L’appalto in condominio e l’azione contrattuale di garanzia ai sensi dell’art. 1667 c.c.: chi può contestare che cosa?

Quando si parla di appalto in condominio, nel gergo giuridico, si fa riferimento all’art. 1655 c.c.

 

L'appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro.



La figura del condominio è importante perché rappresenta la controparte dell'appaltatore, vale a dire il committente. Il contratto d'appalto per opere di manutenzione ordinaria può essere concluso su iniziativa dell'amministratore (art. 1130 c.c.) e/o dell'assemblea. Per le opere di manutenzione straordinaria la competenza è dell'assemblea e solamente nei casi d'urgenza dell'amministratore (art. 1135, secondo comma, c.c.). Per gli interventi conservativi che prevedono una spesa rilevante (tecnicamente si parla di notevole entità) per l‘affidamento dei lavori è sempre necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (art. 1136, quarto comma, c.c.). Terminati i lavori può accadere che, nonostante le indicazioni e le direttive impartite dal committente (o per lui dal direttore dei lavori), si riscontrino dei vizi o delle difformità rispetto all'opera commissionata. E' stato chiarito che per " difformità deve intendersi una discordanza dell'opera dalle prescrizioni contrattuali, mentre i vizi sono la mancanza di modalità o di qualità che, anche se non espressamente pattuiti, devono comunque considerarsi inerenti all'opera secondo le regole dell'arte e la normalità delle cose" (Caringella - De Marzo, Manuale di diritto civile Parte III Il contratto, Giuffrè 2007).



In questo contesto ai condomini e per loro all'amministratore - legittimato ad agire ai sensi dell'art. 1130, primo comma n. 4, c.c. (azione a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio) - spetta l'azione di garanzia prevista dagli artt. 1667 c.c.



Recita l'art. 1667 c.c., rubricato Difformità e vizi dell'opera:

L'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall'appaltatore.


Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.


L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna.



Insomma è necessario denunciare (con racc. a.r. rivolta all'appaltatore) vizi e difformità entro 60 giorni dalla scoperta per poi procedere con la causa, se non si riuscisse a trovare un accordo, entro due anni dalla data di consegna dell'opera. Attenzione una volta finita l'opera alla verifica: essa va effettuata in modo scrupoloso per evitare decadenze già dal principio.

 

 


dell'Avv. Alessandro Gallucci fonte CondominioWeb.com