Le infiltrazioni d’acqua rientrano nella nozione di gravi difetti ai sensi dell’art. 1669 c.c.

Una recente sentenza della Corte d’appello di Ancona ha il pregio di fare il punto della situazione specificando altresì che a determinate condizioni anche le infiltrazioni d’acqua piovana sono da ritenersi tali.

 

Per quanto riguarda l'appalto esistono due tipologie di garanzia:

a) quella di natura contrattuale dell'appaltatore verso il committente per i difetti salvo che non siano stati accettati (o che fossero facilmente riconoscibili) e che sono apparsi entro due anni dalla consegna del bene;

b) quella di natura extracontrattuale decennale di cui all'art. 1669 c.c.

Per questo genere di azione, data la sua natura, nel caso di edifici in condominio è legittimato ad agire in giudizio anche l'amministratore.



Che cosa deve intendersi per gravi difetti?

Una recente sentenza della Corte d'appello di Ancona ha il pregio di fare il punto della situazione specificando altresì che a determinate condizioni anche le infiltrazioni d'acqua piovana sono da ritenersi tali.



Si legge nella pronuncia che "i gravi difetti dell'edificio idonei a configurare una responsabilita' del costruttore nei confronti del committente o dell'acquirente, ai sensi dell'art. 1669 c.c., sono configurabili, al di fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, nei vizi che, senza influire sulla stabilita' dell'opera, pregiudichino e menomino in modo grave il normale godimento e/o la funzionalita' e/o l'abitabilita' della medesima;

- tra i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., sono comprese le deficienze costruttive vere e proprie, quelle cioe' che si risolvono nella realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o non a regola d'arte;

- in particolare, ai fini della responsabilita' dell'appaltatore ex art. 1669 c.c., costituiscono gravi difetti dell'edificio non solo quelli che incidono in misura sensibile sugli elementi essenziali delle strutture dell'opera ma anche quelli che riguardano elementi secondari ed accessori (impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti ecc.) purche' tali da compromettere la funzionalita' dell'opera stessa, e che, senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria e cioe' con "opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici"
o con "opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti" (Cass. sez. 2^, 8 maggio 2007 n. 10533; cfr. anche, tra le altre, le sentenze 28 aprile 2004 n. 8140; 26 maggio 2000 n. 6997; 14 febbraio 2000 n. 1608; 7 gennaio 2000 n. 81; 22 dicembre 1999 n. 14449; 12 maggio 1999 n. 4692).

 

Tra i gravi difetti di costruzione riconducibili alla fattispecie di cui all'art. 1669 c.c., secondo il consolidato e condiviso indirizzo della Suprema Corte rientrano dunque, senza dubbio, le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze di impermeabilizzazione o delle opere di drenaggio che incidano sulla funzionalita' dell'opera (cfr. Cass. 1.8.2003 n. 11740; Cass. 8.1.2000 n. 117), cosi' come i difetti degli elementi strutturali o accessori esterni, quali le fessurazioni delle strutture in cemento armato atte ad esporre a fenomeni di ossidazione l'armatura in ferro o il distacco delle canne fumarie dalla struttura portante con pericolo di crollo, tali da giustificare il timore di vedere compromessa la solidita' e la conservazione dell'immobile (App. Ancona 14 febbraio 2012 n. 116).

 

 

dell' Avv. Alessandro Gallucci fonte CondominioWeb.com