Riforma del condominio: supercondominio e condominio orizzontale

La riforma introduce una specifica norma che individua l’ambito di applicabilità della disciplina condominiale estendendola ai casi di comproprietà tra edifici.

 

Il nuovo art. 1117-bis c.c. prevede che le disposizioni in tema di condominio "si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiamo parti comuni ...".
D'altro canto, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio alle singole proprietà, per il quale le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso ed il godimento delle seconde, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente, in quanto siano appunto dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c.

Anche in questo caso il legislatore del 2012 si è adeguato non solo alla realtà urbanistica e alle moderne modalità di realizzazione degli edifici, finalizzate ad un più ampio razionale sfruttamento delle aree urbane e extraurbane, che vedono la costruzione di complessi edilizi sempre più articolati, distinti in autonomi corpi di fabbrica dotati di propri impianti, caratterizzati dalla presenza di una serie di opere e di servizi comuni a tutto il complesso edilizio, ma anche ad un orientamento giurisprudenziale prevalente e ad un indirizzo consolidato della dottrina.

 

Il supercondominio, infatti, era già stato individuato in ogni situazione in cui si fosse in presenza di un raggruppamento di edifici, costituenti autonomi condominii anche strutturalmente separati, che avessero spazi e beni di comune proprietà o servizi destinati all'uso comune, al quale sono state ritenute applicabili le norme relative al condominio in relazione alle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c.: fabbricati inseriti in un più ampio complesso immobiliare con in comune i cancelli, i viali d'accesso, i parcheggi, gli spazi a verde, l'impianto di riscaldamento e dell'acqua potabile, impianti sportivi e locali di intrattenimento.
Situazione che, al pari del condominio, viene ad esistenza di fatto, senza necessità di particolari forme, quando appunto determinate cose e impianti risultavano legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.

 

Peraltro, anche quando manca un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, non può essere esclusa la condominialità neppure per un insieme di edifici indipendenti, giacché, secondo quanto si desume proprio dal combinato disposto dei citati artt. 61 e 62 disp. att. c.c. è possibile la costituzione "ab origine" di un condominio fra fabbricati a sé stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali.
Per i complessi immobiliari che comprendono più edifici, seppure autonomi, è dunque rimessa all'autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio oppure di distinti condomini per ogni fabbricato, cui si affianca in tal caso la figura del "supercondominio".
Tale espressione è stata dunque utilizzata per indicare quel fenomeno che si verifica allorquando più edifici, ciascuno autonomo e, a sua volta, in regime condominiale o anche in proprietà singola, mantengano tuttavia parti o servizi destinati all'uso comune e legati agli stessi da un rapporto di accessorietà necessitata dalla configurazione dei luoghi (androni, passaggi) o risultanti dalla destinazione ad assolvere un servizio comune impressavi dalla volontà dei partecipanti (riscaldamento, fognatura).
Tale situazione può verificarsi sia in seguito allo scioglimento di un condominio preesistente che subisca una divisione, sia alla costituzione originaria di un complesso che preveda il godimento in comune di alcuni beni. Anche se talvolta il supercondominio viene inteso come un "condominio tra i condominii", in realtà i suoi partecipanti sono i singoli condomini e non gli amministratori dei singoli condominii.

Con l'introduzione del nuovo art. 1117 bis c.c. il supercondominio fa dunque il suo ingresso ufficiale nell'ordinamento giuridico e trova una sua definizione e articolazione, più specificamente la novella ne individua l'esistenza nel caso di:

  • più unità immobiliari autonome o più edifici con beni o servizi in comune;
  • più gruppi di unità immobiliari autonome aventi ciascuna una organizzazione condominiale (definiti "condominii di unità immobiliari");
  • più gruppi di edifici condominiali (definiti "condominii di edifici").

 

Il termine supercondominio non è utilizzato dal legislatore, ma indubbiamente le fattispecie previste ben corrispondono al significato che nel gergo comune si è voluto attribuire a tale situazione: invero, l'uso dell'avverbio "super" designa un qualcosa di superlativo, una organizzazione che sta al di sopra di quella dei singoli condominii degli edifici separati, che comunque continuano a mantenere la loro autonomia e individualità.

Una nuova organizzazione, quindi, alla quale è ora espressamente applicabile la disciplina condominiale, un autonomo condominio distinto da quello dei fabbricati che impone, come tale, la predisposizione di un diverso regolamento e di altre tabelle millesimali, nonché la previsione di nuovi organi, appunto di una assemblea e di un amministratore.

 

Perché sorga un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, è sufficiente che i singoli edifici abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'elencazione dell'art. 1117 c.c., elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa, in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili.

La presunzione di comunione opera, per analogia, anche quando si tratti di parti destinate funzionalmente al servizio permanente ed obiettivo di edifici separati e limitrofi (ad es. un cortile o una portineria a servizio di più edifici oppure costituti in supercondominio).
Un supercondominio, seppure parziale perché avente ad oggetto quello specifico bene, viene ad esistenza, ad esempio, nel caso in cui il cortile sia strutturalmente destinato al servizio di più edifici, appartenenti a diversi proprietari.

 

L'esistenza del supercondominio viene di solito prevista e regolamentata con la redazione di un regolamento predisposto dall'originario costruttore del complesso edilizio e imposto a tutti gli acquirenti futuri condomini.
Può provvedervi anche l'assemblea con apposita delibera assunta almeno con la metà del valore millesimale dell'intero complesso e la maggioranza dei presenti, purché non si vada ad imporre ai condomini particolari vincoli limitativi dei loro diritti sulle proprietà individuali o sull'uso delle parti comuni.

L'ampliamento della figura del supercondominio, rispetto alla configurazione formata dalla giurisprudenza, viene ora disposta dalla legge e non più dalla volontà privata.
In essa vengono ricomprese anche strutture e cose autonome, quali la piscina, il campo da tennis o il parco giochi magari anche distanti dagli edifici, non essendo più richiesta, quale elemento essenziale per l'esistenza del supercondominio, la relazione di accessorietà delle parti comuni con le diverse proprietà esclusive che prima costituiva invece il presupposto indispensabile affinché si potesse configurare una "superiore " e diversa realtà condominiale.

 

Il nuovo art. 1117-bis c.c. estende l'applicabilità delle norme dettate dal Capo II del Titolo III del codice civile anche ai casi in cui più unità immobiliari hanno parti in comune.
È chiaro il riferimento al c.d. condominio orizzontale, quello cioè che si forma in presenza di una costruzione sviluppata in senso orizzontale con corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente che possono essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali: esempio tipico sono le c.d. villette a schiera, in quanto dotate di manufatti portanti e impianti essenziali comuni.
Anche nell'ambito di tali complessi condominiali vi sono infatti beni o spazi che, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, devono necessariamente considerarsi di proprietà di tutti i condomini.
Queste entità trovano un'elencazione abbastanza esaustiva nell'art. 1117 c.c., dal cui testo se ne possono desumere in modo chiaro tanto la tipologia quanto la funzionalità.

 

 

 

 

Fonte: Avv. Mariagrazia Monegat - Avvocato in Milano
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Fonte Attico.it