Impossibile risolvere il contratto anche se il comodatario non paga le spese condominiali

Ogni condomino deve pagare le spese condominiali in ragione del fatto che egli, comprando l'unità immobiliare, ha per legge assunto l'obbligo di contribuire alla conservazione delle cose di proprietà comune.

 

Quelle condominiali, è cosa nota, sono obbligazioni propter rem.

 

Tale tipologia di obbligazione, ricorda la Cassazione, "sussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo. La connessione tra il diritto e l'obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d'essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi (cuius comoda eius et incomoda).

Le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione" (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).

 

L'unico obbligato verso il condominio è dunque il condomino. E l'inquilino di uno dei comproprietari? Egli ha dei doveri solamente verso quest'ultimo. Stesso discorso per il comodatario, con un'ulteriore specificazione: mentre l'inquilino che non paga le spese condominiali può essere mandato via chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento (art. 1455 c.c.), il comodatario resta al suo posto.

 

In tal senso, i giudici della Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6203 del 18 marzo 2014.

 

Nel caso di specie, il comodante chiedeva tra le altre cose la richiesta di risoluzione per inadempimento di un contratto di comodato per omesso pagamento dei contribuiti condominiali ordinari (così come previsto dal contratto).

Gli ermellini, cui è arrivata la causa, hanno respinto la doglianza ricordando che "il rimedio generale della risoluzione per inadempimento non può essere utilizzato in relazione al contratto di comodato, che è contratto essenzialmente gratuito e non perde tale sua caratteristica anche quando, come nella specie, siano previste delle pattuizioni di apprezzabile peso economico a carico della comodataria, in quanto esse rimangono pur sempre pattuizioni accessorie e non snaturano il rapporto, al quale non possono essere applicati rimedi che sono riservati ai contratti a prestazioni corrispettive".

Al comodante (proprietario dell'immobile) non resta altro da fare, quindi, che continuare a tenere in casa il comodatario, fermo restando il suo diritto di agire per il recupero delle somme dovute.

 

 

 

dell'Avv Alessandro Gallucci Fonte CondominioWeb.com