La gestione del portiere in condominio

Servizio di portierato in condominio. Un breve focus...

 

Dalla costituzione all'estinzione del portierato. La trascrizione del regolamento e le maggioranze previste. Il licenziamento del portiere, gli aspetti normativi della disciplina e le norme contrattuali. La locazione e la vendita dell'immobile precedentemente utilizzato come portierato.

L'aspetto normativo e il titolo di proprietà. Uno degli argomenti spesso dibattuti in ambito condominiale è quello inerente il rapporto di lavoro con il portiere.

Le norme del codice civile di cui agli artt. 1117 e ss., non affrontano in alcun modo l'argomento; l'unico riferimento è quello contenuto nell'art. 1117 c.c. secondo il quale, se non è specificato diversamente dal titolo, si devono considerare di proprietà comune i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere (art. 1117, n. 2, c.c.).

 

 

 

 

A tal proposito è opportuno sottolineare che per titolo si intende l'atto di proprietà della prima unità immobiliare venduta dall'originario unico proprietario oppure il regolamento contrattuale laddove sia stato trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.

La priorità tra il primo atto di acquisto e un eventuale successivo regolamento di condominio, va senza dubbio all'atto d'acquisto, quindi se nell'atto è indicato che l'alloggio del portiere è di proprietà comune a tutti i condòmini, nulla vale una dichiarazione di esclusività dell'alloggio sul regolamento di condominio anche se contrattuale.

Pertanto è importante trascrivere il regolamento di condominio per renderlo opponibile ai terzi. In poche parole, trascrivere un atto in conservatoria attribuisce data certa al documento e lo rende utilizzabile come prova vera e propria per dimostrare che l'atto esisteva a quella data, rendendolo appunto opponibile ai terzi.

Se invece, negli atti non vi è scritto nulla, in questo caso, seguendo la logica dell'art. 1117 c.c., l'alloggio del portiere andrà considerato una parte comune di proprietà di tutti i condòmini secondo le rispettive quote di proprietà (presunzione di condominialità).

 

 

 

 

Istituzione del servizio di portierato e le maggioranze richieste. Se il regolamento non dice nulla e, magari, solo successivamente i condomini vogliano dotarsi del summenzionato servizio di portierato, trattandosi di questione attinente al miglior godimento delle parti comuni, non è necessario il consenso di tutti i condomini, ossia l'unanimità.

Per la delibera d'istituzione, seppure senza nessun margine di certezza, si può affermare che è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (art. 1138 III° comma c.c.), trattandosi di una materia afferente ad un servizio comune. (In tal senso Trib. Napoli 21 marzo 2000).

 

 

 

 

dell'Avv Maurizio Tarantino Fonte condominioweb.com