Il regolamento condominiale può vietare l'installazione di ombrelloni sui terrazzi?

Limiti ai divieti contenuti nel regolamento condominiale e posizione del conduttore.

 

Partiamo dal regolamento Regolamento di condominio. Natura assembleare o natura contrattuale. Contenuto delle clausole. Divieti, limiti e quorum deliberativi.: questo, se di natura assembleare, può contenere norme che disciplino il decoro dell'edificio, anche con riferimento alle parti di unità immobiliari di proprietà esclusiva che lo caratterizzano. Tale regolamentazione, tuttavia, non può spingersi fino al divieto d'uso.

 


Tradotto in termini pratici rispetto all'ombrellone: il regolamento assembleare potrebbe prevedere colori e forme delle installazioni, ma mai il divieto assoluto d'installazione.
Tale divieto può essere inserito solamente in un regolamento di origine contrattuale, ossia in un atto approvato con il consenso di tutti i condòmini.
Quanto al rispetto del regolamento da parte del conduttore non sorgono dubbi: egli, al pari condomino, deve rispettare lo statuto del condominio e molto spesso tale obbligo è inserito anche nel contratto di locazione.

 


In questo contesto la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che "in tema di condominio degli edifici e nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario. Peraltro, nell'ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, il proprietario è tenuto a partecipare, quale litisconsorte necessario, nel relativo giudizio in cui si controverta in ordine all'esistenza ed alla validità del regolamento, in quanto le suddette limitazioni costituiscono oneri reali o servitù reciproche che, in quanto tali, afferiscono immediatamente al bene" (Cass. 8 marzo 2006 n. 4920). Lo stesso vale per l'ipotesi di violazione del regolamento assembleare.

 


Che cosa accade, però, se il regolamento è approvato o modificato successivamente?
E' sempre la Cassazione affermare "il conduttore che sia costretto ad astenersi dall'esercizio dell'attività vietata sarà, peraltro, legittimato ad agire per il risarcimento del danno subito nei confronti del locatore che, dando il proprio consenso, necessario per l'approvazione all'unanimità della disposizione regolamentare di divieto, abbia violato gli obblighi contrattuali assunti" (Cass. 13 dicembre 2001 n. 15756).

 


Nel caso di specie se il regolamento ha natura assembleare, è evidente che quella clausola di divieto di apposizione di ombrelloni debba essere considerata nulla in quanto lesiva del diritto d'uso del singolo e il conduttore potrà attivarsi presso il proprietario per chiedergli di farla invalidare, riservandosi ogni azione utile alla tutela dei propri diritti.
Nel caso di regolamento contrattuale, invece, il conduttore potrà chiedere solamente al proprietario l'eventuale risarcimento che quel divieto, imposto successivamente, gli abbia causato in relazione al normale uso dell'unità immobiliare.

 

 

 

dell'Avv Alessandro Gallucci Fonte condominioweb.com