Multe condominiali, alcune indicazioni pratiche

La così detta Riforma del condominio ed il successivo decreto Destinazione Italia hanno riportato in auge le multe condominiali e precisato il procedimento d'irrogazione della sanzione.

 

Ciò nonostante è bene tenere a mente alcuni aspetti per far sì che l'applicazione della sanzione non si trasformi in un'occasione di ulteriore litigo con strascichi giudiziari.

Vediamo perché e per farlo partiamo dalla norma, cioè dall'art. 70 disp. att. c.c., che recita:

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice.

 

 

La legge n. 220/2012 (la Riforma del condominio) aveva aumentato le somme delle sanzioni. Prima d'allora s'era fermi ai risibili centesimi di euro, portato delle poche lire di sanzione previste nell'articolo approvato nel 1942. La norma, tuttavia, non diceva nulla in merito al procedimento d'irrogazione.

Ci si è, quindi, subito domandati se la “multa” potesse essere comminata dall'amministratore, se fosse necessario un passaggio assembleare, ecc.

 

 

A risolvere la questione è stato il d.l. n. 145/2013 (così detto decreto Destinazione Italia), il quale modificando il succitato art. 70 disp. att. c.c. ha specificato che la sanzione può essere irrogata dall'assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione ed almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.

È bene ricordare alcuni aspetti fondamentali:

a) la sanzione può essere irrogata solamente se già esistente al momento della violazione;

b) è consigliabile inserire la previsione della sanzione nel regolamento condominiale e non semplicemente deliberarla in assemblea;

c) trattandosi di questione riguardanti il regolamento per l'approvazione della norma contenente la previsione della sanzione, ad avviso di chi scrive, è sempre necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione ed almeno la metà del valore millesimale dell'edificio, ossia il quorum deliberativo necessario per approvare/revisionare il regolamento condominiale.

 

 

Quando è possibile irrogare una sanzione? Spieghiamoci meglio: s'ipotizzi il regolamento del condominio Alfa preveda il divieto di sosta nel piccolo vialetto che dal cancello d'ingresso porta alla retrostante autorimessa (o che tale divieto sia imposto rispetto alla rampa, ecc.). Si supponga che in spregio al divieto un condomino si ostini a sostare in quella zona.

Per l'applicazione della sanzione da parte dell'assemblea è necessario qualche particolare documento o è sufficiente una “testimonianza” da parte di uno o più condomini o di un estraneo?

 

 

In sostanza sebbene l'irrogazione della sanzione sia di competenza dell'assemblea, non si comprende quali siano le modalità di accertamento della violazione. La lettura della norma lascia intendere che tale accertamento non debba essere eseguito da un giudice, ma possa avvenire al di fuori delle aule di giustizia. Ed allora? Ad avviso di chi scrive, per evitare contestazioni in merito alla nullità della delibera (per violazione del diritto dei singoli condòmini) o di annullabilità per eventuali eccessi di potere è bene che l'accertamento sia fondato su elementi documentali, i quali è bene che entrino a far parte del verbale d'irrogazione della sanzione in modo tale da poter sempre dimostrare la violazione.

Sarebbe utile, quindi, oltre a prevedere la sanzione inserire nel regolamento una procedura di accertamento chiara e precisa.

 

 

 

 

dell'Avv Alessandro Gallucci Fonte condominioweb.com