Locazione e orari per le visite dell'immobile nel caso di nuovo affitto

Quali sono gli orari per le visite dell'immobile nel caso in cui il conduttore abbia effettuato il recesso ed il proprietario intenda affittarlo nuovamente? Esiste una disciplina legislativa oppure la questione è rimessa all'accordo tra le parti?

 

Partiamo da una premessa: le visite nell'immobile non sono limitate ai soli casi di nuovo affitto.

Può accadere che il locatore, l'amministratore di condominio o un soggetto da loro incaricato abbiano necessità di poter accedere all'immobile.

Si pensi, ad esempio, alle ipotesi in cui sia necessario verificare la sussistenza di infiltrazioni o al caso del sopralluogo di un tecnico per la manutenzione degli impianto o ancora per l'ipotesi di redazione delle tabelle millesimali.

In tutte queste ipotesi ed in altre connesse con le esigenze di conservazione dell'unità immobiliari e degli impianti individuali e comuni, nonché per altre ragioni giustificabili il conduttore è tenuto a concedere l'accesso.

Tale obbligo lo si desume dal complesso delle disposizioni codicistiche dettate in materia di locazione (art. 1571 e ss. c.c.). D'altra parte se il locatore è tenuto ad eseguire le riparazioni della cosa locata (eccezion fatta per la piccola manutenzione, art. 1609 c.c.), come può adempiere se non anche tramite accesso all'unità immobiliare?

 

 

Le modalità d'accesso, solitamente, sono concordate tra le parti nel contratto di locazione, ad esempio prevedendo un preavviso minimo di uno, due o tre giorni, oppure stabilendo altre modalità.

Opporsi ad una richiesta di accesso giustificata rappresenta un inadempimento di cui si dovrà tenere conto in relazione alle eventuali contestazioni che il conduttore dovesse avanzare rispetto a fatti risolvibili per il tramite di quell'accesso. Del pari il conduttore che non consente l'accesso è da considerarsi responsabile se tale diniego abbia inciso su riparazioni concernenti impianti comuni o comunque di altri condòmini.

Accanto a queste situazioni, v'è quella dell'accesso per far visionare l'immobile nel caso in cui lo stesso venga messo in vendita oppure sia nuovamente disponibile per la locazione in ragione della disdetta operata dal conduttore stesso.

Si tratti di recesso libero o per gravi motivi, la legge prevede un termine di sei mesi intercorrente tra la comunicazione e la fine della locazione. Tale termine, è unanimemente riconosciuto, serve al proprietario a provvedere a sostituire il conduttore con un nuovo inquilino (ed un nuovo contratto, salvo subentro in quello in corso).

 

 

 

Per fare ciò, chiaramente, avrà necessità di fare visionare l'immobile a chi è interessato a prenderlo in affitto. Come per le ipotesi precedenti, anche per questa concernente le visite la legge non dice nulla di specifico, ma l'obbligo di consentirle lo si desume dal generico dovere di buona fede nell'esecuzione del contratto stesso.

D'altronde impedire l'accesso potrebbe portare, ferma restando la legittimità del recesso, ad una richiesta di danni consistenti nell'impossibilità di far visionare l'immobile ai fini della sua nuova locazione. Una sorta di danno da perdita di chance.

Come per il resto, sovente le parti regolamentano nel contratto questo genere di visita. In mancanza di esplicito accordo è bene che quello stabilito successivamente sia messo per iscritto in modo tale da non avere sorprese, ciò chiaramente per il caso in cui i rapporti con il proprietario non siano tali da non ritenerlo indispensabile.

 

 

 

 

dell'Avv Alessandro Gallucci Fonte  condominioweb.com