Ripartizione delle spese occorrenti per la manutenzione delle terrazze a livello e del lastrico solare.

Definizioni, Distinzioni e Modalità di Ripartizione delle Spese di Manutenzione Ordinaria e Straordinaria

 

Preliminarmente, occorre dire che l'elencazione delle parti comuni degli edifici - ossia dei condomini - è contenuta nell'art. 1117 lett. 1) c.c., salvo le diverse previsioni del "titolo", ossia del regolamento di condominio.

 

 

Distinzione ontologica fra tetti e lastrici solari, terrazzi e balconi, terrazzi a livello.
In base al combinato disposto della citata disposizione codicistica e dell'art. 3 del regolamento di condominio vigente, i "tetti e lastrici solari" sono sicuramente parti comuni alla cui manutenzione, se non destinati ad uso esclusivo da parte di alcuno dei condomini, tutti coloro che ne fruiscono devono concorrere in proporzione delle rispettive quote millesimali.
Negli edifici costituiti da un unico corpo di fabbrica, alle spese necessarie per la manutenzione e ristrutturazione del tetto e del lastrico solare - definibili come le parti aventi collocazione terminale dell'edificio e funzione esclusiva o comunque assolutamente preminente la copertura del medesimo - concorrono tutti i condomini, nessuno escluso, in proporzione delle rispettive quote millesimali, indipendentemente dal piano in cui la relativa proprietà è localizzata, e ciò per il fatto che detto lastrico non è destinato all'uso esclusivo di alcuna delle unità abitative costituenti il condominio (ex art. 1123).

 

Qualora, all'opposto, dell'uso del lastrico solare abbiano diritto esclusivo uno o alcuni dei condomini, questi ultimi concorrono nella misura di 1/3 al sostentamento delle relative spese, mentre i restanti 2/3 devono essere sostenuti da tutti i condomini (ivi eventualmente compresi quelli in precedenza citati) che fruiscono della copertura comune in proporzione delle rispettive quote millesimali (ex art. 1126).

 

Il lastrico solare quale superficie terminale dell'edificio esercita l'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, come quello del terrazzo. L'anzidetta funzione accessoria del lastrico solare a terrazza in uso esclusivo di un solo condomino, come non fa venir meno la sua destinazione primaria all'uso comune, così in mancanza di un titolo contrario lascia inalterata la presunzione di proprietà comune di cui all'art. 1117 c.c. (Cass. civ., sez. II, 1 giugno 1990, n. 5162, Salina c. Pigli).

 

Il lastrico solare, ai sensi dell'art. 1117 c.c, è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio se il contrario non risulta, in modo chiaro ed univoco, dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti o delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini ( Cass. civ., sez. II, 7 aprile 1995, n. 4060, Soc. Edilbas c. Della Pittima e altri e Isidori e altri).
Il lastrico solare riveste, nel quadro della sua normale destinazione, una duplice attitudine: quella tipica di copertura del fabbricato sottostante e quella di superficie praticabile - arg. ex art. 1126 cod. civ.. (Pret. civ. Torre Annunziata, 19 marzo 1982, n. 42, Vastola e altri c. Raiola, in Arch. loc. e cond. 1982, 526).
Ciò - ovviamente - a meno che la manutenzione non si riveli necessaria per eliminare un danno cagionato con dolo o colpa da alcuno dei condomini.

 

All'opposto, invece, i terrazzi o balconi - definibili come quegli elementi architettonici non aventi funzioni precipue di copertura dei piani o porzioni di piano inferiori ma finalità unica di garantire una ulteriore comodità all'appartamento cui sono contigui - non sono parti comuni del condominio ma, semmai, parti comuni (limitatamente ai loro elementi strutturali) del condomino fruente il terrazzo e del condomino posto al piano immediatamente inferiore.
Questo per quanto riguarda i terrazzi non aventi funzione di copertura di unità abitative - o parti di esse - poste ai piani immediatamente inferiori.
Qualora, invece, si tratti di balconi aventi tale finalità, questi assumono la definizione di terrazzi a livello e si caratterizzano per il fatto di avere, per il proprietario dell'unità abitativa posta al livello, la medesima funzione dei normali terrazzi, e, per i proprietari posti ai livelli inferiori, la medesima funzione del tetto o del lastrico solare condominiale.
In mancanza di titolo di proprietà esclusiva, terrazza a livello è, nel condominio, una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che, per il modo in cui è stata realizzata, risulta destinata non tanto e non solo a coprire le verticali sottostanti - ché in tal caso si tratterrebbe di lastrico solare - quanto, e soprattutto, a dare un affaccio ed ulteriore comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce in definitiva, una proiezione verso l'esterno (Cass. civ., 28 marzo 1973, n. 836).

 

In tema di condominio di edifici la terrazza a livello, ossia quell'area scoperta alla quale si accede da un solo appartamento e solo con questo in comunicazione, appartiene al proprietario del contiguo appartamento di cui costituisce la continuazione priva di copertura a meno che non risulti diversamente dal titolo (Cass. civ., sez. II, 16 settembre 1991, n. 9629, Roggero c. Facincani).

 

Per terrazza a livello deve intendersi, in un edificio condominiale, una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, tale che deve ritenersi, per il modo in cui è stata realizzata, che è destinata non solo e non tanto a coprire una parte di fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all'appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all'aperto; quando ricorre tale situazione dei luoghi, la funzione della terrazza, quale accessorio rispetto all'alloggio posto allo stesso livello, prevale su quella di copertura dell'appartamento sottostante e, se dal titolo non risulta il contrario, la terrazza medesima deve ritenersi appartenente al proprietario del contiguo alloggio, di cui strutturalmente e funzionalmente è parte integrante (Cass. civ., sez. II, 18 agosto 1990, n. 8394, Fioretto c. Fioretto).

 

Mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno (Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1986, n. 2924, AA. c. AA).
Le terrazze a livello si differenziano dai lastrici solari non solo perché la loro funzione essenziale non è quella di copertura dell'edificio, ma anche perché sono delimitate da parapetti i quali servono soltanto a rendere praticabile la terrazza, consentendone ai proprietari l'affaccio ed il più sicuro passaggio. Ne deriva che le spese di manutenzione e di riparazione dei parapetti vanno poste a carico dei proprietari esclusivi delle terrazze, unici beneficiari della loro presenza (Trib. civ. Salerno, 10 novembre 1989, in L'Ammin. 1991, n. 8).
A differenza dei lastrici solari, che disimpegnano essenzialmente e principalmente il compito di copertura di un edificio, a servizio presumibilmente comune dei proprietari dello stesso, le terrazze a livello devono, invece, considerarsi come facenti parte, strutturalmente e funzionalmente, degli appartamenti da cui vi si accede, ed al cui uso esclusivo esse sono destinate, quali appartenenze degli stessi, in difetto di contrarie risultanze di un titolo.
(Cass. civ., 26 febbraio 1959, n. 563).


Le terrazze a livello, pertanto, hanno un regime giuridico sui generis. In quanto, se dal punto di vista del diritto dominicale, sono considerate bene del singolo condomino, tanto è vero che sono commercializzate unitamente all'unità abitativa cui accedono, dal punto di vista fattuale sono considerate beni comuni in quanto la loro funzione è comune sia al loro proprietario sia ad alcuni o tutti degli altri condomini.
Va da sé, ovviamente, che, per poter essere considerata "a livello", la terrazza debba sporgere al di fuori della sagoma del tetto o del lastrico solare condominiale posto all'ultimo piano in quanto, in caso contrario, è solo quest'ultimo ad avere funzione di copertura di tutte le unità abitative poste ai piani inferiori (o, in caso di condominio costituito da diversi corpi di fabbrica, delle sole unità abitative poste in proiezione verticale rispetto al tetto) mentre le singole terrazze a livello non sono altro che elementi strutturali equiparabili ai balconi.

 

 

Modalità di ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria concernenti i terrazzi a livello.
Premesso quanto sopra, particolare è il regime di ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria relativi alle terrazze a livello.
Fermo restando, infatti, che gli elementi costituivi i frontini e gli altri elementi decorativi di tali pertinenze costituiscono parti comuni dell'edificio ex art. 1117 lett. 3) c.c., e che pertanto le relative spese di manutenzione devono essere suddivise fra tutti i condomini in proporzione delle rispettive quote millesimali, per quanto riguarda la manutenzione della soletta e dello strato isolante costituente la terrazza e livello e della correlata pavimentazione la giurisprudenza maggioritaria - ripeto, maggioriataria, non univoca - ritiene non trovino applicazione le comuni norme in materia di solai, di cui all'art. 1125 c.c., e di beni di proprietà individuale.

 

Infatti, per detta giurisprudenza le relative spese di manutenzione devono essere ripartite conformemente a quanto disposto dall'art. 1126 c.c., ossia:

 

• nella misura di 1/3, dal proprietario dell'unità abitativa cui la terrazza costituisce elemento accessorio;
• nella misura dei 2/3, da tutti gli altri condomini (escluso il precedente, in quanto "a livello") per i quali la terrazza a livello svolga le medesime funzioni del lastrico solare.

 

Per individuare i condomini tenuti al concorso nella spesa, pertanto,è necessario previamente determinare quali sono le unità abitative poste al di sotto, in rigorosa proiezione verticale, rispetto alla terrazza a livello e, successivamente, dividere fra questi la spesa complessiva in proporzione alle rispettive tabelle millesimali riparametrate in base alla superficie di unità abitativa effettivamente coperta dal latrico solare.
Nondimeno, in assenza di una unanimità dei singoli condomini nella riparametrazione di detta tabella e sempre che una tabella così riparametrata non sia già allegata al regolamento di condominio, giova sottolineare come non secondario sia il rischio di invalidità della relativa delibera assembleare ex art. 1137 c. 2 c.c.,



Poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempimenti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo (Cass. civ., Sezioni Unite, 29 aprile 1997, n. 3672, Norsa c. Condominio di Via Borgognone n. 31 in Milano, in Arch. Loc. e cond. 1997, 395).



E' comunque opportuno dar conto della presenza di una minoritaria giurisprudenza, invero risalente nel tempo, che attribuisce alle terrazze a livello sporgenti al di fuori della sagoma del tetto o del lastrico solare dell'edificio la medesima qualificazione giuridica attribuita alle terrazze o balconi come sopra meglio definiti, con conseguente applicazione dei criteri di ripartizione di spesa di cui all'art. 1125 c.c. riassumentisi nella:

 

• ripartizione in misura pari al 50%, fra i proprietari delle unità abitative confinanti in linea verticale, delle spese necessarie per il rifacimento della soletta e dello strato coibentante della terrazza;
• integrale sostentamento da parte del proprietario dell'unità abitativa superiore dei costi necessari per la ripavimentazione;
• integrale sostentamento da parte del proprietario dell'unità abitativa inferiore dei costi necessari per la intonacatura e tinteggiatura del "soffitto" del terrazzo soprastante.
Casi particolari: elementi qualificabili in parte terrazze a livello ed in parte balconi.
Vi sono alcuni condomini il cui corpo di fabbrica è caratterizzato da una struttura "a scalare" in conseguenza della quale i singoli elementi architettonici possono essere solo in parte sussulti nella nozione di terrazze a livello, e ciò in quanto queste solo in parte costituiscono copertura per le unità abitative poste ai piani inferiori.
In particolare, la situazione statisticamente più frequente è quella in forza della quale ciascuna terrazza ha in realtà una doppia finalizzazione, in quanto:
• in parte, costituisce copertura dell'unità abitativa posta al piano inferiore ed è, pertanto, qualificabile terrazza a livello;
• in parte, non svolge alcuna funzione di copertura ed è, pertanto, qualificabile come semplice terrazza o balcone.

 

Ciò comporta ovvie conseguenze in materia di ripartizione delle spese necessarie per la manutenzione di tali manufatti in quanto, nel primo caso, trovano applicazione le disposizioni di cui all'art. 1126 c.c. e, nel secondo, quelle di cui all'art. 1125 c.c..
Incidenza sulle modalità di ripartizione della spesa del motivo per cui questa si rende necessaria.
In ogni caso, però, argomento preliminare di discussione è l'esatta individuazione della "genesi" delle lesioni o delle infiltrazioni che comportano la necessità di operare un intervento di ristrutturazione sulla terrazza a livello.
Se queste, infatti, e sempre nell'ipotesi si tratti di lesioni o infiltrazioni non rinvenienti da rottura di parti comuni (ad esempio grondaie) o di parti private (ad esempio pozzetti di spurgo) dovessero essere riconosciute provenienti dalle parti di terrazze a livello immutate ovvero manutenute da un appaltatore per conto dell'amministrazione condominiale, il singolo condomino - salva ed impregiudicata ogni diversa valutazione in tema di prescrizione, argomento che qui non viene trattato - avrebbe teoricamente azione di responsabilità sia nei confronti della ditta precitata, salva la presenza di specifiche clausole di esclusione di responsabilità comunque non efficaci in caso di dimostrato dolo o colpa grave da parte di questa, sia nei confronti dell'amministrazione condominiale in quanto committente dei lavori di cui si tratta.

 

Viceversa, allorché le lesioni o le infiltrazioni la cui presenza rende necessario l'intervento siano ascrivibili a colpa del singolo condomino (colpa diretta o "indiretta", nel senso di conseguente all'effettuazione non a regola d'arte di lavori commissionati direttamente dal condomino ad un soggetto terzi), è chiaro che, dimostrando la controparte la presenza e la provenienza del danno, il condomino sia tenuto all'obbligo risarcitorio ex artt. 2043 e 2051 c.c., salva dimostrazione del caso fortuito.
Il proprietario di una terrazza a livello che abbia anche funzione di copertura dell'edificio condominiale è liberato dalla responsabilità per i danni derivati ad appartamenti sottostanti per infiltrazioni di acqua dando la prova del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può anche consistere nell'inerzia colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) che sia stato tempestivamente informato dell'esistenza di guasti, vizi o difetti della terrazza da cui il danno è derivato (Cass. civ., sez. III, 30 maggio 1988, n. 3696, Degiacomo c. Cond. V. Giotto 3 Mi).

 

In caso di lesioni o infiltrazioni dovute a caso fortuito (ivi compresa la vetustà dell'immobile, e sempre salvo il caso del difetto di ordinaria manutenzione), la ripartizione della spesa deve essere operata con i criteri già esaminati di cui all'art. 1126 c.c..



Modalità spese di manutenzione terrazze a livello
Domanda:
Come vengono ripartire le spese di manutenzione delle terrazze a livello o lastrici?

 

Risposta:
La terrazza a livello, che viene equiparata ai lastrici solari, trova due differenti regimi normativi a seconda che essa sia in diritto di pro¬prietà o ad uso esclusivo di un solo condomino, o invece di proprietà o ad uso comune di tutti i condomini.

 

1) Nel caso in cui la terrazza, pur fungendo da copertura ad una o più parti comuni, sia in uso esclusivo ad un condomino, la di¬sciplina applicabile è quella di cui all'art. 1126 c.c..
Tale disciplina prevede che le spese per i lastrici solari, cui sono parificate le terrazze a livello, siano poste a carico per 1/3 del proprietario esclusivo e per i residui 2/3 a carico di tutti i condomini dell'edificio, escluse le proprietà dei terrazzi esclusivi, già onerate di 1/3 della spesa e che pertanto ampiamente hanno assolto gli oneri di legge a loro carico. La Suprema Corte di Cassazione da oltre 20 anni ha più volte ribadito questa soluzione, stabilendo che : "il condomino di un edificio che ha l'uso esclusivo di terrazze poste a livello . . . aventi anche funzione di copertura di sottostanti parti dello stabile . . ." (si noti, parti sottostanti, indistintamente se comuni o meno) ". . . deve concorrere alla spesa di riparazione soltanto nella misura di un terzo . . . " (cass. civ. 16.02.1976, n. 496 - 16.07.1976, n. 2821, etc.), mentre il proprietario esclusivo del lastrico solare è tenuto alla doppia contribuzione soltanto qualora sia proprietario anche di una ulteriore e diversa unità immobiliare sottostante, in proporzione del valore della medesima (Cass. sent. n. 11449 del 19 ottobre 1992).
Quanto sopra evidenziato viene applicato pure quando trattasi di ristrutturare una terrazza a livello posta a copertura di un singolo garage o proprietà.

 

Detto principio non viene meno come ben argomentato dalla sentenza della Cassazione N. 11029 seconda sezione del 15. 07. 2003.
Specificando tuttavia che ai 2/3 di spesa dovranno partecipare tutti i condomini (sempre con l' esclusione del condomino onorato di 1/3) indifferentemente se sotto la terrazza vi siano solo parti private o parti comuni, ciò per effetto della funzione di copertura e quindi preservazione e salvaguardia dell' intero immobile, pari a quella svolta dal tetto che comunque la terrazza assolve.
Nella fattispecie le parti comuni sono rappresentate dai muri perimetrali dell' edificio.
Il suddetto orientamento nasce da una lunga evoluzione giurisprudenziale che vide dapprima (sino agli anni '70 - '80) invalsa l'0pinione che dovessero partecipare alla spesa soltanto gli immobili effettivamente coperti dalla terrazza o lastrico.
Questa teoria trascurava alcuni aspetti fondamentali e cioè che l'attico svolge una funzione di copertura e pertanto la responsabilità dei danni derivanti dalle infiltrazioni sono da imputare all'intero condominio con responsabilità dell'Amministratore quale custode del bene comune - tetto - Vedi Cassazione Civile Sezione II, 28/11/2001 - n° 15131 - Cassazione Sez. II 17/01/2003 n° 642 - Cassazione Sez. II 15/10/2003 n° 11029.

 

Successivamente la giurisprudenza riteneva che dovessero partecipare alla spesa, a millesimi generali, tutti i condomini nel caso in cui nella colonna in proiezione della terrazza o lastrico vi fossero anche parti comuni (come cantine o corselli, atrii, etc.). Questa teoria correggeva in parte la giurisprudenza precedente e conveniva che i beni comuni - atrio, corridoi di cantine e garages, salette condominiali - non hanno una loro autonoma individualità. Da ultimo, tale criterio è stato, giustamente, ulteriormente corretto nel senso di riconoscere alla terrazza o lastrico solare - che effettivamente svolgono le stesse funzioni di copertura e preservazione dell'immobile comune di un tetto, e dunque comportano un comune interesse alla loro perfetta funzionalità e impermeabilità - la stessa disciplina applicata alle spese occorrenti per la conservazione del coperto comune.
Questo orientamento è oramai consolidato (vedi da ultimo, Cassazione civile , sez. III, 13 dicembre 2007, n. 26239: In precedenza già Suprema corte di cassazione - Sezioni unite civili - Sentenza 29.04.1997 n. 3672. " In tema di condominio di edifici la terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve la stessa funzione di coper¬tura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti de¬gli appartamenti sottostanti. Ne consegue che anche se appartiene in proprietà o se attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in ragione della funzione di copertura, in concorso con il proprietario o con il titolare del di¬ritto di uso esclusivo.

 

Si riporta stralcio della sentenza della Cassazione sezioni unite - 29/04/1997 N° 3672:
"Quando il lastrico solare svolge soltanto la funzione di copertura dell'edificio e appartiene a tutti i condomini (per titolo e per legge), alle obbligazioni concernenti il contributo nelle spese per la conservazione sono tenuti tutti i partecipanti, sulla base delle quote riportate dalle tabelle millesimali di proprietà (art. 1223 comma 1 cit.). Quando il lastrico solare, oltre che fungere da copertura dell'edificio, è destinato ad offrire ulteriori utilità a vantaggio del titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivi, sempre sulla base dell'appartenenza del diritto reale vale a dire, sulla base dell'identico fondamento l'art. 1126 cit.; imputa le obbligazioni di contribuire alle spese per le riparazioni e le ricostruzioni e ripartisce le relative spese in misura diversa, ponendo i due terzi a carico di tutti i condomini (in ragione della funzione di copertura) e un terzo a carico del titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivi (in ragione delle altre utilità)."
Si precisa che dei danni cagionati all'appartamento sot¬tostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini quali custodi del bene in base ai rispettivi millesimi - art. 1123 del C. C. - vedi sentenza della Cassazione 25.03.2004 n° 5973.

 

2) Nel caso in cui la terrazza a livello o lastrico solare non sia in uso esclusivo di alcun condomino, la disciplina applicabile è invece quella generale dell'art. 1123, che prevede: "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio..... sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione."
Dunque, in questo diverso caso, la ripartizione delle spese avverrà integralmente e direttamente per millesimili generali, in quanto la terrazza a livello, o lastrico solare, assolve ad una funzione comune e viene assimilata a qualsiasi altra parte comune, come, ad esempio, il tetto, di cui ha peraltro la medesima funzionalità di copertura e preservazione dello stabile.

 

Tale ripartizione non è però inderogabile: il Condominio potrà assumere una diversa ripartizione, con il limite però che questa sia accettata da tutti i Condomini. Infatti è stato stabilito che "la disciplina legale in materia di ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni, e quella, eventualmente stabilita con deliberazione condominiale all'unanimità, è derogabile, ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c., in virtù di "diversa convenzione", che non è assoggettata ad oneri di forma e può risultare anche da comportamenti unicamente concludenti, protrattisi nel tempo, dai quali sia possibile ricavare l'accettazione da parte di tutti i condomini di differenti criteri di riparto delle spese - Cassazione civile, sez. II, 15 ottobre 2004, n. 20318.

 

In tema di riparto delle spese infine, bisogna evidenziare comunque i principi di seguito riportati e come sopra già citati:
- la ripartizione della spesa fra tutti i condomini, dovrà poi avvenire in base alle quote proporzionali di proprietà dell' immobile, ossia alle tabelle millesimali, per effetto di due principi cardine in tema di comunione negli edifici: il principio dell' estensione orrizzontale del condominio e quello dell' indivisibilità delle tabelle millesimali.
- così quando l' art. 1126 CC fa riferimento alla "porzione di piano" non intende avere riguardo alla porzione della proprietà ma alla porzione come unità. E' sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare perchè la proprietà di tale unità concorra alla ripartizione delle spese pari a due terzi dell' intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante terzo, ciò per il principio della indivisibilità dei singoli millesimi e del principio della estensione orizzontale del condominio - Cass. 23.12.1968 N° 4054 - Tribunale di Bologna Sez. I 24.11.2001 N° 3343.

 

Si verifica spesso che le autorimesse poste sotto al giardino condominiale siano soggette a gravi infiltrazioni dal giardino stesso a causa della rottura o deterioramento della guaina impermeabilizzante.
La riparazione a volte dà luogo a discussioni ed interpretazioni errate da parte dei condomini che hanno le autorimesse sotto al corpo principale del fabbricato, i quali sostengono che il gruppo di autorimesse poste sotto al giardino, avendo una copertura fuori dalla verticale dello stabile, è da considerarsi come un tetto autonomo.
Al contrario, la corretta interpretazione si fonda sul principio della indivisibilità dei millesimi e nella estensibilità della proprietà in senso orizzontale, infine nella proprietà comune del giardino che funge da tetto alle autorimesse, il cui proprietario (l'intero condominio) è tenuto a garantire che non vi siano danni alle proprità sottostanti, quale custode del bene comune e a sostenere le spese di riparazioni nonchè i danni derivanti dalle infiltrazioni - art.1117 e art. 1123 del C.C.
Si aggiunge ancora che per accedere ai rispettivi garages, sia quelli posti sotto al corpo del fabbricato principale, sia quelli posti sotto al giardino condominiale, occorre transitare attraverso il corridoio comune il quale forma un corpo unico con la pavimentazione dei singoli garages, per cui non si può parlare della verticabilità dei tetti perchè il corpo del fabbricato posto sotto al giardino è unito al fabbricato principale