Revisore condominiale: funzioni, limiti, nomina e poteri dell'assemblea

La legge di riforma del condominio ha attribuito all'assemblea dei condomini la facoltà di nominare “un revisore condominiale che verifichi la contabilità del condominio”, anche per più annualità specificamente indicate.

 

La nuova figura è prevista dall'art. 1130-bis c.c., introdotto dalla legge n. 220/2012 per disciplinare in maniera specifica e chiara la contabilità condominiale colmando una lacuna legislativa in materia. Lo scopo perseguito è quello di tutelare i condomini sia in termini di trasparenza e correttezza dei bilanci, sia anche in termini di maggiore coinvolgimento nella verifica dei conti condominiali.

Per la verità non si tratta di una novità assoluta, dal momento che anche prima della riforma, pur in assenza di norme specifiche, era comunque possibile nominare un revisore. Altro aspetto importante da considerare è che il legislatore non ha imposto alcun obbligo: la nomina del revisore rimane una mera facoltà che, peraltro, l'assemblea può esercitare in maniera piuttosto discrezionale. Infatti, la nomina non deve necessariamente presupporre il dubbio di qualche irregolarità contabile: la motivazione può essere di qualsiasi natura, anche una semplice verifica della gestione. È chiaro che dai motivi che sono alla base della revisione dipenderà anche l'ampiezza e l'oggetto della stessa.

 

 

Il legislatore si è limitato a prevedere la nuova figura del revisore condominiale senza tuttavia chiarire chi possa svolgere l'incarico e quali requisiti debba possedere. In attesa di un auspicabile intervento legislativo o regolamentare che definisca meglio la materia, quella del revisore condominiale rimane, ad oggi, un'attività non regolamentata, con tutti i dubbi interpretativi che ne conseguono.

Allo stato attuale chiunque può svolgere il ruolo di revisore condominiale: gli unici requisiti richiesti sono quelli generali della maggiore età e della capacità giuridica. Tuttavia, la complessità dell'incarico esigerebbe invece di affidarsi sempre ad un professionista in possesso delle necessarie competenze, anche in considerazione della nuova disciplina del rendiconto condominiale introdotta proprio dalla riforma. Da questa angolazione prospettica, le figure più adatte ad assumere l'incarico sembrano essere l'amministratore di condominio professionista, il commercialista, il revisore legale o esperto di contabilità, i professionisti iscritti all'albo dei periti ed esperti o all'albo dei consulenti tecnici d'ufficio dei tribunali o anche l'avvocato con specifiche competenze. Il pericolo di affidare una revisione condominiale ad un soggetto privo di adeguata preparazione è quello di ottenere un verifica contabile errata, a sua volta oggetto di contestazioni e fonte di ulteriore confusione.

 

 

È valida la revisione fatta da un semplice condomino? Ad oggi, la revisione effettuata da un condomino privo di particolari abilitazioni ed approvata dall'assemblea è certamente valida. Tuttavia, se alla base della revisione contabile vi è la necessità di verificare, ad esempio, eventuali sottrazioni indebite di denaro da parte dell'amministratore o altre circostanze che possono essere oggetto di futuro contenzioso, è sempre opportuno affidare l'incarico ad professionista, affinché la revisione possa essere munita del valore peritale di una vera e propria consulenza tecnica da esibire in giudizio.

 

 

Quali sono i compiti del revisore condominiale? Oltre ai requisiti, l'art. 1130-bis c.c. rimane piuttosto vago anche riguardo all'attività oggetto della revisione. L'utilizzo del verbo “verificare” offre peraltro un parametro di quelle che possono essere le funzioni del revisore e le finalità della consulenza.

 

 

Il revisore deve essenzialmente verificare la contabilità. Tale verifica può avere limiti diversi a seconda della condizione in cui il revisore si trova di volta in volta ad operare. Ad esempio, se si tratta di verificare contabilità già presentate in assemblea e da questa approvate, il revisore deve limitarsi ad una analisi di fondatezza e congruità, senza entrare nel merito delle scelte adottate, ad esempio, in ordine ai criteri di ripartizione delle spese, anche se errati. Se, invece, la verifica riguarda annualità prive di bilancio, perché mai presentato o mai approvato, allora la verifica del revisore può spingersi anche all'accertamento in termini di legittimità, verificando la correttezza dei criteri di ripartizione delle spese, anche alla luce del regolamento e delle tabelle millesimali.

 

 

 

 

 

dell'Avv Giuseppe Donato Nuzzo Fonte  condominioweb.com