L’amministrazione della comunione tra assemblea, poteri dei comunisti e analogie con il condominio negli edifici

La comunione degli edifici, vale a dire il diritto di proprietà diviso tra due o più persone, al pari del condominio ha i suoi “organi” (amministratore ed assemblea) e le norme di funzionamento.

 

Si tratta di regole molto più informali di quelle del condominio ma, comunque, esistono e devono essere rispettate.
In questo articolo ci occuperemo delle modalità di gestione della cosa comune.


Chi può convocare l'assemblea?
Come?
Che cosa accade nel caso di omessa convocazione o di altri vizi?


Questi alcuni dei quesiti cui daremo risposta.



L'articolo di riferimento è il 1105 c.c., rubricato Amministrazione, che recita:



Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.

Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.

Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.



Il successivo art. 1106 c.c., dedicato al Regolamento della comunione e nomina di amministratore, specifica che

Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente, può essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.

Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore.

Poche norme, tutto sommato chiare che ci inducono a poter affermare quanto segue: tutti i comunisti hanno diritto di essere coinvolti nelle assemblee in cui si decide sulla gestione delle parti comuni. L'assemblea, in assenza di specifiche indicazioni normative e salvo diversa previsione regolamentare, può essere convocata da qualunque comproprietario anche oralmente purché tutti gli interessati siano resi edotti degli argomenti che saranno messi in discussione. Una deliberazione assunta senza la preventiva convocazione ed informazione di tutti gli interessati dev'essere considerata invalida e quindi impugnabile.

Ai sensi dell'art. 1109 c.c., dedicato all'Impugnazione delle deliberazioni,

Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti all'autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza:

  • nel caso previsto dal secondo comma dell'art. 1105, se la deliberazione e gravemente pregiudizievole alla cosa comune;
  • se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell'art. 1105
  • se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione e in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell'art. 1108.


L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio, l'autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato.

L'argomento della gestione della comunione può sembrare marginale ma per gli appartamenti in comunione ubicati in condominio non lo è. A dimostrazione di quest'affermazione sta il secondo comma dell'art. 67 disp. att. c.c. a mente del quale:

"Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice".

 

 

 

di Alessandro Gallucci Fonte CondominioWeb.com