La conversione del riscaldamento da Centralizzato ad Autonomo

Le leggi in materia..

 

Manca qualche settimana alla riaccensione del riscaldamento e, come ormai d'uso, tutti si chiedono:"Quanto mi costerà quest'inverno? Come potrei risparmiare?" Una risposta valida per tutte le situazioni non esiste, tuttavia si possono dare alcune indicazioni sui diversi tipi di impianti e - in particolare dal punto di vista normativo - vedere a quali condizioni e con quali vantaggi sia possibile passare da un tipo di soluzione a un'altra.

Cominciamo con la conversione da riscaldamento centralizzato ad autonomo. Sotto questa voce si riuniscono, in realtà, due diverse possibilità: la prima è il distacco di uno o più condomini dalla caldaia condominiale, che continua però a servire gli altri; la seconda è la trasformazione dell'intero impianto in tanti termoautonomi.

 

Il distacco. L'impianto centralizzato appartiene a tutti. L'articolo 1118 del Codice civile stabilisce che il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi alle spese della loro conservazione e l'articolo 1138 rende impossibili patti, anche contrattuali, diversi. Perciò il distacco può essere approvato dall'assemblea con le maggioranze ordinarie (salvo divieto del regolamento). Però il condomino che si è distaccato deve continuare a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria e di adeguamento dell'impianto centralizzato alle norme di sicurezza e di risparmio energetico. In pratica, non pagherà solo quelle del combustibile. Una delibera che consenta il distacco, non approvata all'unanimità non solo dai presenti in assemblea, ma anche da tutti quelli connessi all'impianto, è nulla ed è sempre impugnabile.

 

La trasformazione. La legge 10/91 consente però, all'articolo 26, comma 2, la trasformazione di impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas con una decisione presa, in prima o seconda convocazione, con la semplice maggioranza dei millesimi.
Attenzione, però: la giurisprudenza ha chiarito che la trasformazione riguarda tutto l'impianto, ed è quindi cosa diversa dal distacco. Infatti, se l'impianto divenisse di tipo misto, in parte centralizzato e in parte no, l'obiettivo sociale del risparmio sarebbe vanificato. E non è finita: la Cassazione ha affermato che questa trasformazione deve essere gestita dal condominio, con un singolo contratto di appalto che preveda le condizioni tecniche necessarie perché il risparmio si realizzi.

Ne consegue che una delibera presa a maggioranza dei millesimi in cui si decida il distacco va considerata valida, ma inefficace, se in seguito non si vota anche il relativo appalto. Quindi, non sarebbe consentito un piano in cui ciascun condomino trasforma il proprio impianto in autonomo, rivolgendosi a diverse imprese. Questa è almeno l'interpretazione più accreditata della legge. Tuttavia, c'è anche chi la pensa diversamente, ritenendo altrimenti non tutelati i diritti delle minoranze che, secondo alcuni, avrebbero addirittura diritto a un indennizzo in caso di trasformazione.
Non c'è dubbio che per trasformare l'impianto occorra anche una relazione tecnica che dimostri che gli impianti unifamiliari progettati consumeranno meno combustibile di quello centralizzato (che andrà depositata in Comune, insieme al progetto, ex articoli da 28 a 30 della legge 10/1991). La Cassazione, con sentenza 5843/1997, ha comunque voluto puntualizzare che la relazione non deve essere per forza presentata prima della delibera che approva la trasformazione: può essere redatta in seguito. Però, se non si riesce a provare il risparmio energetico, la decisione presa in assemblea non può essere eseguita dall'amministratore di condominio e l'impianto resta centralizzato.