La proposta di acquisto viene firmata, ma la vendita dell'immobile salta. Al mediatore spettano ugualmente le provvigioni.

Il diritto alla provvigione sorge nel momento della sottoscrizione della proposta di vendita da parte del promissario acquirente, e della comunicazione della stessa al venditore proprietario dell'immobile.

 

Fatto. Un'agenzia immobiliare fa sottoscrivere una proposta irrevocabile per l'acquisto di un immobile al promissario acquirente, al momento della sottoscrizione quest'ultimo accetta l'attività di mediazione svolta e si impegna anche a versare il prezzo dell'immobile che si è impegnato ad acquistare. Dopo la sottoscrizione della proposta, interviene l'accettazione anche del venditore che sottoscrive in calce il medesimo atto. Una volta definita l'operazione la società chiede, senza alcun esito, il pagamento delle provvigioni. A fronte dell'inadempimento di tale obbligo la società si rivolge al Giudice chiedendo un decreto ingiuntivo per recuperare i compensi professionali maturati.

 

I motivi di opposizione al decreto ingiuntivo. Una volta preso atto del decreto ingiuntivo notificatogli, il promissario acquirente si oppone al decreto ingiuntivo sostenendo:

  • che il contratto preliminare per l'acquisto dell'immobile non poteva essere considerato concluso poiché "l'accettazione della proposta non era stata comunicata al proponente, con la conseguenza che il contratto non poteva considerarsi sorto" ;
  • di aver revocato la proposta di acquisto tramite lettera raccomandata inviata all'agenzia immobiliare;
  • che non poteva essere considerato un contratto preliminare quello posto a fondamento del decreto ingiuntivo ottenuto dall'agenzia immobiliare, ribadendo che l'atto sottoscritto era incompleto poiché mancava l'indicazione della data del rogito;
  • che l'agenzia immobiliare, prima della sottoscrizione della proposta, lo aveva informato che il prezzo di vendita doveva essere finanziato a tasso fisso;
  • mentre successivamente la stessa agenzia dopo la sottoscrizione della proposta gli procurava una forma di finanziamento a tasso variabile.

In base a tali circostanze l'opponente ha chiesto non solo la revoca del decreto ingiuntivo opposto, ma ha anche formulato domanda riconvenzionale protesa al recupero della somma di Euro 1500 versata a titolo di deposito fiduciario.

 

I motivi della decisione. Nell'esaminare l'opposizione a decreto ingiuntivo il giudice ha evidenziato che il diritto alla provvigione è sorto già nel momento della sottoscrizione della proposta di vendita da parte del promissario acquirente, e della comunicazione della stessa al venditore proprietario dell'immobile. (Vendita di un immobile ed inadempimento del mediatore all'obbligo di informare. Il regolamento di condominio è vincolante.)

Per quanto riguarda, invece, la conclusione dell'affare per effetto dell'intervento dell'agenzia immobiliare il giudice ha valutato anche un altro aspetto e cioè se tramite la sottoscrizione della proposta, da parte del promissario acquirente e dopo la sua comunicazione al venditore, possa considerarsi concluso un contratto preliminare. La decisione in commento, inoltre, ha constatato che dal testo della proposta si evinceva chiaramente la sua valenza di contratto preliminare dato che il suo testo puntualizzava che "la presente proposta si perfeziona in vincolo contrattuale (contratto preliminare) non appena il proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del venditore".

 

Inoltre, secondo il giudice, per stabilire se l'atto sottoscritto dal promissario acquirente poteva essere considerato a tutti gli effetti come un contratto preliminare ha valutato il suo contenuto constatando che la stessa identificava con chiarezza gli estremi del bene immobile, il prezzo di vendita, la data entro la quale doveva avvenire la stipula del rogito; tutti questi elementi hanno indotto a considerare l'atto può considerarsi un vero e proprio contratto preliminare.

 

In pratica secondo la sentenza il contratto preliminare poteva considerarsi concluso, con tutti gli effetti che dallo stesso discendono, al momento della comunicazione dell'accettazione della proposta di vendita al venditore in questo preciso momento l'affare poteva considerarsi concluso e l'agenzia poteva vantare il suo diritto alla provvigione in virtù di quanto sancito dall'art. 1755 del codice civile.

Quindi, se si sottoscrive la proposta di acquisto di un immobile, e questa giunge a conoscenza del venditore, che accetta, il contratto potrà considerarsi concluso con tutti gli effetti che ne scaturiscono primo fra tutti quello di pagare le provvigioni all'agenzia immobiliare se tale obbligo è stato espressamente posto a carico delle parti come conseguenza della conclusione dell'affare per il quale l'agenzia ha prestato la sua opera.

 

 

 

dell'Avv Leonarda Colucci fonte CondominioWeb.com