La casa non è abitabile? È configurabile il danno non patrimoniale risarcibile.

Il Tribunale di Genova, dopo aver risolto il contratto di compravendita immobiliare per gravi inadempienze del venditore, ha accolto la domanda risarcitoria degli acquirenti concernente i danni non patrimoniali subiti a causa della non abitabilità dell'immobile.

 

Nell'ambito della responsabilità per inadempimento contrattuale, l'inutilizzabilità concreta della casa lede il diritto ad avere un'abitazione, rientrante nella categoria dei diritti fondamentali della persona costituzionalmente garantiti e meritevoli di tutela risarcitoria. Il conseguente pregiudizio non patrimoniale va considerato sia nella dimensione di disagio psicologico e relazionale connesso alla "inabilità fisica della casa", sia nella componente collegata al reperimento di un'altra sistemazione abitativa (conseguenza dell' "inabilità amministrativa" cioè alla mancanza delle certificazioni di abitabilità dell'immobile).


Il caso al vaglio del Tribunale ligure concerne una citazione in opposizione a decreto ingiuntivo avanzata dagli acquirenti di un immobile, ai quali il venditore aveva ingiunto il pagamento della differenza del prezzo di compravendita. Gli opponenti eccepivano l'inadempimento del venditore, lamentando di essere stati immessi nel possesso di un appartamento privo del provvedimento comunale di abitabilità. Contestavano, inoltre, la concreta inutilizzabilità dell'alloggio per uso abitativo per gravi carenze strutturali e vizi costruttivi e sanitari. Chiedevano, dunque, la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti.

 


Il giudice, qualificata la fattispecie come vendita aliud pro alio, ha imputato la responsabilità per la risoluzione del contratto alla parte venditrice, poiché l'immobile risultava essere inabitabile sia dal punto di vista amministrativo, per assenza della certificazione di abitabilità, sia sotto l'aspetto concreto, per i gravi vizi strutturali accertati. Detto immobile, quindi, oltre a non poter assolvere alla propria funzione economico sociale, risultava totalmente inidoneo a soddisfare la causa concreta della compravendita, ossia i reali interessi che le parti avevano inteso realizzare con la sottoscrizione del contratto: assicurare agli acquirenti la disponibilità di una prima casa.
La sentenza in commento si segnala sotto il profilo risarcitorio. In accoglimento della domanda proposta dagli acquirenti, infatti, il tribunale ha liquidato il danno conseguente alla responsabilità da inadempimento contrattuale, sia nella sua componente patrimoniale sia in quella non patrimoniale.

 


In particolare, il Tribunale ha accolto la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale, essendo emersa, nella fattispecie, la "manifesta compromissione di un primario interesse delle persone occupanti l'alloggio compravenduto" a causa della non abitabilità dell'immobile. Trattandosi di "prima casa di abitazione" e dimora familiare, si discute di un pregiudizio incidente su valori fondamentali della persona umana, costituzionalmente riconosciuti.
A riprova di ciò, il Tribunale ligure cita la giurisprudenza della Cassazione (sentenza n. 9908/2011) in tema di copertura costituzionale (ed europee) del diritto all'abitazione/prima casa, che può essere compromesso anche in sede contrattuale quando - a fronte di precisi impegni - non venga trasferito un bene immobile avente obiettivi caratteri di fruibilità come casa di abitazione:
"il diritto di abitazione rientra nella categoria dei diritti fondamentali inerenti alla persona, in forza dell'interpretazione desumibile da diverse pronunce della Corte Europea dei Diritti dell'Uomo (CEDU) e nelle sentenze della Corte costituzionale nn. 348 e 349 del 2007, che delineano rapporti tra ordinamento interno e diritto sovranazionale. In forza di tale interpretazione il diritto all'abitazione rientra a pieno titolo tra i diritti fondamentali, dovendosi ricomprendere tra quelli individuati ex art. 2 della Costituzione, la cui tutela non è ristretta ai casi di diritti inviolabili della persona espressamente riconosciuti dalla Costituzione nel presente momento storico, ma, in virtù dell'apertura dell'art. 2 Cost., ad un processo evolutivo, deve ritenersi consentito all'interprete rinvenire nel complessivo sistema costituzionale indici che siano idonei a valutare se nuovi interessi emersi nella realtà sociale siano, non genericamente rilevanti per l'ordinamento, ma di rango costituzionale attenendo a posizioni inviolabili della persona umana (Cass., SS.UU., 11.11.20008 n. 26972/75".)

 


Nel caso di specie, il pregiudizio non patrimoniale ex art. 2059 c.c. è stato liquidato in via equitativa, alla luce dell'inutilizzabilità concreta dell'immobile, dovuta alle carenze strutturali e impiantistiche accertate, e alla inabilità amministrativa, conseguente all'assenza delle necessarie certificazioni di agibilità ad uso abitativo dell'alloggio.
Dalla prima componente sono derivante conseguente oltremodo penalizzanti le normali relazioni personali, sol che si pensi alle condizioni di vita familiare a cui sono stati costretti gli acquirenti, privati dei servizi minimi essenziali. Vi è poi da mettere in conto la non prevista variazione delle condizioni di vita e delle abitudini familiari per il tempo e le preoccupazioni (autenticamente "stressanti") da dedicare al reperimento di un'altra idonea casa di abitazione, e per l'organizzazione della vita domestica, scolastica e relazionale presso la nuova residenza.
Un'ulteriore elemento risarcitorio è stato individuato dal giudice nella componente psicologica-relazionale collegata al reperimento di un'altra sistemazione abitativa (conseguenze dell'inabilità amministrativa), che - a parere del tribunale - occuperà, secondo canoni di normalità, non meno di un semestre, ripercuotendosi necessariamente su regime di vita e ritmi familiari e gli impegni.

 

 

dell'Avv Giuseppe Donato Nuzzo Fonte condominioweb.com