regolamento condominiale può limitare il diritto sui beni comuni o sulle proprietà esclusive. Le norme del regolamento non possono però derogare alle disposizioni degli articoli 1118, comma 2° (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni), 1119 (Indivisibilità), 1120 (Innovazioni), 1129 (Nomina e revoca dell'amministratore), 1136 (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni) e 1137 (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea) del codice civile.

 


Opponibilità delle clausole limitative
Un altro aspetto da analizzare riguarda la possibilità di opporre le clausole limitative agli acquirenti delle singole unità immobiliari. Il carattere reale delle limitazioni convenzionali della proprietà comporta la loro opponibilità agli acquirenti a titolo particolare degli immobili. È necessario però che le limitazioni convenzionali siano trascritte presso la Conservatoria dei registri immobiliari a norma dell'art. 2643 c.c. Ciò si verifica mediante la trascrizione del regolamento oppure mediante la trascrizione dell'atto di compravendita contenente i vincoli a cui è sottoposto il bene. In mancanza di trascrizione le clausole limitative del diritto di proprietà sono opponibili soltanto quando l'acquirente li abbia espressamente accettati con una dichiarazione esplicita.

 


Destinazione proprietà esclusiva
Le limitazioni di destinazione della proprietà esclusiva dei singoli condomini devono risultare da norme regolamentari condominiali di natura contrattuale, ma non costituiscono servitù, perché non delineano una situazione di assoggettamento di un fondo ad un altro per il miglior godimento, piuttosto costituiscono oneri reali, cioè obblighi connessi all'uso di un determinato bene.

 


Regolamento ed immissioni
Altri limiti all'utilizzo della proprietà privata derivano dal divieto di immissioni sancito nel codice civile. L'art. 844 c.c. dispone che il proprietario non può impedire le immissioni di calore, fumo, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell'applicare questa norma il giudice deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà, potendo considerare la priorità di un determinato uso. Secondo la giurisprudenza, qualora il regolamento contrattuale disciplini la materia delle immissioni in modo più rigoroso dell'art. 844 c.c., il divieto di immissioni deve essere valutato tenuto conto del criterio più rigido fissato dal regolamento e non dal principio generale dell'art. 844 c.c. che ha carattere dispositivo.

 

di Giuseppe Spoto fonte IlMessaggero.it