Il regolamento contrattuale che disciplina l’uso del cortile comune può essere modificato a maggioranza

Il condominio Alfa è dotato di un regolamento condominiale di origine contrattuale: tutti i condomini, al momento dell’acquisto, firmarono il regolamento allegato agli atti e redatto dall’originario unico proprietario.

 

Il regolamento prevede che il cortile comune debba avere una destinazione a giardino. Nel corso del tempo i condomini si rendono conto che gli spazi destinati a parcheggio sono pochi. In considerazione di ciò, con le maggioranze prescritte per le innovazioni (art. 1136, quinto comma, c.c.), decidono di trasformarlo in zona di sosta per i loro veicoli. Uno dei comproprietari non ci sta e impugna la delibera: a suo dire essendo il regolamento contrattuale doveva essere modificato con il consenso di tutti i condomini. Tutto, naturalmente dipende anche dalla formulazione del regolamento: in sostanza è sempre necessario valutare la portata della prescrizione per capire se essa si riduce ad un atto disciplina dell'uso o rappresenta una vera e propria restrizione del diritto.

Questa, in sintesi, la fattispecie che ha portato alla sentenza n. 9877 della Cassazione, resa il 15 giugno del 2012. Secondo i giudici, la modifica del regolamento contrattuale non necessita sempre del consenso di tutti i condomini. Infatti, se la clausola da modificare ha natura regolamentare, essa può essere modificata con le maggioranze prescritte per il genere di deliberazioni cui si riferisce. Il ricorso in Cassazione da parte del condominio s'è reso necessario perché il giudice di secondo grado non aveva rispettato questo precetto. Si legge in sentenza che " la Corte territoriale ha errato nel ritenere che con la delibera presa con la predetta maggioranza qualificata (ed oggetto di impugnazione) con la quale era stato approvato il godimento turnario del cortile comune ad uso parcheggio collidesse con la disposizione di cui all'art. 10 del regolamento condominiale che vietava "di occupare" anche temporaneamente le parti comuni, poichè, in effetti, essa mirava ad evitare condotte arbitrarie di condomini che avessero inteso appropriarsi per uso esclusivo di porzioni comuni ma non poteva implicare l'esclusione dell'adottabilità di deliberazioni intese a consentire una migliore disciplina dell'uso del cortile. In altri termini, la predetta disposizione del regolamento condominiale non poteva considerarsi contenente alcun esplicito divieto in ordine alla possibilità di disciplinare il parcheggio dei condomini, conformandosi piuttosto come una norma regolamentare finalizzata all'utilizzazione delle parti comuni, senza implicare limitazioni dei singoli diritti e senza determinare alterazioni a vantaggio soltanto di alcuni dei partecipanti alla collettività condominiale ed in pregiudizio di altri, oltre a non comportare l'alterazione della misura del godimento che ciascun condomino aveva in ragione della propria quota, in modo tale da assumere la natura di clausola contrattuale, alla stregua dell'indirizzo giurisprudenziale tracciato da questa Corte. Del resto, la mera indicazione, in un regolamento condominiale, della destinazione di una cosa comune non determina una connotazione reale del bene, consentendone un miglior regolamento del suo uso, come verificatosi nella specie con riferimento all'utilizzazione del cortile, in modo da permettere ad ogni avente diritto l'uso del parcheggio, con il rispetto del pari diritto degli altri condomini, così come disciplinato con la delibera oggetto di impugnazione, oltretutto in consonanza con la previsione dell'art. 23 dello stesso regolamento condominiale che demandava all'assemblea di stabilire le norme e gli orari proprio per l'uso del cortile" (Cass. 15 giugno 2012 n. 9877) .

In definitiva: " in tema di condominio, la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture - in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune - è validamente approvata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c., comma 5 non essendo richiesta l'unanimità dei consensi, trattandosi di deliberazione idonea a disporre una innovazione diretta al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c., comma 1)" (Cass. 15 giugno 2012 n. 9877).

 

 

dell' Avv. Alessandro Gallucci fonte CondominioWeb.com