Quando il Mutuo lo Chiede il Condominio

Come finanziare spese straordinarie. Ipoteca sulle parti comuni

 

L'approfondimento di questa settimana è dedicato al contratto di mutuo che può essere stipulato da ciascun singolo interessato per acquistare un appartamento, ma può anche essere stipulato dai condomini per affrontare spese comuni straordinarie. Non sempre è facile distinguere quali proposte contrattuali siano da preferire e comprendere le clausole proposte dalle banche.

 


Mutuo condominiale
I condomini possono ricorrere alla sottoscrizione di un mutuo bancario per affrontare spese comuni quando le somme da sborsare sono particolarmente elevate, iscrivendo ipoteca sulle parti condominiali. Premesso ciò, esistono anche istituti bancari che concedono mutui condominiali cosiddetti chirografari non accompagnati da garanzia ipotecaria, purché vi sia apposita fideiussione. Per iscrivere ipoteca sui beni condominiali è comunque necessaria l'unanimità, a meno che non serva per garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o il miglioramento del bene comune, dato che in queste ipotesi può essere considerato sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno 2/3 dei millesimi.

 


Tassi di interesse
Il tasso di interesse può essere fisso, variabile o misto con la previsione di un tetto massimo. Quest'ultima formula è quella che deve essere preferita in quanto consente di bilanciare i vantaggi di un mutuo a tasso fisso ed insieme variabile. Il rimborso delle rate comprende una parte di capitale ed un'altra di interessi nel c.d. rimborso alla francese, ma possono comunque esserci piani di ammortamento differenti. Se le rate sono a tasso fisso sono tutte uguali, mentre se il tasso è variabile le rate cambiano in relazione al variare del tasso di interesse. Ciò che è importante per valutare l'onere di restituzione è lo spread, un parametro che misura il ricarico, variabile da banca a banca. Non bisogna prestare attenzione solo al TAN, tasso annuo nominale che fa riferimento solo al tasso di interesse annuo, ma bisogna soprattutto valutare il TAEG, cioè il tasso annuo effettivo globale che ricomprende non solo il tasso di interesse, ma anche le spese connesse da sborsare.

 


Scelte consapevoli
Per sapere scegliere bene occorre conoscere le spese che accompagnano la sottoscrizione di un contratto di mutuo: le spese di istruttoria per aprire la pratica, le spese di perizia del tecnico inviato dalla banca, le spese notarili, le condizioni di pagamento delle rate ed il premio di assicurazione, dato che la banca concede il mutuo soltanto dietro una polizza di assicurazione da incendio e scoppio del fabbricato che ricade sul mutuatario. Potrebbero essere previste anche spese di incasso delle rate e perfino spese di gestione con un costo inserito nella rata ad inizio di ogni anno.

 


Portabilità del mutuo
Non è detto che coloro che abbiano sottoscritto un mutuo sconveniente non possano trasferire il mutuo e la relativa ipoteca ad un'altra banca mutuante che permetta condizioni migliori attraverso una surrogazione oppure chiedendo allo stesso istituto di credito una rinegoziazione di alcune clausole del mutuo. Se è stata pattuita la restituzione rateale, qualora il mutuatario non paga anche una sola rata, il mutuante potrà chiedere l'immediata restituzione dell'intero. Se il mutuatario non esegue il pagamento degli interessi, il mutuante può chiedere la risoluzione del contratto.

 

 

 

di Giuseppe Spoto fonte Leggo.it