L’anagrafica condominiale: qua’è la sua funzione e quali i compiti dell’amministratore in materia di aggiornamento?

Il primo a formare questa anagrafica, gioco forza, è l’originario unico proprietario dell’edificio al momento della compravendita delle unità immobiliari. In seguito sta all’amministratore tenere l’elenco aggiornato di tutti i condomini.

 

Era il 2002 quando le Sezioni Unite, nello smontare il così principio dell'apparentia iuris e quindi la figura del condomino apparente, affermarono che " l'ipotesi non contenziosa del rapporto va mante­nuta distinta da quella contenziosa. Le esigenze di celerità, praticità e funzionalità, addotte a giustificazione dell'applicazione dell'istituto dell'apparenza del diritto, valgono per l'ipotesi non contenziosa del rapporto, quando, cioè, l'apparente condomino non solleva alcuna contestazione provvedendo al pagamento degli oneri condominiali. In tal caso le violazioni dei rispettivi doveri (quelli di correttezza e di informazione a carico del condomino apparente e quelli di consultazione dei registri immobiliari a carico dell'amministratore) non rilevano; in particolare l'amministratore non è tenuto ad effettuare alcuna indagine, mediante consultazione dei pubblici regi­stri (che può essere anche costosa e a volte, complessa, con grave nocumento per la gestione condominiale) circa il vero proprietario dell'unità immobiliare, potendo oltretutto il problema essere affrontato anche in termini di adempimento del terzo (art. 1180 c.c.)" (Cass. SS.UU. n. 5035/2002).



In pratica per gli ermellini un conto è parlare di azione legale per il recupero del credito, in tal caso l'amministratore deve agire con precisione e può farlo individuando il reale proprietario dell'appartamento tramite una visura presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari, un conto di rapporti stragiudiziali: in questi casi vincono esigenze di celerità e praticità dei rapporti. Insomma in tali situazioni ci si può fidare di ciò che viene detto e quanto appare.



In tale contesto di dichiarata necessaria fluidità dei rapporti è utile domandarsi: qual è il ruolo dell'anagrafica condominiale? Con questa locuzione s'intende riferirsi a tutti i dati utili ad identificare i condomini nonché gli indirizzi a cui inviare tutte le comunicazioni inerenti la gestione e conservazione del condominio stesso. Il primo a formare questa anagrafica, gioco forza, è l'originario unico proprietario dell'edificio al momento della compravendita delle unità immobiliari. In seguito sta all'amministratore tenere l'elenco aggiornato di tutti i condomini. Una simile disposizione può essere contenuta nel regolamento condominiale (che può disciplinare l'amministrazione della cosa comune, art. 1138 c.c.). La legge non ne parla espressamente ma il fatto può essere desunto da una serie di considerazioni. L'amministratore è il mandatario dei condomini: come tale, per la diligenza con cui è tenuto ad affrontare l'incarico, deve quanto meno conoscere i dati anagrafici di tutti i suoi mandanti, ossia di tutti i condomini. Assolvere a questo compito, per la fase stragiudiziale, per l'amministratore di condominio è semplicissimo: basta inviare a tutti i condomini una scheda chiedendo le principali informazioni utili alla corretta gestione della compagine: dati anagrafici, proprietà dell'immobile, indirizzo per le comunicazioni (leggasi anche domiciliazione per i rapporti con il condominio) con l'impegno finale a comunicare ogni variazione importanti ai fini dei rapporti condominiali. Ciò, per la fase stragiudiziale, consente all'amministratore di stare tranquillo di aver fatto il proprio dovere.

 

 

dell' Avv. Alessandro Gallucci fonte CondominioWeb.com