Il vespaio nel condominio

Breve focus sul vespaio

 

Il regime condominiale del vespaio dipende dalla collocazione del medesimo in quanto nello specifico, è destinato all'aerazione o coibentazione del fabbricato. Pertanto salvo che nel regolamento contrattuale, nel rogito o nei titoli di acquisto sia specificata la proprietà del vespaio, eventuali spese per la sua costruzione e manutenzione sono da ripartire tra tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà.

Definizione. Una delle questioni più controverse, è l'inclusione o meno nell'ambito dei beni comuni dei c.d. "vespai". Si definisce vespaio quel manufatto, normalmente consistente in un riempimento calcareo, a nido d'ape, dello spazio esistente tra le fondamenta di un edificio e i piani terranei.

È una componente del piano di calpestio del piano terra (a cui si appoggia), compresa nella nozione di pavimento in senso etimologico con finalità di salvaguardare la struttura da possibili infiltrazioni di acqua e dall'eventuale umidità di risalita.

Tale struttura, avente uno spessore di solito di circa 25–30 cm, è ben distinta dalle fondazioni ed è al servizio dell'unità immobiliare del piano terreno cui inerisce (Cassazione n. 6357/93).

Il problema della qualificazione giuridica: i diversi orientamenti della giurisprudenza. Il problema della qualifica del vespaio quale bene comune ovvero di proprietà del titolare dell'appartamento posto al piano terra, in mancanza di titoli d'acquisto specifici, assume rilevanza, soprattutto qualora esso risulti danneggiato o addirittura vada rifatto ex novo, costringendo, pertanto, il condominio ad affrontare notevoli spese per le opere di manutenzione o per la sua realizzazione.

Per lungo tempo la giurisprudenza ha sostenuto che i vespai non rientravano nell'ambito dei beni comuni ex art. 1117 c.c., bensì costituivano manufatti ben distinti dalle fondazioni e al servizio esclusivo dell'unità immobiliare al piano terreno e poggiante sul suolo comune (Cass. n. 8119/2004; n. 6357/1993).

 

 

 

Tuttavia, l'indirizzo giurisprudenziale più recente, di legittimità e di merito, rintracciando la funzione precipua del vespaio nella conservazione delle strutture portanti dell'intero edificio e solo in via complementare nell'utilità apportata al pavimento del pianterreno (Trib. Palermo 14.2.2011) ha sostenuto che l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell'edificio, e la superficie del piano terra, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, appartiene come parte comune, a tutti i condomini ex art. 1117 codice civile, in quanto destinata all'aerazione e alla coibentazione del fabbricato (Cass. n. 2157/2012; Cass. n. 3854/2008); ovvero destinata ad evitare umidità ed infiltrazioni d'acqua sia a vantaggio dei piani interrati o seminterrati sia a vantaggio delle fondamenta o dei pilastri, che sono parti necessarie per l'esistenza di tutto il fabbricato" (Cass. n. 4391/1996), per cui le spese necessarie per la manutenzione o la realizzazione dei vespai vanno ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai valori millesimali delle proprietà individuali.

 

 

 

L'ultimo orientamento: il vespaio quale parte comune dell'edificio. A conferma di tale ultimo orientamento giurisprudenziale, si inserisce la pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (sentenza n. 23304 del 31 ottobre 2014) che, identificando il vespaio quale intercapedine posta tra il piano di posa delle fondamenta di un edificio condominiale e la prima soletta del piano interrato, ha stabilito che è da ritenersi di proprietà comune, salvo non risulti diversamente dai titoli d'acquisto.

Per la Cassazione la proprietà spetta ai condomini perché, nel caso specifico, il volume tecnico posto sotto il solaio del piano terra era stato realizzato per creare un sistema fondazionale a camera d'aria e inoltre, non era stata prevista l'utilizzazione esclusiva di tale volume da parte della società costruttrice, in quanto tra l'altro inaccessibile e inutilizzabile, e come tale non computabile; sicché, il regime condominiale del manufatto dipende dalla collocazione del medesimo in quanto nello specifico, è destinato all'aerazione o coibentazione del fabbricato.

 

 

 

Segue. Il vespaio e i danni da infiltrazioni. Altra questione affrontata dai giudici è stata quella afferente i danni da infiltrazioni; invero, recentemente si è affermato che anche le spese per costruzione di un vespaio sono a carico della collettività condominiale se il manufatto è destinato ad evitare danni ad un condominio.

Nella fattispecie in esame, l'umidità che penetrava nell'appartamento del condomino proveniva dal suolo (di proprietà condominiale) sul quale era appoggiato l'edificio e da esso si propagava alle fondazioni e quindi anche ai muri maestri della costruzione a causa dell'omessa realizzazione del vespaio. Risultava quindi evidente che la realizzazione del vespaio, necessario per impedire la propagazione dell'umidità del suolo all'interno dell'immobile, doveva essere effettuata dal condominio, che era quindi responsabile anche per i danni subiti dal singolo condominio.

A tal proposito, è stato evidenziato che in caso di danni nell'appartamento di un condominio conseguenti ad infiltrazioni di umidità provenienti da un bene comune, occorre accertare che la causa dell'inconveniente sia riconducibile ad un bene avente tale natura; se tale fatto risulta accertato, la collettività può essere condannata a realizzare anche un vespaio nella parte sottostante all'appartamento del singolo condomino quale modalità necessaria all'eliminazione delle infiltrazioni. (Cass. n. 872 del 20 gennaio 2015).

 

 

 

La diversa suddivisione delle spese della realizzazione/manutenzione del vespaio: tra proprietà comune e proprietà esclusiva. L'orientamento maggioritario. In realtà, però, nonostante questo filone giurisprudenziale, tuttavia occorre valutare caso per caso al fine di individuare l'esatta funzione che riveste un vespaio all'interno di un edificio: il più delle volte, il vespaio è annesso al piano terra alle cui sole strutture fornisce l'utilità di isolamento, e, quindi, al titolare di tale porzione esclusiva (al piano terra) va attribuita la relativa proprietà.

Qualora, invece, sia stato realizzato allo scopo di isolare strutture comuni (ad esempio, le fondazioni), al fine di individuarne la proprietà sarà opportuno procedere ad una indagine tecnica sull'esatta conformazione e funzione del vespaio onde individuare l'oggettiva destinazione di quel particolare manufatto presente nello specifico edificio considerato.

Nel caso di proprietà esclusiva (edificio privato), le spese inerenti la realizzazione del vespaio saranno a carico del proprietario del piano terra in virtù del principio generale (articolo 840 c.c.) secondo cui la proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, e il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera purché non rechi danno al vicino.

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, conformemente all'orientamento maggioritario sull'argomento, si evidenzia che dall'interpretazione del vespaio, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, appartiene come parte comune a tutti i condomini; sicché le spese necessarie per la manutenzione o la realizzazione saranno ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai valori millesimali di ciascuna proprietà individuale a norma dell'articolo 1123 comma 1 c.c.

 

 

 

 

 

dell'Avv Maurizio Tarantino Fonte  condominioweb.com