La gestione del giardino condominiale

Interessante approfondimento sulla gestione del giardino, che configura un bene non di rado compreso nell’insieme dei beni condominiali.

 

L'Autore analizza la fattispecie partendo dall'individuazione della "proprietà" del bene e, in particolare, dall'art. 1117 c.c. nel cui testo la dizione "cortili" sembra non ricomprendere - neppure dal punto di vista di un significato estensivamente inteso - anche un'eventuale area verde in comune tra tutti i condomini.


Si evidenzia, innanzitutto, la diversità di "funzione" del bene "giardino" (ornamento dell'edificio e fornitore di una specifica utilità derivante dal godimento diretto dell'area) rispetto al cortile, con la duplice conseguenza che, da una parte, non può parlarsi di presunzione di condominialità, e dall'altra, che il regolamento di condominio (contrattuale) può intervenire per attribuire, o meno, la natura comune (o esclusiva) a tale area.


In mancanza di un tale regolamento, occorre riferirsi al momento "costitutivo" del condominio, come insegna Cass. 14 novembre 2002, n. 16022, per la quale "per vincere, in base al titolo
contrario, la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale indicate dall'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto, indagando se la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti e se, dunque, da esso emerga o meno l'inequivocabile volontà delle parti di riservare al costruttore - venditore la proprietà di quei beni che, per ubicazione e struttura, siano potenzialmente destinati all'uso comune.
In ogni caso, non deve dimenticarsi che la sussistenza di una "relazione di accessorietà" tra il giardino e l'edificio in condominio (o meglio, con le porzioni esclusive in esso ricomprese) ne determina la sua natura comune. In tal senso, recentemente, la Suprema Corte, con la pronuncia n. 9093 del 16/4/2007, ha affermato che "affinchè possa operare, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il c.d. diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonchè un collegamento funzionale fra i primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva.


Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, il bene serva al godimento delle parti singole dell'edificio comune, si presume - indipendentemente dal fatto che la cosa sia o possa essere utilizzata da tutti i condomini o soltanto da alcuni - la contitolarità necessaria di tutti i condomini su di esso; detta presunzione può essere vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva del bene, potendosi a tal fine utilizzare il titolo -salvo che si tratti di acquisto a titolo originario - solo ove da esso si desumano elementi da escludere in maniera inequivocabile la comunione."


Il principio è applicabile anche nel caso di relazione con edifici (e non solo con le singole porzioni di piano), come confermato da Cass. n. 4973 del 2/3/2007 secondo la quale "il presupposto perchè si instauri un diritto di condominio su un bene comune è costituito dalla relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione".


Detta relazione di accessorietà può sussistere anche se uno degli edifici o, al limite entrambi, non siano condomini, purchè si tratti di edifici autonomi, atteso che l'art. 61 disp. att. c.c. individua l'autonomia della costruzione e non la gestione dell'edificio, come caratteristica rilevante in base alla quale l'art. 62 consente l'applicazione delle norme sul condominio alle parti, di cui all'art. 1117 c.c., rimaste comuni ai diversi edifici.


In tal modo si configura, specialmente con riferimento ai nuovi complessi immobiliari, un condominio "sui generis", allargato, di tipo verticale, in cui ogni edificio autonomo, di proprietà esclusiva o costituente condominio, assume la figura di supercondominio, soggiacendo alla normativa condominiale."


Per quanto riguarda l'utilizzazione del giardino, torna la più volte analizzata applicazione dell'art. 1102 c.c., e dei "limiti" in tale norma contenuti (divieto sia dell'alterazione della destinazione, sia di un impedimento al "pari" godimento da parte degli altri condomini).
Importante è la precisazione della compatibilità dell'utilizzazione del giardino per il gioco dei bambini - occasione, com'è noto, di frequenti litigi tra condomini - peraltro ribadita dalla giurisprudenza di merito.


Secondo una giurisprudenza milanese, infatti, "l‘utilizzazione per il gioco dei bambini di una parte assai limitata dell'area verde consortile non contrasta con la destinazione a giardino prevista, per quella stessa area, dal regolamento consortile, ma ne costituisce unicamente un migliore e più intenso godimento per soddisfare esigenze che pure appaiono insopprimibili e, comunque, senz'altro meritevoli di tutela nella vita di un condominio."
(Cfr. Trib. Milano, sentenza del 3/10/1991, pubblicata su Archivio delle locazioni e del condominio, anno 1991, pag. 767.)


La presenza di giardini (questa volta "esclusivi") è rilevante anche con riferimento alla redazione delle tabelle millesimali, in relazione alla quale si afferma che "ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione) che elementi estrinseci (quali l'esposizione), nonchè le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile." (Cfr. Cass. n. 12018 del 1/7/2004.)


L'articolo approfondisce, infine, il regime delle spese per la conservazione e la manutenzione del giardino le quali, in via generale, vanno ripartite tra tutti i condomini (compresi i proprietari dei soli garages), con la distinzione che sono da attribuirsi ad eventuali inquilini le spese per l'ordinaria amministrazione, mentre restano a carico del proprietario/locatore le spese straordinarie, quali l'acquisto di nuove piante, di strutture per il gioco dei bambini o per attività sportive.


L'Autore affronta solo di sfuggita un tema che, tuttavia, appare di una certa rilevanza: la legittimità della trasformazione di un giardino condominiale in parcheggio, e, conseguentemente, la configurabilità, o meno, in tal caso di un'ipotesi di innovazione consentita e/o vietata.
Sul punto, vale la pena di segnalare l'opinione della Suprema Corte che recentemente (n. 24146 del 29/12/2004) ha precisato che "la delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte in parte a parcheggio autovetture dei singoli condomini e in parte a parco giochi va approvata a maggioranza qualificata dei condomini ex art. 1136, quinto comma, c.c. - con la quale possono essere disposte tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, art. 1120, primo comma, c.c. - non essendo all'uopo necessaria l'unanimità dei consensi degli aventi diritto al voto." Conforme, sul punto, anche Cass. n. 10289 del 17/10/1998.


Con impostazione simile, a proposito della "trasformazione" del cortile, si veda Cass. n. 21287 dell'8/11/2004, in base alla quale "la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture - in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune - è validamente approvata con la maggioranza prevista dal quinto comma dell'art.1138 c.c., non essendo richiesta l'unanimità dei consensi."
Il principio è sostanzialmente confermato da Cass. n. 6146 del 14/11/1988 per la quale "ai fini della distinzione tra innovazioni consentite e innovazioni vietate, non basta che la nuova opera incida sull'entità materiale della cosa comune ma occorre che ne alteri la sostanza, con mutamento dell'essenza funzionale e strutturale o ne muti la destinazione (impressavi dalla volontà dei compartecipanti ed espressa dal titolo: regolamento di condominio, deliberazione assembleare, o gradatamente dall'uso o dalla natura stessa della cosa)."


Secondo un pronunciamento più risalente, invece, i Giudici di legittimità hanno affermato che "l'utilizzazione a parcheggio di autovetture private di un'area comune alberata, originariamente goduta come "parco-giardino", in relazione alla sua apprezzabile estensione, non si traduce in un miglioramento della cosa comune, ma comporta mutamento ed alterazione della destinazione della medesima, in pregiudizio dei diritti dei singoli condomini. Essa, pertanto, non può essere validamente deliberata dall'assemblea del condominio, con le maggioranze previste per le innovazioni utili (artt. 1120, primo comma, e 1136, quinto comma, c.c.), ma postula l'unanimità di tutti i condomini." (Cfr. Cass. n. 4922 del 14/11/1977.)


Un'identica impostazione negativa può essere rinvenuta nella più risalente giurisprudenza di merito, la quale, non di rado, si è pronunciata per l'inammissibilità (se non all'unanimità ) del mutamento da giardino a parcheggio. In tal senso, si veda: - Trib. Genova, sent. n. 661 del 10/3/1989: "la trasformazione del giardino comune in area di parcheggio di veicoli costituisce innovazione della cosa comune ai sensi dell'art. 1120 c.c..


Essa determina infatti modificazioni materiali tali da alterare l'entità sostanziale della cosa e, comunque, da mutare la sua originaria destinazione.


Se il giardino condominiale assolve, per la sua consistenza qualitativa e quantitativa, una funzione estetica positivamente incidente sul complessivo decoro architettonico dell'edificio, consegue che la sua trasformazione comporta alterazione pregiudizievole di tale decoro ed è pertanto vietata ex art. 1120, secondo comma, c.c. e, per essere validamente realizzabile, deve ottenere l'accordo unanime di tutti i partecipanti al condominio."

Trib. Milano, sent. del 15/2/1988: "la deliberazione che ha disposto l'esecuzione di alcuni lavori per l'adattamento a parcheggio di una parte del giardino condominiale deve ritenersi nulla perchè le modificazioni decise (lavori di sistemazione per un terzo della sua estensione, interessante il viale e altre aree, con esecuzione di lavori di sbancamento del terreno, taglio di piante e cespugli, sistemazione del sottofondo, bitumazione e cordonatura dell'area di parcheggio), incidono sull'utilizzazione del giardino in modo da rendere impossibile la sua funzione originaria e costituiscono pertanto innovazione della parte comune da approvarsi con la volontà unanime dei condomini."


Con riferimento, invece, all'assegnazione di "posti fissi" ai condomini per il parcheggio di una seconda autovettura, la Cassazione si è pronunciata per l'inammissibilità in quanto una "tale delibera, da un lato, sottrae l'utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune con "animo domini", della relativa proprietà a titolo di usucapione, non essendo a tal fine necessaria l'interversione del possesso da parte del compossessore il quale, attraverso l'occupazione della relativa area, eserciti un possesso esclusivo, impedendo automaticamente agli altri condomini di utilizzarla allo stesso modo." (Cfr. Cass. n. 1004 del 22/1/2004.)


Per un'ipotesi diversa in cui la realizzazione del parcheggio ha comportato, di fatto, un'asservimento esclusivo dell'area a giardino, si veda Trib. Milano, sent. n. 5410 del 6/6/1985, secondo cui "la costruzione di "autorimesse interrate" fatta utilizzando un'area comune destinata a giardino con conseguente trasformazione della stessa in una somma di singole proprietà, corrispondenti ai "boxes" erigendi, traducendosi in un mutamento di destinazione della cosa comune in pregiudizio dei diritti dei singoli condomini, non può essere validamente deliberata dall'assemblea del condominio con le maggioranze previste per le innovazioni utili, ma postula il consenso di tutti i condomini".

 

 

di Giuseppe Bordolli, "La gestione del giardino condominiale" -

in Immobili & Proprietà, fasc. 9/2007, pag. 553 e ss.