La responsabilità del notaio nelle compravendite immobiliari con particolare riguardo alle attività accessorie

La responsabilità del notaio nelle compravendite immobiliari con particolare riguardo alle attività accessorie

 

In tema di responsabilità civile del notaio si registrano una serie di recenti pronunce attraverso le quali la giurisprudenza sintetizza quelle che è la responsabilità di tale professionista con particolare riguardo alle compravendite immobiliari. Per comprendere l'orientamento della giurisprudenza è necessario analizzare alcune delle più recenti pronunce che specificano in particolar modo quelli che sono gli oneri accessori gravanti su tale professionista (valutazione dell'atto di provenienza del bene compravenduto, obbligo di effettuare le visure catastali, obbligo di informare il cliente delle conseguenze fiscali che possono derivare dalla vendita dell'immobile).

 


Responsabilità del notaio per mancato esame del titolo di provenienza del bene.
Una recente pronuncia di merito ha rilevato che il notaio, nell'ambito di una compravendita immobiliare non può limitarsi esclusivamente a richiamare i dati identificativi risultanti dalle ultime schede catastali, ma è comunque tenuto ad esaminare anche il titolo di provenienza del bene al fine di accertare la proprietà degli stessi in capo ai venditori. (Corte di appello di Milano, sez. I civ., 7 gennaio 2014 n. 16) attraverso tale pronuncia la corte di merito ha puntualizzato l'obbligo del notaio di valutare quanto previsto dall'atto di provenienza di un immobile. Infatti attraverso tale pronuncia la corte di merito ha osservato che molto spesso a fronte del contenuto descrittivo del titolo di provenienza di un immobile e dei confini in esso indicati, tale titolo è in grado di fornire dati più attendibili rispetto a quelli ricavabili dalle schede catastali.

 

A questa conclusione la pronuncia di merito citata approda osservando che nella stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare l'attività professionale che il notaio svolge non può limitarsi, esclusivamente, ad accertare la volontà delle parti ed a predisporre l'atto di vendita ma deve estendersi anche allo svolgimento di tutte quelle attività accessorie necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti.
Infatti la sentenza della Corte d'appello di Milano si conclude con la condanna del notaio, e del geometra che aveva compiuto degli errori nel frazionamento dell'immobile, per aver stipulato un contratto ove veniva disposta la vendita di un bene che, in realtà, non apparteneva agli alienanti.

 

Nel caso di specie la Corte di appello conferma la sentenza che già in primo grado aveva condannato il professionista che si era limitato esclusivamente a riportare i dati tratti dalle schede catastali, senza valutare il titolo di provenienza dell'immobile oggetto di compravendita.
Nell'ambito di tale pronuncia la Corte d'appello ha giustamente evidenziato che "le risultanze catastali preordinate a fini essenzialmente fiscali, hanno un valore meramente indiziario e da esse non può trarsi la prova decisiva della consistenza degli immobili e della loro appartenenza"; secondo tale sentenza fra l'altro questo principio assume particolare importanza soprattutto quando le risultanze catastali, così come nel caso di specie giunto all'esame della Corte di appello milanese, sono ampliamente contraddette dal titolo di provenienza dell'immobile.

Tale pronuncia di merito, quindi, condivide pienamente l'orientamento espresso sul tema dalla giurisprudenza di legittimità che ha già precisato che l'inosservanza di tali obblighi accessori comporta per il notaio il sorgere di una responsabilità contrattuale per inadempimento della prestazione d'opera intellettuale, da ciò deriva che il notaio è obbligato ex art. 1176 c.c. a risarcire il danno derivante dalla sua negligente condotta. (Cass.26020/2014).

 

 

La responsabilità del notaio per la mancata acquisizione delle visure ipotecarie.

Sempre in merito alle prestazioni accessorie gravanti sul notaio nell'esercizio della sua attività professionale, la sentenza di merito appena citata si colloca in un ben più ampio orientamento della giurisprudenza di legittimità riguardante la responsabilità del professionista nel caso in cui il bene oggetto di compravendita sia gravato da iscrizioni ipotecarie. (Cass. Civ. sez. III, 22 giugno 2006 n. 14450).


La Corte di Cassazione attraverso tale sentenza in passato aveva già puntualizzato che il notaio non può solo limitarsi a constatare “i rapporti interni tra le parti, ma deve indicare la peculiare situazione della garanzia reale che riguarda il bene negoziato, senza limitarsi alla sola allegazione di dichiarazioni della parte venditrice che attestino una condizione diversa rispetto a quella che emerge dagli atti ufficiali”.

 

Nel caso giunto all'esame della Cassazione è stata ravvisata la responsabilità del notaio che facendo leva solo sulle dichiarazioni della parte venditrice ha consentito la stipula di un atto di compravendita che, invece, dopo un esame attento degli atti ufficiali avrebbe indotto, invece, il professionista a dissentire dalla stipula assicurando, in tal modo, una tutela effettiva degli interessi del suo cliente.

 

Praticamente contravvenendo ai suoi doveri professionali il notaio si era limitato solo a far fede sulla dichiarazione della parte venditrice che declamava l'avvenuta estinzione dell'ipoteca gravante sull'immobile, mentre in realtà un attento esame della documentazione avrebbe consentito al notaio di accertare l'esatto contrario.

 

In pratica secondo la giurisprudenza di legittimità sul notaio non grava solo l'obbligo di stipulare un atto formalmente valido ed efficace, ma anche quello di favorire il suo cliente nell'acquisire la proprietà di un bene libero da vincoli di sorta. (Cass. Civ. sez. III, 28 novembre 2007, n. 24733)

A parere della giurisprudenza di legittimità l'inosservanza, da parte del notaio, degli obblighi accessori appena menzionati comporta l'insorgere di una responsabilità ex contractu per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale, e non assume alcun concreto rilievo il fatto che la legge professionale non contenga un esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità (Cass. Civ. sez. I, 29 novembre 2007 n. 24939 ed anche Cass. Civ. sez. III, 11 gennaio 2006, n, 264).

 

Dall'individuazione della responsabilità ex contractu gravante sul notaio la giurisprudenza, fra l'altro, fa discendere una serie di effetti in capo al professionista che abbia esposto il suo cliente ad una situazione rischiosa quale può essere quella di aver acquistato un bene gravato da ipoteca.

Infatti considerata l'origine contrattuale della responsabilità gravante sul notaio, tale circostanza comporta che dovrà applicarsi il principio sancito dall'articolo 1218 del codice civile norma che dispone che il debitore che non esegue la prestazione dovuta dovrà dimostrare che il mancato adempimento della prestazione scaturisce da causa a lui non imputabile (Cass. Sez. I 3 luglio 2009 n. 15677), nel caso in cui il notaio ometta di fornire tale prova sarà obbligato al risarcimento dei danni subiti dal suo cliente. (Corte di Appello di Roma, sez.III, civ., 19 febbraio 2013, n. 969).

 

Quest'ultima sentenza di merito, infatti, ha ravvisato la responsabilità del notaio che avrebbe dovuto astenersi dalla stipula di un atto che non rispetta gli interessi del suo cliente, e malgrado quest'ultimo fosse informato dell'esistenza di una garanzia reale gravante sull'immobile oggetto di compravendita, il notaio per non rimanere indenne, e per operare nel pieno rispetto della legge, avrebbe dovuto comunque chiedere sempre al suo cliente uno specifico atto di esonero da responsabilità.

 

 

La natura della responsabilità.

In merito alla natura contrattuale della responsabilità gravante sul notaio per gli oneri accessori che tale professionista è chiamato a compiere per tutelare gli interessi delle parti contrattuali in generale, e del cliente dal quale ha ricevuto incarico in particolare, la giurisprudenza di merito più recente ha rilevato che grava sul professionista anche l'onere di informare correttamente il cliente, dal quale ha ricevuto incarico, della situazione fiscale in cui versava l'immobile che aveva consentito di vendere un immobile ad un prezzo di molto inferiore rispetto a quello di mercato. (Tribunale di Milano, 25 gennaio 2014) Tale pronuncia ha evidenziato, infatti, che grava sul notaio l'obbligo di informare correttamente il cliente del regime fiscale al quale soggiace l'immobile che viene acquistato. Pertanto il notaio deve essere al corrente delle potenzialità dell'immobile venduto (risultato nel caso di specie terreno edificabile avente un valore commerciale molto più elevato rispetto al prezzo al quale era stato venduto un terreno).

 

Infatti nel caso giunto all'esame del Tribunale meneghino l'attore cita in giudizio il notaio chiedendo che lo stesso fosse condannato al rimborso della somma da egli pagata all'Agenzia delle entrate, precisando che il professionista non lo aveva adeguatamente informato del reale valore dell'immobile venduto e degli oneri tributari ad esso connessi alla stipula della compravendita, venendo meno non solo all'obbligo di informazione che la legge pone a suo carico, ma soprattutto al dovere di mantenere una posizione di terzietà rispetto alle parti contraenti in virtù di quanto sancito dalla legge notarile n. 89/1913.

 

In pratica dopo aver venduto un terreno ad un prezzo irrisorio l'attore scopre, dopo la notifica dell'avviso di liquidazione e di rettifica dell'Agenzia delle entrate, che in realtà il terreno venduto aveva un valore di gran lunga superiore e per questo il fisco aveva applicato una sanzione piuttosto rilevante. Attraverso tale comportamento, osserva la sentenza in questione, il notaio aveva in realtà procurato un ingente vantaggio all'altro contraente (acquirente) che si ritrovava a disporre di un immobile di valore nettamente superiore rispetto al prezzo al quale aveva acquistato tale bene.

 

Il Tribunale valutando tali circostanze ha osservato che l'omessa informazione del venditore delle reali potenzialità del terreno ( risultato successivamente edificabile) attuata in tal caso dal notaio, che ha in concreto agevolato l'acquirente dell'immobile che possiede un immobile di valore esorbitante rispetto al prezzo con cui lo ha pagato, comporta non solo una violazione della diligenza professionale richiesta dal secondo comma dell'art. 1176 del codice civile, ma anche una violazione dell'obbligo precipuo previsto dalla legge notarile n. 89/1913 che impone al notaio l'obbligo di mantenere una posizione di terzietà rispetto alle parti contraenti. Obbligo quest'ultimo che non può essere superato agevolando una parte a discapito dell'altra.

 

Valutando tali circostanze, quindi, anche tale pronuncia di merito si conclude con l'affermazione della responsabilità del notaio sul quale grava l'obbligo di informativa, di correttezza, di consulenza fiscale, nonché quello di indagare sulla volontà delle parti: in modo da adottare un atto destinato a produrre con certezza e stabilmente i propri effetti giuridici.

Questa breve disamina di qualche pronuncia della giurisprudenza evidenzia come sul notaio gravi non solo l'obbligo di predisporre un atto che produca gli effetti voluti dalle parti, formalmente e sostanzialmente valido, ma anche quello di osservare un obbligo di contrattuale di correttezza e di informazione che discende, principalmente, dall'incarico che egli riceve dal suo cliente che obbliga il professionista ad osservare un comportamento diligente. Inoltre, occorre giustamente osservare che tale professionista deve sempre mantenere un comportamento di terzietà rispetto ai contraenti in ragione della particolare rilevanza della sua attività ove, alla luce della peculiarità della funzione notarile, gli aspetti privatistici della prestazione si intrecciano con il carattere pubblico di interesse generale dell'attività professionale. (Cass. Civ., III sez. civ., 16.12.2014 n. 26369).

 

 

Il notaio quale consulente tecnico

Cambiando angolo visuale, tralasciando gli oneri accessori gravanti sul notaio, la Cassazione recentemente è tornata sulla responsabilità del notaio precisando che tale professionista deve essere considerato anche alla stregua di un “consulente tecnico”, con particolare riguardo al rispetto della disciplina fiscale da parte dei contraenti, precisando che il notaio può anche essere responsabile del mancato rispetto di tale disciplina da parte di uno dei contraenti, nel caso di specie, aveva ricevuto un avviso di accertamento da parte dell'amministrazione finanziari per l'errata compilazione della dichiarazione Invim da parte del notaio che aveva rogato l' atto di compravendita (Cassazione, sez. III Civile, 16 dicembre 2014, n. 26369)

Secondo i giudici di legittimità, il notaio deve essere ritenuto responsabile per i danni subiti da uno dei contraenti ( che ha prodotto una dichiarazione Invim contenenti dati non veritieri esponendosi a sanzioni emesse dall'amministrazione finanziaria), poiché nel momento in cui riceve tale dichiarazione di scienza da una delle parti, allegandola all'atto rogato, ne diviene automaticamente responsabile.

 

La Suprema Corte ricorda che la dichiarazione Invim deve essere considerata come una dichiarazione di scienza resa dalla parte, alla quale il notaio non può sostituirsi, tuttavia, siccome “la norma impone al professionista di richiederla al cliente e poi trasmetterla, unitamente all'atto stipulato, all'autorità competente, è indubbio che la stessa rientra nella complessa attività del notaio” che impone al professionista l'obbligo di informare il cliente delle conseguenze derivanti da dichiarazioni non veritiere, quando il notaio abbia fondato motivo di ritenere che i valori indicati nella stessa dichiarazione non corrispondano al vero.

 

La Cassazione ribadisce, ancora una volta, che “la funzione del notaio non si esaurisce alla mera registrazione delle dichiarazioni della parti, ma si estende all'attività di consulenza, anche fiscale …. con la conseguenza di ravvisare la violazione dell'obbligo di diligenza di cui all'art. 1176, secondo comma, del codice civile, in assenza di una adeguata ricerca legislativa, ed una successiva consulenza, al fine di far conseguire alle parti la disciplina fiscale più favorevole”. La pronuncia si colloca nell'alveo di quell'orientamento giurisprudenziale proteso ad allargare l'oggetto della prestazione professionale del notaio al quale è richiesto una diligenza sempre maggiore nell'espletamento della sua attività.

 

 

 

 

dell'Avv Leonarda Colucci Fonte condominioweb.com